作者｜張茂榮

小產(chǎn)權(quán)房拆遷爭(zhēng)議解決專家，粵灣律所主任 首席律師

深圳版“小產(chǎn)權(quán)房”——深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑（簡(jiǎn)稱“歷史違建”）在深圳大量存在并頻繁地下交易，因不具有合法性，一旦遇到拆遷便滋生很多糾紛！

違法的小產(chǎn)權(quán)房交易，遇到拆遷，拆遷補(bǔ)償權(quán)益到底歸誰(shuí)？這是一個(gè)十分務(wù)實(shí)、必須面對(duì)的問(wèn)題，因涉及巨額增值收益，也是交易雙方非常關(guān)心、關(guān)注的問(wèn)題。

本文“以案說(shuō)法”，以深圳市中級(jí)人民法院生效判決為案例，分享深圳實(shí)踐做法。

案例：楊某、深圳市羅湖區(qū)住房保障事務(wù)中心二審行政判決書

裁判法院：廣東省深圳市中級(jí)人民法院

案號(hào)：(2020)粵03行終1491號(hào)

裁判日期：2021.02.23

基本案情：

涉案房產(chǎn)為歷史違建，位于2016年深圳市羅湖區(qū)“二線插花地”棚戶區(qū)改造項(xiàng)目范圍之內(nèi)，一直由黎某實(shí)際控制、占有使用。

2016年4月29日，黎某填寫《權(quán)利人（當(dāng)事人）信息》，9月7日填寫《羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造項(xiàng)目當(dāng)事人（權(quán)利人）信息核查表》，申報(bào)自己為涉案房產(chǎn)當(dāng)事人（權(quán)利人），并遞交資料證明自己是實(shí)際占有使用人。

2016年11月1日，深圳市羅湖區(qū)住房保障中心發(fā)布《關(guān)于對(duì)深圳市羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造房屋及當(dāng)事人信息進(jìn)行公示的通告》；2017年1月21日，黎某清空移交涉案房屋。

2017年3月13日，羅湖住房保障中心就涉案房產(chǎn)以黎某為被補(bǔ)償安置對(duì)象與其簽訂涉案補(bǔ)償協(xié)議。

楊某以自己才是涉案房產(chǎn)權(quán)利人，黎某偽造證據(jù)騙取拆遷補(bǔ)償權(quán)益為由提起訴訟，要求撤銷被告深圳市羅湖區(qū)住房保障中心與第三人黎某之間補(bǔ)償協(xié)議。

歷史違建遇舊改，官方確認(rèn)買家為拆補(bǔ)權(quán)利人

深圳市鹽田區(qū)人民法院一審認(rèn)為：

本案為行政協(xié)議糾紛。涉案房產(chǎn)為歷史遺留違法建筑，未辦理產(chǎn)權(quán)登記，不存在公示的產(chǎn)權(quán)人，而羅湖住房保障中心本身并亦非違法建筑的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)機(jī)關(guān)。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：羅湖住房保障中心將黎某作為補(bǔ)償安置對(duì)象簽訂涉案補(bǔ)償協(xié)議依據(jù)是否充分。

本案中，黎某早在2009年即與涉案房產(chǎn)所在樓宇其他房屋的管理人一起向街道辦申報(bào)歷史遺留違法建筑普查登記，并通過(guò)了羅湖住房保障中心的兩次核查且實(shí)際向羅湖住房保障中心移交的涉案房產(chǎn)，羅湖住房保障中心據(jù)此認(rèn)定黎某系涉案房產(chǎn)管理人并將其作為補(bǔ)償安置對(duì)象訂立補(bǔ)償協(xié)議依據(jù)充分，予以支持。

深圳市中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：

本案中，涉案房屋屬于歷史遺留違法建筑，未辦理過(guò)房地產(chǎn)登記，不存在經(jīng)依法公示的產(chǎn)權(quán)人。黎某作為涉案房屋的實(shí)際控制人和占有使用人，早在2009年即與涉案房產(chǎn)所在樓宇其他房屋的管理人一起向街道辦申報(bào)歷史遺留違法建筑普查登記，并在涉案棚戶區(qū)住房保障中心移交的涉案房產(chǎn)，涉案房產(chǎn)所在同單元上下樓層管理人亦通過(guò)統(tǒng)一簽署《聯(lián)合購(gòu)房協(xié)議書》的形式認(rèn)可黎某作為涉案房屋管理人的身份，羅湖住房保障中心據(jù)此認(rèn)定黎某系涉案房產(chǎn)管理人，并將其作為補(bǔ)償安置對(duì)象訂立補(bǔ)償協(xié)議依據(jù)充分。楊某既非涉案房屋的建設(shè)人，其提交的證據(jù)亦不足以證明其是涉案房屋的管理人，其提出的撤銷涉案補(bǔ)償協(xié)議的訴訟理由不能成立，本院不予采納。

深圳小產(chǎn)權(quán)房訴訟“十四字決”！

張茂榮律師小產(chǎn)權(quán)房“22字決”：避產(chǎn)權(quán)，爭(zhēng)使用，有證看證，無(wú)證占有，只可追索，不可截胡！

1、違法建筑在城市更新、棚戶區(qū)改造，乃至行政征收過(guò)程中的“確權(quán)公示”不是物權(quán)公示，不具有物權(quán)確認(rèn)效力，如本案一二審法院觀點(diǎn)：涉案房產(chǎn)為歷史遺留違法建筑，未辦理產(chǎn)權(quán)登記，不存在公示的產(chǎn)權(quán)人；

2、筆者不認(rèn)同本案楊某的訴訟策略：羅湖住房保障中心就涉案房產(chǎn)與黎某簽署的補(bǔ)償協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，別說(shuō)楊某不能舉證其為實(shí)際權(quán)利人，就是能夠舉證，要求撤銷也很難被支持（既不符合民法典可撤銷合同規(guī)定，也不完全符合行政訴訟法可撤銷行政行為規(guī)定），這種錯(cuò)誤策略在城市更新過(guò)程中也屢屢出現(xiàn)，即原告主張撤銷項(xiàng)目實(shí)施主體和被告簽署的小產(chǎn)權(quán)房拆補(bǔ)協(xié)議，法院基本都是駁回！

3、無(wú)論違法建筑類小產(chǎn)權(quán)房發(fā)生多少次交易，交易是否合法，只要糾紛觸碰到產(chǎn)權(quán)的，法院基本不予受理，而無(wú)關(guān)產(chǎn)權(quán)的占有使用則予以受理，有產(chǎn)證的小產(chǎn)權(quán)房（綠本房、豬肝紅本等），產(chǎn)證是物權(quán)憑證，以證載人確定權(quán)利人，無(wú)證違法建筑以占有使用人確定拆補(bǔ)權(quán)利人；

4、筆者從事深圳小產(chǎn)權(quán)房爭(zhēng)議（特別是拆遷爭(zhēng)議)解決多年，曾總結(jié)出《深圳小產(chǎn)權(quán)房訴訟“14字決”》，現(xiàn)針對(duì)拆遷補(bǔ)償訴訟，增加8字到“22字決”供看官自行領(lǐng)悟、參透，即：

——避產(chǎn)權(quán)，爭(zhēng)使用，有證看證，無(wú)證占有，只可追索，不可截胡！

深圳中院：“小產(chǎn)權(quán)房”的實(shí)際控制人和占有使用人是拆遷補(bǔ)償對(duì)象！