這個(gè)世界上，最無(wú)趣的事，莫過于獨(dú)孤求敗，畢竟，無(wú)敵是多么的寂寞。

2023年的廣州樓市，在單盤爭(zhēng)霸上，早就大局已定：琶洲南TOD，單盤網(wǎng)簽金額超80億，年度銷冠已無(wú)懸念。（來源：中指院）

更讓人驚訝的是：市場(chǎng)有消息傳出，項(xiàng)目有建面約325㎡的房源，網(wǎng)簽突破16萬(wàn)/㎡。

截圖自房產(chǎn)君與好友聊天

這意味著什么呢？

僅僅1年時(shí)間，項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)房源就上揚(yáng)了4—5萬(wàn)/㎡，按照建面約325㎡計(jì)算，業(yè)主身價(jià)上漲了約1500萬(wàn)。

這樣的項(xiàng)目，難怪打敗天下無(wú)敵手，也難怪每一次開售，都是排隊(duì)爭(zhēng)購(gòu)。

琶洲南TOD，憑啥笑傲江湖？

琶洲南TOD實(shí)拍

房產(chǎn)君覺得，離不開其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，比如地段、產(chǎn)品力和優(yōu)質(zhì)圈層等。

但琶洲南TOD，在廣州就真的沒有對(duì)手了嗎？恐怕未必！

一方面，其地段雖然優(yōu)越，但與C位還有微距。

另一方面，則是產(chǎn)品迭代。

萬(wàn)博和樾府建面約200㎡以上的大戶型夠優(yōu)秀了吧，琶洲南TOD迭代了它，而琶洲南TOD的戶型，感覺很完美了吧，但又有產(chǎn)品迭代了它。

這個(gè)能在大平層上，迭代琶洲南TOD的，便是越秀|琶洲·樾，而越秀|琶洲·樾的迭代，也在剛剛所說的地段上。

越秀|琶洲·樾實(shí)拍

更重要的是，越秀|琶洲·樾與琶洲南TOD系出同門，琶洲南TOD會(huì)的，琶洲樾同樣也會(huì)，而且由于晚一年推出，會(huì)融入更多思考和突破。

可以說，之前沒有買到琶洲南TOD的，或者仍在等待升級(jí)版的，越秀|琶洲·樾就是他們的答案。

最近也有很多粉絲問這兩個(gè)項(xiàng)目，并拿它們做對(duì)比。住天河北，有過幾次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)的粉絲A君，就是一個(gè)。

01.硬實(shí)力交鋒地段、景觀等資源人有我優(yōu)

有錢人買房，買的就是資源的不可復(fù)制性。

一般要考慮：地段是中心的中心，景觀資源要優(yōu)秀，如果增值前景更具想象力，那就錦上添花！

琶洲實(shí)拍

換言之，拼的已不是人無(wú)我有，而是人有我優(yōu)。

地段：蓬勃開發(fā)vs繁華已呈現(xiàn)

琶洲南TOD為什么賣得貴，還賣得好？地段優(yōu)勢(shì)是繞不開的。

但其位置還不在C位。

我們攤開地圖，整個(gè)琶洲分四部分，分別為西區(qū)、中區(qū)、東區(qū)和南區(qū)，琶洲南TOD位于南區(qū)，與琶洲西的電商總部區(qū)，隔了一條黃埔涌，這85米的水面，區(qū)隔出島內(nèi)和島外。

琶洲南TOD區(qū)位示意圖

島外的琶洲南，近兩年才進(jìn)入密集開發(fā)階段，城市界面和配套還有很大改善空間。

位于琶洲島內(nèi)的越秀|琶洲·樾，從出身血統(tǒng)來看，是力壓琶洲南TOD一頭的。

畢竟，越秀|琶洲·樾所在的琶洲島西區(qū)，才是琶洲的“心臟”。這里高樓林立、總部企業(yè)扎堆，繁華璀璨已肉眼可見。

換言之，越秀|琶洲·樾是CBD妥妥的C位豪宅，近距離享受琶洲西區(qū)的核心配套。

用A君的話說，琶洲南TOD其實(shí)不算真琶洲，越秀|琶洲·樾才是真琶洲。

這就有點(diǎn)全球知名大平層的影子，像紐約中央公園中軸線上的豪宅One57、白金漢宮旁的海德公園1號(hào)，都實(shí)現(xiàn)了對(duì)核心資源的極致占有。

很多人可能不知道，其地段還有個(gè)加分buff。琶洲西區(qū)既是CBD核心，也是CTD（中央科創(chuàng)區(qū)）核心，在廣州眾多CBD中獨(dú)享CBD+CTD模式。而CTD是全球城市進(jìn)入科創(chuàng)時(shí)代的新產(chǎn)物，也是未來代表廣州與世界對(duì)話的資本。

點(diǎn)評(píng)：在地段這輪博弈上，越秀|琶洲·樾占上風(fēng)。

景觀：北向觀景vs雙面琶洲

地段差異，又影響了景觀資源。

兩盤雖都以璀璨天際線和國(guó)際級(jí)濱碧水綠道、濱水公園為景觀臺(tái)，但區(qū)別在呈現(xiàn)方式上。

琶洲南TOD，北向望CBD天際線和濱水景觀。

琶洲南TOD北望琶洲西區(qū)夜景?

越秀|琶洲·樾，南向觀濱水景觀和濱水公園，北向看琶洲CBD天際線，擁有南北雙面琶洲。

越秀|琶洲·樾南面濱水公園實(shí)拍

越秀|琶洲·樾北面看CBD天際線

這里房產(chǎn)君插一句，在珠江新城中軸線上，是沒有宅地的。所以，沒有任何一個(gè)項(xiàng)目，是一線南向江景，又兼顧一線CBD景觀的。

越秀|琶洲·樾，首次實(shí)現(xiàn)了這一點(diǎn)。

點(diǎn)評(píng)：連珠城都要靠邊，越秀|琶洲·樾的景觀面，會(huì)更具收藏價(jià)值。

增值空間：陸續(xù)供應(yīng)vs壓軸宅地

雖說現(xiàn)在房子都在去金融屬性，但有這層光環(huán)加持，資產(chǎn)價(jià)值必定會(huì)錦上添花。

而來到千萬(wàn)級(jí)豪宅這個(gè)段位，決定資產(chǎn)增值的關(guān)鍵因素是：珍稀度。

即，未來片區(qū)的新增供應(yīng)情況。

關(guān)于琶洲的宅地供應(yīng)，很多人知道去年10月省府批復(fù)廣州琶洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，嚴(yán)禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。

截圖來源：省人民政府官網(wǎng)

但并不意味著，琶洲日后就不會(huì)供地，而是要分片區(qū)看。

廣州琶洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)分三個(gè)片區(qū)：琶洲西區(qū)、琶洲中二區(qū)和東區(qū)、琶洲南區(qū)。琶洲中二區(qū)和東區(qū)、琶洲南區(qū)，此前都通過調(diào)規(guī)劃增加了宅地或涉宅地。

其中，又以琶洲南區(qū)供應(yīng)最集中。

該片區(qū)宅地來源，一是琶洲南此前已出讓的赤沙車輛段二期地塊、石榴崗南側(cè)臺(tái)涌地塊；二是赤沙舊改增量；三是此前通過調(diào)規(guī)劃新增的宅地。

日后，琶洲南還會(huì)有很多后起之秀，發(fā)起對(duì)琶洲南TOD的挑戰(zhàn)。

反觀越秀|琶洲·樾，是琶洲西區(qū)近15年來的唯一新盤。

如果政府未來不修改規(guī)劃，那么其也將是琶洲總部核心的壓軸宅地，賣完便是有“通天的鈔能力”都買不到。

點(diǎn)評(píng)：從珍稀度層面來說，越秀|琶洲·樾的未來價(jià)值更有想象空間。

02.軟實(shí)力過招

設(shè)計(jì)、圈層背后投射的理念

當(dāng)然，無(wú)形價(jià)值也很重要。

A君形象類比，“買豪宅跟買奢侈品一個(gè)邏輯。”

畢竟，買得起愛馬仕的有錢人，還在乎包包多少錢、用的什么料子嗎？買的就是設(shè)計(jì)、品位和身份標(biāo)簽。

奢侈品愛馬仕 視覺中國(guó)已授權(quán)

說白了，有錢人買豪宅，其實(shí)是為設(shè)計(jì)買單，為背后的圈層和生活方式買單。

設(shè)計(jì)：用戶共創(chuàng)VS大師高定?

落到琶洲南TOD和越秀|琶洲·樾身上，二者是兩種不同設(shè)計(jì)理念。

琶洲南TOD，采用的用戶共創(chuàng)邏輯。

其邀請(qǐng)互聯(lián)網(wǎng)新貴、狠拼二代等自身客戶先提出設(shè)想，再由9家國(guó)際知名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)將需求落地，意即互聯(lián)網(wǎng)思維在豪宅的表達(dá)。

琶洲南TOD客戶共創(chuàng)人群標(biāo)簽示意

越秀|琶洲·樾，則走的高定設(shè)計(jì)天團(tuán)路線。

項(xiàng)目請(qǐng)來了津島曉生、小林政彥、于昭、唐忠漢、冼劍雄、梁黃顧建筑師事務(wù)所6位國(guó)際大師，組成設(shè)計(jì)師聯(lián)盟。

小林政彥是亞洲景觀設(shè)計(jì)巨匠、立體景觀締造大師，其執(zhí)筆的項(xiàng)目園林，融入「真·草·行」書法的寫意，繪就「行·舟·庭」多層次風(fēng)景，充滿了東方禪意。

梁黃顧建筑師事務(wù)所，則是廣州太古匯的操刀者。

在其妙思下，流動(dòng)的線條嵌入玻璃幕墻，搭配圓角陽(yáng)臺(tái)與270°飄窗弧線，外立面辨識(shí)感很強(qiáng)。

越秀|琶洲·樾外立面效果示意圖

設(shè)計(jì)理念的東西，可有可無(wú)、難以捉摸，但有錢人就看中這個(gè)。

因?yàn)?，里面投射了他們的個(gè)性標(biāo)簽和身份認(rèn)同感。

點(diǎn)評(píng)：設(shè)計(jì)理念不分高下，這局，琶洲南TOD和越秀|琶洲·樾，打個(gè)平手。

圈層：優(yōu)秀級(jí)vs高階級(jí)

設(shè)計(jì)理念難作區(qū)分，但A君倒是挺欣賞越秀|琶洲·樾的圈層的。

雖然琶洲南TOD在圈層營(yíng)造上，已足夠優(yōu)秀。?

其作為大社區(qū)，產(chǎn)品線很豐富，既有建面約127m2和建面約143m2的改善戶型，也有建面約210-325m2的大平層，客群以改善和富豪為主。

琶洲南TOD大社區(qū)效果示意圖

但若說琶洲南TOD的圈層在優(yōu)秀級(jí)，那么越秀|琶洲·樾則是高階級(jí)。

A君給房產(chǎn)君做了分析，主要跟項(xiàng)目產(chǎn)品有關(guān)，其產(chǎn)品面積段在建面約225~261㎡之間，均為建面約200m2以上大平層。

上到這個(gè)層級(jí)的買家，以有“鈔能力”的城市塔尖富豪為主，圈層更純粹。

高端圈層活動(dòng)示意圖 視覺中國(guó)已授權(quán)

圈層純粹也有優(yōu)勢(shì)，那就是話題契合度高，更易找到知己。

打個(gè)比方，買建面約200m2以上人群，可能是上市公司掌舵人，他們叱咤商海之余，日常就是與友鄰品珍藏美酒、議國(guó)際時(shí)事，論人生哲學(xué)...揮灑恣意人生。

點(diǎn)評(píng)：圈層純粹度這局，越秀|琶洲·樾小勝一籌。

03.

產(chǎn)品迭代?登峰級(jí)大平層之上再進(jìn)階

在上文中我們已經(jīng)說了，琶洲樾200平+的戶型，是琶洲南TOD的升級(jí)版。

具體怎么升級(jí)呢？我們來看看：

琶洲南TOD去年首批入市的建面約265㎡五房，以LDKB大方廳、中西島臺(tái)、雙套房等設(shè)計(jì)，諸多細(xì)節(jié)重新定義了大平層。

琶洲南TOD建面約265㎡五房戶型圖（非標(biāo)準(zhǔn)比例尺繪制，僅供參考）

越秀|琶洲·樾更卷，其在琶洲南TOD基礎(chǔ)上，做了進(jìn)一步升級(jí)。

比如創(chuàng)新性實(shí)現(xiàn)更多可拓展空間。?

首推的建面約261㎡大平層，算上可拓展空間，能感受到約300㎡豪宅的霸氣！

越秀|琶洲·樾建面約261㎡五房戶型圖（非標(biāo)準(zhǔn)比例尺繪制，僅供參考）

比如空間更奢闊。

同樣是建面約260m2+面積段，越秀|琶洲·樾將旁邊次臥打通，可實(shí)現(xiàn)約97㎡LDKB超巨廳。

A君跟房產(chǎn)君強(qiáng)調(diào)了幾次，很喜歡這個(gè)空間，在這里，妻子練瑜伽、自己和好友談事，長(zhǎng)輩在陽(yáng)臺(tái)澆花，都能同步進(jìn)行。

還有就是私密性更優(yōu)。

不光增設(shè)了家政空間，還為私屬門廳定制了兩條入戶動(dòng)線，保姆也有獨(dú)立入戶動(dòng)線。

這一點(diǎn)，A君還挺驚喜的，雖然看了這么多豪宅，還未有見到過類似設(shè)計(jì)。???

越秀|琶洲·樾建面約261㎡五房建模示意（非標(biāo)準(zhǔn)比例尺繪制，僅供參考）

點(diǎn)評(píng)：越秀|琶洲·樾更適合對(duì)空間尺度和私密性，有更高追求的買家。

04.開盤在即要買趁早決定

好了，分析了這么多，房產(chǎn)君替A君來做個(gè)省流版總結(jié)。

在軟實(shí)力上，越秀|琶洲·樾的圈層更純粹；在硬實(shí)力上，無(wú)論是地段、景觀、產(chǎn)品還是增值空間，越秀|琶洲·樾皆相當(dāng)于琶洲南TOD的pro版。

如果說，越秀地產(chǎn)的大琶洲戰(zhàn)略，是廣州樓市的王冠。琶洲南TOD是這個(gè)王冠的底座，越秀|琶洲·樾則是最亮的那顆寶石。

但這顆寶石，收藏門檻可能并不高于琶洲南TOD。???

房產(chǎn)君了解到，越秀|琶洲·樾目前吹風(fēng)11-14萬(wàn)/㎡左右，對(duì)比琶洲南TOD的最高16萬(wàn)+，誘惑力拉滿。

我們也可以預(yù)料，全廣州塔尖人士的置業(yè)目光，也將再一次聚焦琶洲，只不過這一次的主角，是越秀|琶洲·樾。

我們也希望，越秀|琶洲·樾能在更多維度，向琶洲南TOD發(fā)起挑戰(zhàn)，畢竟，英雄輩出的江湖才更有意思。

最后房產(chǎn)君提醒下，越秀|琶洲·樾即將開售的首批單位，只有54套，諸君把握機(jī)會(huì)～