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《月湖區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》 （正式稿） 第一章 總則 第一條 為了規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《江西省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結合我區(qū)實際，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于全區(qū)范圍內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作。 本辦法所稱住宅區(qū)，是指按照城市、鎮(zhèn)規(guī)劃建設的居民集中居住區(qū)。 本辦法所稱物業(yè)管理，是指住宅區(qū)業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)、委托其他管理人或者自行對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。 第三條 住宅區(qū)物業(yè)管理建立健全“區(qū)、街鎮(zhèn)、社區(qū)” 三級管理體制，形成“區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局強化行業(yè)管理， 街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體負責，政府各職能部門密切配合”的工作運行機制，具體職責為： （一）區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局是全區(qū)物業(yè)管理主管部門， 負責全區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，主要職責是： 積極承接上級物業(yè)管理主管部門下放工作職能，負責指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理工作；負責物業(yè)管理法律法規(guī)、政策的宣傳；研究制定全區(qū)物業(yè)管理配套政策； 指導、監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標活動；負責劃分物業(yè)管理區(qū)域及業(yè)主委員會發(fā)證工作；會同街鎮(zhèn)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出違反法律法規(guī)的決定，責令限期整改或撤銷其決定， 并通告全體業(yè)主；負責對本轄區(qū)物業(yè)服務合同簽訂、物業(yè)收費等方面的監(jiān)督管理、備案登記工作；組織開展物業(yè)管理行業(yè)爭先創(chuàng)優(yōu)相關活動；依法查處物業(yè)管理活動中的違法違規(guī)行為。 （二）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應明確物業(yè)管理分管領導，配備 2-3 名工作人員，負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作。主要職責是：指導監(jiān)督社區(qū)居委會（村民委員會）開展物業(yè)管理工作；指導協(xié)助轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會組建、換屆、改選工作；負責業(yè)主委員會備案登記工作；指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作；負責本轄區(qū)物業(yè)服務企業(yè)信息登記工作；檢查、考核、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)日常服務，指導、協(xié)調(diào)物業(yè)服務合同終止時的物業(yè)管理移交工作； 負責對本轄區(qū)物業(yè)設施設備使用和維修等方面的監(jiān)督管理、備案登記工作；建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴進行協(xié)調(diào)處理。同時對區(qū)政府承接的市保障性住房小區(qū)及拆遷安置小區(qū)進行日常管理。 區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局同時與屬地街鎮(zhèn)結合文明創(chuàng)建工 作、小區(qū)物業(yè)管理專項檢查及整改落實情況，共同建立物業(yè) 管理服務紅黑榜，對表現(xiàn)優(yōu)良的物業(yè)服務企業(yè)予以通報嘉獎、積極引薦并申報優(yōu)秀項目。對表現(xiàn)不好、整改不力的物業(yè)服 務企業(yè)列入黑名單予以通報批評，在職責范圍內(nèi)不予引薦進 入直至退出相關小區(qū)，取消年度評先評優(yōu)資格并對企業(yè)負責 人進行約談。 居（村）民委員會應當協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理的相關工作。 （三）公安、消防、建設、自然資源、城市管理、生態(tài) 環(huán)境、價格、人防、市場監(jiān)督管理、司法、衛(wèi)健等部門以及 供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)經(jīng)營單位應 當按照各自職責，依法做好物業(yè)管理的相關管理和服務工作， 具體為： 區(qū)公安分局負責指導、督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)小區(qū)的治安防范工作，依法查處干擾召開業(yè)主大會會議和選舉業(yè)主委員會行為，及時處理涉及存放易燃易爆危險有害物品等行為，依法處置噪聲、違規(guī)飼養(yǎng)寵物等擾亂他人正常生活秩序的行為和高空拋物等危害他人生命財產(chǎn)安全的行為，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安防設施、秩序維護依法實施監(jiān)督管理。同時督促轄區(qū)公安派出所監(jiān)督檢查轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)履行消防安全職責情況，指導其開展消防宣傳。 區(qū)消防大隊負責指導各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處執(zhí)法隊伍按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)賦權消防執(zhí)法要求，開展對占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行；對個人在疏散通道、安全出口、樓梯間停放電動自行車或者給電動自行車充電行為的消防執(zhí)法。指導轄區(qū)公安派出所開展物業(yè)服務企業(yè)消防安全管理。開展轄區(qū)公安派出所、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道執(zhí)法隊伍消防執(zhí)法賦權范圍以外的其他消防執(zhí)法活動。 區(qū)住建局負責住宅交付使用監(jiān)管工作，督促建設單位及時做好保修期內(nèi)的房屋及設施設備的相關保修工作；依法查處損壞或擅自改變房屋承重結構、主體結構的行為。 區(qū)自然資源分局會同區(qū)城管局負責依法查處違法搭建建筑物、構筑物相關行為。 區(qū)城管局負責依法查處影響小區(qū)容貌、環(huán)境衛(wèi)生，違法搭建建筑物、構筑物，未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，擅自改變房屋外貌影響他人生活、工作或者市容環(huán)境，侵占、損毀共有道路、綠地等場地設施； 違反規(guī)定在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫、懸掛、張貼宣傳品等違法違規(guī)行為。加強對戶外廣告設施的日常管理和安全檢查。規(guī)范指導物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放，做好物業(yè)管理區(qū)域及周邊道路停車泊位設置相關工作。 區(qū)生態(tài)環(huán)境局會同區(qū)城管局負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂倒垃圾、亂排污水及油煙、廢氣等超標行為。 區(qū)價格管理部門會同區(qū)物業(yè)管理主管部門負責核定前期物業(yè)公共服務收費、裝飾裝修垃圾清運費政府指導價收費標準。 區(qū)市場監(jiān)督管理局負責加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設備安全的監(jiān)督和管理，加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營活動的監(jiān)督和管理。依法查處不按規(guī)定公示物業(yè)服務收費項目、收費標準，不執(zhí)行政府指導價、政府定價等價格違法行為。 區(qū)司法局負責指導和協(xié)調(diào)物業(yè)管理方面普法宣傳和教育，加強對全區(qū)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作的指導。 區(qū)衛(wèi)健委負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反相關法律法規(guī)、無證經(jīng)營的診所依法進行查處。 供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)經(jīng)營單位，按照有關法律、法規(guī)規(guī)定承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修維護責任，對用戶實行裝表到戶，為業(yè)主及時提供服務。 第四條 對物業(yè)管理活動中的違法行為，業(yè)主委員會、業(yè)主或者物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)可以向物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關部門投訴。 物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關部門應當及時予以處理，并告知投訴人；屬于其他部門、單位職責的，應當及時轉交有關部門或者單位。 第五條 物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)建設，依法制定和組織實施自律性規(guī)范，組織業(yè)務培訓，宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，協(xié)助調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。 第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會 第六條 建設單位交付房屋，應當查驗業(yè)主身份，收存業(yè)主簽署的本人及緊急狀況聯(lián)系人的聯(lián)系方式確認書。非業(yè)主的物業(yè)使用人入住住宅區(qū)，應當向業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)登記本人姓名、性別、工作單位，并提交其簽署的本人及緊急狀況聯(lián)系人的聯(lián)系方式確認書。 前款所稱的聯(lián)系方式，包括手機短信、電子郵件、信函等。業(yè)主或者物業(yè)使用人變更聯(lián)系方式的，應當及時告知建設單位、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)。 不得泄露、擅自使用業(yè)主或者物業(yè)使用人個人信息。 第七條 住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的建筑 物總面積達到百分之五十以上的，建設單位應當在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面報告。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組建業(yè)主大會籌備組，組織召開首次業(yè)主大會會議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定暫不成立業(yè)主委員會的，可由業(yè)主共同履行業(yè)主委員會職責。 第八條 建設單位應當在申請不動產(chǎn)權屬首次登記前， 籌集首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費，其中老舊小區(qū)的首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費由組織單位自行解決?；I備組應當在首次業(yè)主大會會議上向全體業(yè)主公布籌備經(jīng)費的使用情況，確保?？顚Ｓ?。籌備經(jīng)費的結余部分，應當根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理。 第九條 業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托他人或者推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應當事先征求其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè)主大會會議上如實反映業(yè)主意見。 業(yè)主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見等形式。業(yè)主大會會議表決結果應當向全體業(yè)主公示。 第十條 業(yè)主大會作出決定，應當經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，由參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。其中，決定下列事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積占比四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意： （一）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金； （二）依法決定改建、重建建筑物及其附屬設施； （三）改變共有部分的用途或利用共有部分從事經(jīng)營活動。第十一條 業(yè)主大會籌備組中的業(yè)主代表，以及業(yè)主委 員會成員應當符合下列條件： （一）具有完全民事行為能力； （二）熱心公益事業(yè)，責任心強，公道正派，廉潔自律， 具有一定的組織能力和文化水平； （三）遵守有關法律、法規(guī)，遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、 管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，不存在損壞房屋承重結構、違 法搭建、破壞房屋外觀等損害業(yè)主共同利益或者侵害其他業(yè)主合法權益的行為； （四）不存在拖欠物業(yè)服務費用、住宅專項維修資金以及應當負擔的物業(yè)管理其他相關費用的行為； （五）本人、配偶以及直系親屬未在本物業(yè)服務企業(yè)中任職，也不存在向其銷售商品、承攬業(yè)務等其他利害關系。 鼓勵符合條件的社區(qū)居民委員會成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員。 第十二條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其成員資格按程序進行終止，由業(yè)主委員會在住宅區(qū)顯著位置公示并告知其本人： （一）不具備業(yè)主身份的； （二）不具備完全民事行為能力，或者因疾病等原因喪失履行職務能力的； （三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的； （四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。 第十三條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，業(yè)主委員會應立即決定中止其成員資格，在住宅區(qū)顯著位置公示， 并提請下一次業(yè)主大會會議按程序終止其成員資格： （一）本人、配偶以及直系親屬在本物業(yè)服務企業(yè)任職， 或者存在向其銷售商品、承攬業(yè)務等其他利害關系的； （二）利用其成員資格，索取或者收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有關單位、個人的財物、報酬，或者謀取可能妨礙公正履行職務的其他利益的； （三）無正當理由三次不參加業(yè)主委員會會議的； （四）拖欠物業(yè)服務費用、住宅專項維修資金以及應當負擔的物業(yè)管理其他相關費用的； （五）在住宅區(qū)違法搭建，非法侵占業(yè)主共有部位、設施設備及場地，以及存在其他損害業(yè)主共同利益或者侵害其他業(yè)主合法權益行為的； （六）法律規(guī)定的不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會成員的其他情形。 第十四條 業(yè)主委員會的工作經(jīng)費應由全體業(yè)主共同分攤，其籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決 定。工作經(jīng)費使用的具體賬目應定期在住宅區(qū)顯著位置公示， 接受業(yè)主和所在街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)監(jiān)督。 第十五條 新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會應當在十日內(nèi)辦理換屆備案手續(xù)，并將其保管的有關財務憑證、業(yè)主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物等資料和物品移交給新一屆業(yè)主委員會。 拒不移交前款資料、物品的，新一屆業(yè)主委員會可以申請相關部門督促移交，物業(yè)所在地公安機關應當予以協(xié)助。 第三章 物業(yè)管理服務 第十六條 建設單位應當依法選聘前期物業(yè)服務企業(yè)， 并簽訂前期物業(yè)服務合同。建設單位出售新建房屋之前應當制定臨時管理規(guī)約，在售房時向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服 務合同和臨時管理規(guī)約，并由物業(yè)買受人書面確認。前期物 業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約不得損害物業(yè)買受人的合法權益。 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂前期物業(yè)服務合同和制定臨時管理規(guī)約之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。 第十七條 建設單位應與前期物業(yè)服務企業(yè)商定落實前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)。 第十八條 物業(yè)服務企業(yè)與建設單位應當在區(qū)物業(yè)管理主管部門監(jiān)督下，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗并作記錄。對前期物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，建設單位應當及時整修，由物業(yè)服務企業(yè)復驗并作好記錄。 物業(yè)服務企業(yè)和建設單位應當在住宅區(qū)顯著位置公示承接查驗情況和建設單位整修情況，并書面報告區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。 前期物業(yè)承接查驗的費用，未有明確約定的，由建設單位承擔。 第十九條 前期物業(yè)承接查驗時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料并作好記錄： （一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收、竣工測繪相關資料； （二）共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料、出廠資料； （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）業(yè)主名冊及業(yè)主聯(lián)系方式確認書； （五）物業(yè)管理所必需的其他資料。 物業(yè)質(zhì)保期到期前一個月房地產(chǎn)主管部門應將擬退還物業(yè)質(zhì)量保修金事項在小區(qū)顯著位置張貼書面公示。 第二十條 物業(yè)服務企業(yè)應當提供下列基本服務項目： （一）電梯、消防設施、人防工程、防雷裝置、視頻監(jiān)控圖像信息系統(tǒng)等特殊設施設備的安全運行、校驗檢修、維護保養(yǎng)，公共照明等其他共用部位和共用設施設備的使用管理、維修養(yǎng)護； （二）公共綠地、草木及綠化設施的養(yǎng)護、管理； （三）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔； （四）疏散通道和消防車通道管理、車輛行駛和停放秩序管理； （五）住宅區(qū)進出人員和車輛管理，保衛(wèi)值班及定期巡邏，監(jiān)控視頻實時監(jiān)視并留存圖像信息十五日以上； （六）對物業(yè)裝修的管理，對物業(yè)使用中違反禁止規(guī)定的行為進行告知、勸阻、報告，對物業(yè)使用糾紛進行調(diào)解； （七）物業(yè)維修、改造費用的賬務管理； （八）物業(yè)檔案和物業(yè)服務、財務檔案的保管與查詢服務； （九）治安和消防等安全防范、公共秩序維護等事項的協(xié)助管理服務。 第二十一條 前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同應當載明物業(yè)服務項目和質(zhì)量要求、收費項目和收費標準、物業(yè)服務不符合要求的違約責任。 共用電梯、公共照明、消防設施、視頻監(jiān)控、公共綠地、公共道路等共用設施設備的日常運行、維修、養(yǎng)護、管理費用，以及住宅區(qū)內(nèi)公共環(huán)境清潔費用、安全保衛(wèi)費用，納入物業(yè)服務收費標準，不得要求另行分攤。 前期物業(yè)服務合同或者物業(yè)服務合同有效期內(nèi)，物業(yè)服 務企業(yè)提出調(diào)整物業(yè)服務項目、質(zhì)量要求或者收費項目、收 費標準的，應當將擬調(diào)整方案在住宅區(qū)顯著位置公示三十日， 由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分 之二以上的業(yè)主同意后，簽訂物業(yè)服務變更協(xié)議。 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同或者物業(yè)服務變更 協(xié)議簽訂之日起十日內(nèi)，向區(qū)物業(yè)管理主管部門、所在地街 道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在住宅區(qū)顯著位置公示。 第二十二條 前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同依法解除或者終止的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當在十日內(nèi)書面告知區(qū)物業(yè)管理主管部門、所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在住宅區(qū)顯著位置公示。 第二十三條 前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同依法解除或者終止的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照業(yè)主大會的要求退出物業(yè)管理區(qū)域，移交物業(yè)管理用房等業(yè)主共有財物以及相關資料，不得以物業(yè)管理中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出、拒絕移交。 物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理交接的，交接各方應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設施設備的使用維護現(xiàn)狀予以確認。業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當將交接情況報送區(qū)物業(yè)管理主管部門、所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。 第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)退出后，業(yè)主大會未選聘新 的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，也未實行業(yè)主自行管理的， 物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時指導、組織業(yè)主做好住宅區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、公共照明等工作，相關費用 由業(yè)主承擔。 街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時指導、組織召開業(yè)主大會，選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。 第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為： （一）擅自改變住宅區(qū)內(nèi)公共建筑、物業(yè)管理用房以及其他共用部位場所和共用設施設備的用途； （二）擅自占用或者擅自允許他人占用住宅區(qū)內(nèi)道路、綠地、場地等共用部位場所和共用設施設備開辦停車場、設置廣告、開展經(jīng)營等活動，損害業(yè)主共同利益； （三）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金； （四）將住宅區(qū)內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托或者轉交給其他單位或者個人； （五）前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同終止前，擅自停止物業(yè)管理； （六）違反合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定，擅自增加收費項目、提高收費標準，或者重復收費； （七）未按照合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定履行物業(yè)維護、管理義務； （八）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。 第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在住宅區(qū)顯著位置公示并及時更新： （一）營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的基本情況及聯(lián)系方式、服務人員基本情況、本企業(yè)物業(yè)服務電話、物業(yè)管理主管部門受理投訴舉報的電話； （二）物業(yè)服務項目和質(zhì)量要求，物業(yè)服務收費項目、收費標準和收費方式； （三）電梯、消防、人防、監(jiān)控等專項設施設備的維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式等； （四）物業(yè)修繕、裝修和使用過程中的結構變動等安全事項； （五）物業(yè)服務費用以及業(yè)主應當負擔的物業(yè)管理其他相關費用的收支情況，其中酬金制物業(yè)費收支應進行公示， 包干制物業(yè)費收支可不進行公示。 （六）受業(yè)主大會委托代管的住宅專項維修資金使用情況，代管的利用物業(yè)共用部位場所和共用設施設備所得收益的收支情況； （七）法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務合同約定應當公示的其他信息。 第二十七條 建設單位保留權屬或者尚未交付業(yè)主的住宅區(qū)物業(yè)，由建設單位承擔物業(yè)服務費用以及應當負擔的物業(yè)管理其他相關費用。住宅區(qū)物業(yè)交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)服務相關費用，由業(yè)主承擔，其中空置房物業(yè)費用應在合同中約定。 第二十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人未按照合同約定交納物 業(yè)服務費用以及應當負擔的物業(yè)管理其他相關費用，或者未 按照法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會決定交存住宅專項維修資金， 經(jīng)書面催繳逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會可以 在住宅區(qū)顯著位置予以公示。 經(jīng)書面催繳，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村） 民委員會組織調(diào)解，按照約定申請仲裁，或者依法提起民事訴訟。 第二十九條 未選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的， 業(yè)主可以共同決定自行管理。業(yè)主大會決定自行管理的，應當對下列事項作出決定并在住宅區(qū)顯著位置公示： （一）自行管理的執(zhí)行機構或者執(zhí)行人員； （二）自行管理的內(nèi)容、收費項目和標準、管理期限； （三）聘請專業(yè)機構維修養(yǎng)護電梯等特殊設施設備的情況； （四）財務管理、財務公開的制度； （五）其他有關自行管理的事項。 電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業(yè)機構進行維修養(yǎng)護。 業(yè)主共同決定實行自行管理的，應當接受所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會的監(jiān)督和指導。 第四章 物業(yè)的使用和維護 第三十條 物業(yè)保修期滿后，專有部分的維修責任由該業(yè)主承擔，全體業(yè)主共有部分的維修責任由全體業(yè)主承擔， 部分業(yè)主共有部分的維修責任由部分共有的業(yè)主承擔。 第三十一條 住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。住宅專項維修資金管理實行統(tǒng)一交存、專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。 發(fā)生下列緊急情況的，可以采取應急維修： （一）電梯故障危及人身安全，經(jīng)電梯制造單位或者特種設備檢驗檢測機構出具安全評估意見認定的； （二）二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設施設備發(fā)生故障、影響使用，經(jīng)專業(yè)機構核實并認定的； （三）消防系統(tǒng)中涉及的設施設備存在安全隱患或者發(fā)生故障，經(jīng)專業(yè)機構核實并認定的； （四）屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴重影響房屋使用和安全，經(jīng)專業(yè)機構核實并認定的； （五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，影響安全，經(jīng)專業(yè)機構核實并認定的； （六）房屋發(fā)生嚴重沉降、傾斜、開裂，嚴重危及房屋安全，經(jīng)專業(yè)機構核實并認定的； （七）發(fā)生其他緊急情況，經(jīng)專業(yè)機構核實并認定的。前款規(guī)定的緊急情況經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門、所在地街 道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府核查屬實，使用住宅專項維修資金進行應急維修并報區(qū)物業(yè)管理主管部門、所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。 申請使用住宅專項維修資金，應當在住宅區(qū)顯著位置公示維修內(nèi)容及質(zhì)量要求、維修服務者、維修費用等事項，結算前應當聽取相關業(yè)主對維修質(zhì)量的反饋意見。 第三十二條 禁止在建筑內(nèi)的共用走道、樓梯間、安全出口處停放電動自行車或者為電動自行車充電。 第三十三條 在不影響消防安全、道路通行的前提下， 經(jīng)業(yè)主大會或者其授權的業(yè)主委員會決定，可以利用住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的道路等場地施劃停車泊位，并由業(yè)主大會或者其授權的業(yè)主委員會決定是否收取停車費。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的停車泊位，屬于業(yè)主共有。 利用物業(yè)共用部位場所、共用設施設備設置廣告、開展經(jīng)營等活動的，應當經(jīng)業(yè)主大會或者其授權的業(yè)主委員會及有利害關系的業(yè)主同意，并按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應當將利用共有道路、共用部位場所和共用設施設備施劃停車泊位、設置廣告、開展經(jīng)營等活動的情況在住宅區(qū)顯著位置公示。 利用共有道路、共用部位場所和共用設施設備收取的停車費、租賃費、廣告費等經(jīng)營收益屬于全體業(yè)主共有，用于補充專項維修資金或者業(yè)主大會決定的其他事項。業(yè)主大會或者其授權的業(yè)主委員會決定委托物業(yè)服務企業(yè)代收費的， 物業(yè)服務企業(yè)可以從中提取一定比例的管理費用，具體比例由雙方協(xié)商約定。 第三十四條 住宅區(qū)內(nèi)依法配建的人民防空工程，應當在入口處設置顯著標志。 禁止買賣或者變相買賣住宅區(qū)內(nèi)依法配建的人民防空工程。經(jīng)人民防空主管部門批準，人民防空工程平時用作停車位的，可以面向本住宅區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人出租。 第三十五條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，并經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修物業(yè)的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主、物業(yè)使用人未事先告知裝修事項，裝修行為影響其他業(yè)主正常生活的，物業(yè)服務企業(yè)可以禁止為其裝修的車輛、施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。 物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并將裝修的時間、地點等情況在所在樓棟顯著位置公示。 第三十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝修、使用物業(yè)，禁止下列行為： （一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構，以 及危及房屋安全的其他行為； （二）違法搭建建筑物、構筑物； （三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方； （四）晚 18:30 至晨 8 時、12 時至 14 時、中高考及法定節(jié)假日期間在已竣工交付使用的住宅樓進行產(chǎn)生噪聲污染的室內(nèi)裝修； （五）進行家庭娛樂等活動時發(fā)出嚴重干擾周圍居民生活的環(huán)境噪聲； （六）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品，或者排放有毒、有害物質(zhì)； （七）損毀或者侵占共用的道路、綠地、樓道等場地部位和共用的照明、消防等設施設備，占用、阻塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道； （八）亂倒垃圾，亂倒污水，高空拋物； （九）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，影響住宅區(qū)的衛(wèi)生和業(yè)主正常生活； （十）亂停車輛妨礙行人和其他車輛的正常通行； （十一）法律、法規(guī)和管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。 第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當對住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)裝修和使用活動進行巡查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約裝修、使用物業(yè)的行為， 應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和城市管理等有關主管部門。城市管理等有關主管部門在接到報告后，應當依法對違法行為予以制止或者處理。 業(yè)主、物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約裝修、使用物業(yè)，經(jīng)勸阻仍不改正的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會可以在住宅區(qū)顯著位置予以公示。 第五章 法律責任 第三十八條 建設單位違反本辦法第八條規(guī)定，未按時籌集首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費的，由區(qū)物業(yè)管理主管部門責令限期改正。 第三十九條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第十八條規(guī)定，未進行前期物業(yè)承接查驗、整修并作好記錄的， 由區(qū)物業(yè)管理主管部門責令限期改正。 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)承接查驗過程中惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益的，由區(qū)物業(yè)管理主管部門責令限期改正。給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。 第四十條 建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第十六條、第十八條、第二十一條、第二十二條、第二十三條規(guī)定，未按時將相關材料報送備案的，由區(qū)物業(yè)管理主管部門責令限期改正。 第四十一條 違反本辦法第三十六條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，按照下列規(guī)定給予處罰： （一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構危及房屋安全的，由建設主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款； （二）違法搭建建筑物、構筑物的，由規(guī)劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除影響的，限期改正；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除；不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處違法搭建建筑物、構筑物工程造價百分之十以下罰款； （三）進行家庭娛樂等活動時發(fā)出嚴重干擾周圍居民生活的環(huán)境噪聲，或者晚 18:30 至晨 8 時、12 時至 14 時、中高考及法定節(jié)假日期間在已竣工交付使用的住宅樓進行產(chǎn)生噪聲污染的室內(nèi)裝修的，由公安機關依法處理； （四）違反國家規(guī)定，存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品及高空拋物行為，由公安機關依法處理； （五）損毀或者侵占共用的道路、綠地等場地設施，損害業(yè)主共同利益的，由城市管理行政執(zhí)法部門依法處理； （六）損毀共用的消防設施設備，或者占用、阻塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道的，由消防主管部門依法處理； （七）亂倒垃圾、亂倒污水的，由環(huán)境衛(wèi)生主管部門依法處理； （八）亂停車輛妨礙行人和其他車輛正常通行的，由城市管理行政執(zhí)法部門依法處理。 第四十二條 違反本辦法其他規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。 第六章 附則 第四十三條 本辦法由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局負責解 釋。 第四十四條 本辦法自發(fā)布日起施行。 月湖區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務“紅黑榜”考核實施細則（試行） 第一條為了深化小區(qū)綜合治理，加強對物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)管，提升我區(qū)物業(yè)服務水平和群眾物業(yè)服務滿意度，填補我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務常規(guī)性評比、綜合性監(jiān)管的空白，根據(jù)物業(yè)管理法律法規(guī)及我區(qū)物業(yè)管理暫行辦法相關規(guī)定，結合我區(qū)實際，制定我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè) “紅黑榜” 考核制度及操作實施細則。 第二條 物業(yè)服務“紅黑榜”每年考核一次，主要范圍為全區(qū)已交付的住宅小區(qū)物業(yè)服務項目，考核由小區(qū)文明創(chuàng) 建、綜合治理、物業(yè)日常管理考核，物業(yè)專項檢查及整改落 實情況考核，小區(qū)業(yè)主滿意度測評和額外加分項四部分組成， 其中小區(qū)文明創(chuàng)建、綜合治理、物業(yè)日常管理考核分數(shù)為 50 分，主要由屬地街鎮(zhèn)進行考核。物業(yè)專項檢查及整改落實情 況考核分數(shù)為 20 分，主要由區(qū)住建局組織對物業(yè)小區(qū)設施設備、環(huán)境衛(wèi)生、檔案資料管理等進行全面檢查評分。小區(qū) 業(yè)主滿意度測評分數(shù)為 20 分，由屬地社區(qū)牽頭組織，發(fā)動樓棟長、黨員代表、業(yè)主代表等通過發(fā)放測評表的形式多方 征求小區(qū)業(yè)主評價和意見，民意調(diào)查原則上不低于業(yè)主總戶 數(shù)的 10%, 且樣本數(shù)量不低于 50 份。額外加分項分數(shù)為 10 分，包括年度考核進入“紅名單”、承擔突發(fā)重大任務過程 中表現(xiàn)突出、積極參與小區(qū)綜合治理成效顯著等內(nèi)容，原則 上由屬地街鎮(zhèn)予以認定。 第三條 建立小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)“紅黑榜”考核“5+N” 制度，每年考核分數(shù)前五名的物業(yè)服務項目進入“紅名單”， 考核分數(shù)后五名的物業(yè)服務項目進入“黑名單”。同時將每年考核分數(shù)后六至后十名的物業(yè)服務項目列入年度考核不合格名單，連續(xù)兩年考核不合格的物業(yè)服務項目，進入“黑名單”。 第四條 物業(yè)服務項目有下列行為之一的，進行一票否決，納入年度考核不合格名單： （一）住宅小區(qū)在重大創(chuàng)建活動及專項工作中被省、市、區(qū)政府通報批評或經(jīng)相關媒體曝光經(jīng)查屬實造成惡劣影響的； （二）因物業(yè)服務管理工作不到位，未能有效化解小區(qū)矛盾，導致群訪事件或造成惡劣影響的； （三）物業(yè)服務項目未依法接管或退管，造成惡劣影響的。 第五條 物業(yè)服務項目有下列行為之一的，直接列入“黑榜”名單： （一）物業(yè)服務項目非法挪用、侵占物業(yè)專項維修資金、保修金、前期物業(yè)服務費的； （二）擅自改變物業(yè)管理用房用途的、擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的； （三）嚴重失職或小區(qū)內(nèi)發(fā)生安全生產(chǎn)事故的； （四）其他違法違規(guī)行為。 第六條進入紅榜的物業(yè)服務項目，物業(yè)服務企業(yè)將獲得年終考核獎金、年終考核榮譽證書、年終考核通報表彰、年終考核誠信加分、優(yōu)先聘用引薦等激勵，同時對紅榜項目所在街道社區(qū)進行獎勵，年終考核獎金、獎勵資金由區(qū)政府研究確定。 第七條 年度考核不合格的物業(yè)服務項目將被納入重點監(jiān)管名單，加強消防、城管、安全等日常檢查次數(shù)和力度。同時對在日常檢查和年終考核檢查中被認定管理水平較差或存在較大隱患問題的物業(yè)服務企業(yè)進行約談。對檢查中發(fā)現(xiàn)問題較多的小區(qū)，特別是拒不配合整改或整改不力的物業(yè)服務企業(yè)，依法按責處理違法違規(guī)行為或移送相關行業(yè)主管部門依法從嚴從重處理。 第八條進入黑榜的物業(yè)服務項目，取消下年度優(yōu)秀物業(yè) 服務企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)服務項目和優(yōu)秀項目經(jīng)理評優(yōu)評先資格， 取消物業(yè)企業(yè)下年度在月湖區(qū)范圍內(nèi)承接政府投資項目的 資格，不予引薦進入其他小區(qū)。連續(xù)兩次或累計兩次以上進 入黑榜的物業(yè)服務項目，由街道社區(qū)、業(yè)主委員會依法啟動 更換物業(yè)企業(yè)的程序。對轄區(qū)內(nèi)當年度有兩個及以上黑榜項 目的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道，由區(qū)政府對其主要領導進行約談。 第九條 區(qū)住建局每年通報物業(yè)服務“紅黑榜”考核評比情況，通報途徑包括相關主管部門、物業(yè)行業(yè)協(xié)會、企業(yè)總公司、物業(yè)小區(qū)公告欄、媒體等，通報內(nèi)容包括物業(yè)服務 “紅黑榜”項目所在街道社區(qū)、項目名稱、物業(yè)服務企業(yè)、項目經(jīng)理等。對紅榜項目所在街道社區(qū)進行通報表彰，對黑榜項目所在街道社區(qū)進行全區(qū)通報批評。進入“黑榜”物業(yè)服務企業(yè)，在通報之日起 1 個月內(nèi)向區(qū)物業(yè)行業(yè)主管部門及屬地提交問題整改報告。 第十條 物業(yè)服務“紅黑榜”項目經(jīng)理及所屬物業(yè)服務企業(yè)的信息記入企業(yè)信用信息管理平臺，并在公開招投標及其他活動中向專家、業(yè)主提供企業(yè)、項目經(jīng)理等信息作為參考。 第十一條 本實施細則自發(fā)布日起施行，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局負責解釋。 相關政策解讀：《月湖區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法（正式稿）》及《月湖區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務“紅黑榜”考核實施細則（試行）》的解讀 |
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