申報(bào)條件

一、資產(chǎn)類型

旅游基礎(chǔ)設(shè)施REITs的資產(chǎn)類型包括自然文化遺產(chǎn)、國家AAAAA級(jí)旅游景區(qū)等具有較好收益的旅游基礎(chǔ)設(shè)施，其中自然文化遺產(chǎn)以《世界遺產(chǎn)名錄》為準(zhǔn)。

國家AAAAA級(jí)旅游景區(qū)大部分屬于自然文化遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)或文物保護(hù)單位，僅有少部分景區(qū)為人工建造形成，其中又以主題樂園為主。就偏資源型的自然景區(qū)，主要以觀光為主，門票是其主要收入。就偏人工性的主題樂園，其商業(yè)模式更為多元化，除門票外，餐飲住宿服務(wù)、地產(chǎn)開發(fā)、IP產(chǎn)品、商業(yè)活動(dòng)與演出等亦構(gòu)成其重要的收入來源。目前市場(chǎng)上啟動(dòng)或準(zhǔn)備啟動(dòng)公募REITs的景區(qū)主要為風(fēng)景名勝區(qū)類型景區(qū)。

二、資產(chǎn)運(yùn)營成熟度

項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間原則上不低于3年。對(duì)已能夠?qū)崿F(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，在滿足基礎(chǔ)設(shè)施基金上市要求、符合市場(chǎng)預(yù)期、確保風(fēng)險(xiǎn)可控等前提下，可適當(dāng)降低運(yùn)營年限要求。

三、資產(chǎn)規(guī)模

四、資產(chǎn)權(quán)屬及合規(guī)性

（一）權(quán)屬清晰，資產(chǎn)范圍明確

發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)直接或間接擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)或經(jīng)營收益權(quán)。項(xiàng)目公司依法持有擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)。

景區(qū)底層資產(chǎn)主要為經(jīng)營權(quán)或所有權(quán)，但直接以經(jīng)營權(quán)或所有權(quán)發(fā)行公募REITs均存在問題，目前市場(chǎng)上主要探討通過設(shè)立特許經(jīng)營權(quán)的方式發(fā)行公募REITs，具體分析詳見第三十九章的分析。

（二）土地使用依法合規(guī)

根據(jù)《民法典》第二百五十條的規(guī)定，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但是法律規(guī)定屬于集體所有的除外。因此，景區(qū)的土地使用權(quán)原則上無法劃轉(zhuǎn)給企業(yè)法人主體，原始權(quán)益人及項(xiàng)目公司無法享有景區(qū)的土地使用權(quán)。在前述特許經(jīng)營權(quán)的模式下，可將景區(qū)的土地使用權(quán)，以及景點(diǎn)、山體、河流等納入特許經(jīng)營權(quán)的授權(quán)范圍內(nèi)，由項(xiàng)目公司進(jìn)行保護(hù)和日常維護(hù)。

對(duì)項(xiàng)目公司不擁有土地使用權(quán)的項(xiàng)目，應(yīng)說明土地使用權(quán)擁有人取得土地使用權(quán)的具體方式、出讓（轉(zhuǎn)讓）方和取得時(shí)間等相關(guān)情況，土地使用權(quán)擁有人與項(xiàng)目公司之間的關(guān)系，以及說明項(xiàng)目公司使用土地的具體方式、使用成本、使用期限和剩余使用年限，分析使用成本的合理性，并提供相關(guān)證明材料。

（三）依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)

除《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)材料格式文本》所列示的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資管理手續(xù)合規(guī)性文件以外，景區(qū)類型資產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營過程中可能還涉及以下文件：

五、資產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓性

（一）發(fā)起人（原始權(quán)益人）、項(xiàng)目公司相關(guān)股東已履行內(nèi)部決策程序，并協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓。

（二）如相關(guān)規(guī)定或協(xié)議對(duì)項(xiàng)目公司名下的土地使用權(quán)、項(xiàng)目公司股權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)、建筑物及構(gòu)筑物轉(zhuǎn)讓或相關(guān)資產(chǎn)處置存在任何限定條件、特殊規(guī)定約定的，相關(guān)有權(quán)部門或協(xié)議簽署機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs無異議，確保項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓符合相關(guān)要求或相關(guān)限定具備解除條件。①

（三）對(duì)PPP（含特許經(jīng)營）類項(xiàng)目，PPP（含特許經(jīng)營）協(xié)議簽署機(jī)構(gòu)、行業(yè)主管部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs無異議。

（四）如原始權(quán)益人為國有企業(yè)，應(yīng)由當(dāng)?shù)貒匈Y產(chǎn)管理部門就項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs出具豁免進(jìn)場(chǎng)交易的函（如采用非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式）。

六、對(duì)原始權(quán)益人的要求

（一）優(yōu)先支持有一定知名度和影響力的行業(yè)龍頭企業(yè)的項(xiàng)目。

（二）原始權(quán)益人近3年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營、金融監(jiān)管、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)等方面無重大違法違規(guī)記錄。

七、回收資金要求

（一）基礎(chǔ)設(shè)施REITs凈回收資金（指扣除用于償還相關(guān)債務(wù)、繳納稅費(fèi)、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等資金后的回收資金）應(yīng)主要用于在建項(xiàng)目、前期工作成熟的新項(xiàng)目（含新建項(xiàng)目、改擴(kuò)建項(xiàng)目）；其中，不超過30%的凈回收資金可用于盤活存量資產(chǎn)項(xiàng)目，不超過10%的凈回收資金可用于已上市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的小股東退出或補(bǔ)充發(fā)起人（原始權(quán)益人）流動(dòng)資金等。在符合國家政策及企業(yè)主營業(yè)務(wù)要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用；除國家有特殊規(guī)定外，任何地方或部門不得設(shè)置限制條件，影響企業(yè)按照市場(chǎng)化原則依法合規(guī)使用回收資金。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施REITs購入項(xiàng)目（含首次發(fā)行與新購入項(xiàng)目）完成之日起2年內(nèi)，凈回收資金使用率原則上應(yīng)不低于75%，3年內(nèi)應(yīng)全部使用完畢。凈回收資金使用進(jìn)度明顯不符預(yù)期的，應(yīng)審慎考慮新購入項(xiàng)目安排。如回收資金實(shí)際投入項(xiàng)目與申報(bào)時(shí)擬投入項(xiàng)目不一致的，應(yīng)按要求向有關(guān)省級(jí)發(fā)展改革委備案并說明情況。

（三）為確?；厥召Y金盡快用于項(xiàng)目投資、有效支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)于每季度結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)向國家發(fā)改委投資司直接報(bào)送回收資金使用情況，同步抄送再投資項(xiàng)目涉及的省級(jí)發(fā)展改革委。

八、需相關(guān)部門出具的函件

第三十九章部分核心問題的解決思路

一、以特許經(jīng)營權(quán)模式發(fā)行公募REITs探討

（一）直接以經(jīng)營權(quán)或所有權(quán)發(fā)行公募REITs存在的問題

景區(qū)底層資產(chǎn)主要為經(jīng)營權(quán)或所有權(quán)，以景區(qū)經(jīng)營權(quán)發(fā)行公募REITs，存在收支兩條線、門票經(jīng)營權(quán)不得轉(zhuǎn)讓及打包上市等問題，以所有權(quán)發(fā)行公募REITs則存在自然資源不得轉(zhuǎn)讓等問題。具體如下：

1.門票收入“收支兩條線”管理

風(fēng)景名勝區(qū)的門票經(jīng)營權(quán)、門票收入由風(fēng)景名勝區(qū)管理機(jī)構(gòu)收取并支配，而不得由經(jīng)營者收取。根據(jù)《風(fēng)景名勝區(qū)條例》第三十八條規(guī)定，風(fēng)景名勝區(qū)的門票收入和風(fēng)景名勝資源有償使用費(fèi)，實(shí)行收支兩條線管理。風(fēng)景名勝區(qū)的門票收入和風(fēng)景名勝資源有償使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)專門用于風(fēng)景名勝資源的保護(hù)和管理以及風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人、使用權(quán)人損失的補(bǔ)償。門票收入一般由地方財(cái)政統(tǒng)一收支，納入地方政府財(cái)政非稅收入，景區(qū)運(yùn)營管理公司僅為門票代收方。同時(shí)，根據(jù)《建設(shè)部辦公廳關(guān)于對(duì)國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)經(jīng)營權(quán)出讓問題的復(fù)函》（建辦城函〔2005〕225號(hào)）的規(guī)定，不得將風(fēng)景名勝區(qū)資源和門票專營權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓給企業(yè)壟斷經(jīng)營。因此，資產(chǎn)運(yùn)營方不能直接將門票收入轉(zhuǎn)讓給REITs，即門票收入不能直接作為REITs底層資產(chǎn)。

2.門票經(jīng)營權(quán)不得打包上市

根據(jù)《關(guān)于整頓和規(guī)范游覽參觀點(diǎn)門票價(jià)格的通知》（發(fā)改價(jià)格〔2008〕905號(hào)）的規(guī)定，企業(yè)不得以風(fēng)景名勝區(qū)的門票經(jīng)營權(quán)打包上市。在實(shí)操中，在以風(fēng)景名勝區(qū)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)申請(qǐng)上市或掛牌中，監(jiān)管部門一般對(duì)主營業(yè)收入是否包括門票收入關(guān)注較多。

3.自然資源不得轉(zhuǎn)讓

景區(qū)內(nèi)的自然資源為國家所有或集體所有，存在法律上的轉(zhuǎn)讓限制。根據(jù)《民法典》第二百五十條的規(guī)定，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但是法律規(guī)定屬于集體所有的除外。因此，原始權(quán)益人及項(xiàng)目公司無法擁有自然資源的所有權(quán)，發(fā)行產(chǎn)權(quán)類REITs的難度較大。

（二）通過設(shè)立特許經(jīng)營權(quán)的方式發(fā)行公募REITs的方案

1.特許經(jīng)營權(quán)的授予

根據(jù)《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》《市政公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》，應(yīng)由縣級(jí)以上人民政府采取競爭方式依法授予特許經(jīng)營權(quán)。根據(jù)《風(fēng)景名勝區(qū)條例》第三十七條的規(guī)定，風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的交通、服務(wù)等項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)由風(fēng)景名勝區(qū)管理機(jī)構(gòu)依照有關(guān)法律、法規(guī)和風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃，采用招標(biāo)等公平競爭的方式確定經(jīng)營者。

2.特許經(jīng)營權(quán)范圍

根據(jù)《風(fēng)景名勝區(qū)條例》第三十七條的規(guī)定，景區(qū)門票由風(fēng)景名勝區(qū)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)出售，但景區(qū)內(nèi)的交通、服務(wù)等項(xiàng)目可由市場(chǎng)機(jī)構(gòu)來經(jīng)營。交通項(xiàng)目一般包括景區(qū)內(nèi)交通車、游船、纜車、索道等，服務(wù)項(xiàng)目一般包括講解服務(wù)、租賃開發(fā)經(jīng)營、餐飲、文化娛樂、商品銷售等。該部分項(xiàng)目的收入由項(xiàng)目公司作為經(jīng)營收入直接向游客收取。

根據(jù)《風(fēng)景名勝區(qū)條例》第三十九條的規(guī)定，不得將規(guī)劃、管理和監(jiān)督等行政管理職能委托給企業(yè)或者個(gè)人行使，因此，可探討將除前述職能外的其他職能也作為授權(quán)范圍，包括景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維保、園林綠化和環(huán)境保護(hù)等。

3.收入來源

收入來源主要包括在《特許經(jīng)營權(quán)合同》下由景區(qū)管理機(jī)構(gòu)支付的特許經(jīng)營費(fèi)，以及運(yùn)營交通項(xiàng)目、服務(wù)項(xiàng)目產(chǎn)生的經(jīng)營收入。根據(jù)《風(fēng)景名勝區(qū)條例》第三十八條的規(guī)定，風(fēng)景名勝區(qū)的門票收入和風(fēng)景名勝資源有償使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)專門用于風(fēng)景名勝資源的保護(hù)和管理以及風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人、使用權(quán)人損失的補(bǔ)償。因此，就特許經(jīng)營費(fèi)的解釋，可探討是由景區(qū)管理機(jī)構(gòu)委托市場(chǎng)機(jī)構(gòu)對(duì)景區(qū)進(jìn)行保護(hù)和日常維護(hù)，并且從門票收入中拿出一定比例作為管理費(fèi)用支付給市場(chǎng)機(jī)構(gòu)。

二、避免涉及地方政府隱性債務(wù)

（一）景區(qū)發(fā)行公募REITs新增地方政府隱性債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《中共中央國務(wù)院關(guān)于防范化解地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意見》，地方政府隱性債務(wù)是指地方政府在法定債務(wù)預(yù)算之外，直接或間接以財(cái)政資金償還，以及違法提供擔(dān)保等方式舉借的債務(wù)。景區(qū)公募REITs項(xiàng)目新增地方財(cái)政涉及隱性債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，主要是指基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流中包含未納入政府預(yù)算及/或中期財(cái)政規(guī)劃的政府付費(fèi)及政府不合理的兜底行為。

（二）防范隱債合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)的措施

1.確保特許經(jīng)營授權(quán)程序合法及完備

在完成財(cái)政承受能力論證及取得項(xiàng)目實(shí)施方案批準(zhǔn)文件，完成特許經(jīng)營文件的簽署，并按照特許經(jīng)營文件約定納入地方政府年度預(yù)算和中期財(cái)政規(guī)劃等條件均具備的情況下，景區(qū)REITs不涉及隱性債務(wù)。

2.穿透來源于使用者付費(fèi)

門票收入按收支兩條線歸集到財(cái)政后再根據(jù)特許經(jīng)營協(xié)議向社會(huì)資本方支付相關(guān)特許經(jīng)營費(fèi)用，穿透來看政府付費(fèi)款項(xiàng)來源為門票收入，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則穿透為使用者付費(fèi)，不涉及政府不合理的兜底行為，REITs項(xiàng)目收入來源符合《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》的要求。

3.不涉及政府虛增財(cái)政收入

特許經(jīng)營權(quán)對(duì)價(jià)經(jīng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后公允定價(jià)，政府與社會(huì)資本方真實(shí)建立利益共享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及長期合作關(guān)系，門票價(jià)格由市物價(jià)部門指導(dǎo)確定，并不會(huì)因?yàn)槭谟杼卦S經(jīng)營權(quán)而進(jìn)行門票突擊漲價(jià)，以提高現(xiàn)金分派率再通過地方國企融資等形式，虛增財(cái)政收入。