提到會所，大家的第一反應(yīng)是什么

走進(jìn)高端大氣的會所門面，耳畔傳來物業(yè)小姐姐甜美的問候

在恒溫泳池來一次酣暢淋漓的享受，也可選擇寬敞明亮的健身房做個運(yùn)動，足不出戶就可以感受到生活中所有的便利

這就是我們在買房前對會所的所有想象

也是為什么如今大多豪宅項目都喜歡在營銷階段拿會所來說事，仿佛有會所的小區(qū)底氣都不太一樣

那么各位有沒有想過，交房后伴隨長久的入住過程，你家的會所會變成什么樣子

最近，我跑了上海幾個高品質(zhì)小區(qū)，實地看了看這些小區(qū)現(xiàn)在會所的運(yùn)營情況

我相信，結(jié)果一定會讓你出乎意料

01

沒想到，大部分小區(qū)會所都被開發(fā)商拋棄了

首先，我去了離我家較近的一個位于長寧區(qū)國賓板塊的低密小高層

其實這個小區(qū)第一眼看過去品質(zhì)真挺不錯的，交通便利，小區(qū)建筑外立面都是全石材，園林也是歐式宮廷風(fēng)格

擁有這樣基本面的小區(qū)想必會所怎么也該蠻有檔次

有點出乎意料的是，我看到了這樣的場景

原本面積接近3000平的豪華會所，大部分都空置了

尤其是位置最好連續(xù)幾百米的沿街商鋪，商鋪前還有一大片空地面積可供舉辦一些小型活動，還是位于十字路口

而這樣好的區(qū)位優(yōu)勢

只剩下一個個大門緊閉的商鋪

為什么會出現(xiàn)這樣的情況

問了鏈家小哥我才知道，問題出在人流量上

小區(qū)僅有500戶左右的居民，即使全部入住，也很難維持會所的運(yùn)營，但要知道在新房出售時，可是會許諾恒溫泳池、健身房等相關(guān)配套的

總不能后期一個都不兌現(xiàn)吧

于是面對這樣的情況，最常見的處理模式就是外包

曾經(jīng)屬于小區(qū)內(nèi)部的會所被外包給了健身房，15年一簽

至于會所原有的基礎(chǔ)功能

類似健身房和泳池也都還保持著

只剩一個洗浴館了

上一家小區(qū)好歹還能外包運(yùn)營一下，而該小區(qū)在開盤時就被賣出去了，原因也很簡單，物業(yè)費(fèi)太低

對比現(xiàn)在小區(qū)動輒7、8塊/平/月的物業(yè)費(fèi)，這個小區(qū)僅2.98元/平/月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根本支撐不了會所的運(yùn)營，所以從一開始開發(fā)商就沒想過自營

而即使出售第三方，同樣也只能盤活部分會所

大量的沿街商鋪空置，內(nèi)里也被改造成了洗浴中心和兒童樂園

更夸張的還要數(shù)會所的露天泳池

怎么說也是位于徐匯華涇 ，最新二手成交價在12.6w/平的小區(qū)，沒想到連泳池都能維護(hù)成這樣

中心噴泉兩旁雜草叢生，室內(nèi)也都堆滿了建筑垃圾

02

即使是小區(qū)物業(yè)自運(yùn)營的會所，也很冷清

同樣也在普陀，我好不容易找到了一家如今還保持著物業(yè)自運(yùn)營的小區(qū)

熄滅的精致吊燈、空置的房間、空無一人的前臺

有的成為了雜物間一樣的存在

唯一值得慶幸的是，位于地下負(fù)一層的健身房和恒溫泳池都被很好的保留下來了

此外，據(jù)工作人員所說，這兩項活動是長期開放且全部對業(yè)主免費(fèi)開放

包括鏈家小哥也告訴我，一般帶會所的高品質(zhì)小區(qū)，物業(yè)費(fèi)基本都在8-10元/平/月左右

所以再來看這個小區(qū)，這么多年過去了，憑借5.4元/平/月的物業(yè)費(fèi)

能夠一直運(yùn)營健身房和泳池，并且做到免費(fèi)開放，其實已經(jīng)是一件很不容易的事了

不過可能還有小伙伴會好奇，難道就沒有物業(yè)費(fèi)適中且長期運(yùn)營的很好的會所么

03

能夠長期運(yùn)營的好會所，靠什么活下去

這次實地踩盤，最讓我驚訝的要屬仁恒河濱花園了

先說說這個小區(qū)的物業(yè)費(fèi)，5.5元/平/月，和上一個小區(qū)基本一致，下面我們就來看看這個價格的物業(yè)可以做到什么程度

給大家看一張小區(qū)夏天時室外泳池的使用情況

全是前來游泳的小區(qū)業(yè)主

一個能讓業(yè)主愿意帶著小孩來玩的泳池，已經(jīng)足夠說明泳池的運(yùn)營質(zhì)量，一定是足夠干凈、足夠認(rèn)可的

這是我隨手在水池拍的照片

即使在無人使用的冬天，也會保持蓄水且清澈，據(jù)說每天都會有阿姨來清理泳池的落葉

我們再來看看室內(nèi)會所，這應(yīng)該是我見過功能最全的會所了

小區(qū)自帶6000平水岸會所

運(yùn)動類的，有健身房、恒溫泳池、乒乓球場、羽毛球館、兒童樂園

生活類的，有社區(qū)超市、社區(qū)餐廳、咖啡廳、燒烤露臺，甚至還有專門的洗衣房和做美容美發(fā)的場所

更重要的是，我們都可以看到基本每個空間都是有人在使用的

不知道看到這里，大家是不是和我同樣好奇，為什么都是大概5元/平/月的物業(yè)費(fèi)，仁恒河濱花園的會所可以如此豐富

在我看來有兩個原因，首先就是人流量

小區(qū)共有業(yè)主1775戶，這樣的數(shù)字對比其他小區(qū)也就500戶左右的數(shù)量，已經(jīng)算很多了

不錯的人流，加上在會所內(nèi)部的大部分項目也是會收取一定費(fèi)用的

類似10元/位的游泳費(fèi)、20元/小時的羽毛球館，確實算不上貴

當(dāng)然單是靠收費(fèi)肯定是不足以維持這樣一個會所的開銷

所以，還有一個關(guān)鍵點就是可能需要開發(fā)商補(bǔ)貼

從一開始仁恒就沒想過要靠會所創(chuàng)收，會所的主要目的還是為了帶給業(yè)主更好的生活體驗

而之所以能讓會所長期運(yùn)營下去，可能更多也是靠仁恒物業(yè)內(nèi)部資金的支持，但也正是因為這樣不打折的服務(wù)態(tài)度

讓仁恒的物業(yè)費(fèi)繳納率高達(dá)99.8%

04

為什么那么多小區(qū)會所，后來都消失了

好，寫到這里或許大家基本已經(jīng)感受到了，什么樣的會所可以在交付后還能保持長時間較好的運(yùn)營

能同時滿足以上三點的小區(qū)，才可能會有個好會所

要知道，連仁恒這樣1700多戶的業(yè)主量，也是業(yè)界出了名的好物業(yè)，都可能需要自己貼錢才能運(yùn)營一個會所

更別提那些500戶左右，幾塊錢物業(yè)費(fèi)的小區(qū)，這樣的基礎(chǔ)，想要長時間運(yùn)營會所真的太難

大多最后都是外包第三方或者干脆賣掉

當(dāng)然，借著這次機(jī)會并不是想和大家講哪個小區(qū)的會所好，哪個不好，本質(zhì)上文中提到的小區(qū)都算是高品質(zhì)小區(qū)

更多的是想要告訴大家，別對會所抱有太大期望

或許真的需要是頂級豪宅，且開發(fā)商all in一個會所，或者是本身就想直接做成一個品牌標(biāo)簽，才會出現(xiàn)長期可運(yùn)營的會所

否則，交付后會逐漸“消失”的會所，可能會越來越多