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 房地產(chǎn)建安成本中，除了主體結(jié)構(gòu)之外，牽扯的最大成本莫過于建筑做法。如果說結(jié)構(gòu)是建筑骨架，那么建筑做法無外乎是建筑的皮膚，分散在建筑的各個部位，零散但是非常的重要。 No.1 開發(fā)商為什么要重視建筑做法？ 【案例1】： 山東省某項目，2018年開工，地上30層，層高2.9米，地下2層，層高2.9+2.7，剪力墻結(jié)構(gòu)，總建筑面積29165.3m2，毛坯交付。未包含門窗工程的建安成本為1536m2，其中裝飾工程為206元/m2，占到建安成本的13%。  
④ 國標(biāo)圖集或省標(biāo)圖集更新的速度較慢，跟不上日益豐富的新材料、新技術(shù)革新。
做法中對于非涉水房間也采用防水涂料 你是開發(fā)商，你如何破？
No.2 建筑做法為什么要標(biāo)準(zhǔn)化？ 2.1 建筑做法標(biāo)準(zhǔn)化的好處：約束成本，可復(fù)制性高 建筑做法包括的內(nèi)容方方面面，籠統(tǒng)的說包涵：外墻、內(nèi)墻、樓地面、頂棚、防水等等，僅室內(nèi)墻、地、頂?shù)淖龇ǔ杀?，毛坯住宅中就?5%左右，精裝住宅其成本更加高，建筑做法標(biāo)準(zhǔn)化有利于固化交付標(biāo)準(zhǔn)，形成統(tǒng)一的產(chǎn)品線，也容易形成固定的建安成本單價，在前期投拓階段進(jìn)行成本測算，對設(shè)計而言，更是容易減少工作量，避免重復(fù)性的設(shè)計失誤。 2.2 標(biāo)準(zhǔn)化建筑做法制定的難點(diǎn) 2.2.1 誰牽頭？ 2.2.2 做法覆蓋面要廣
中南地產(chǎn)《構(gòu)造做法表》覆蓋所有戰(zhàn)區(qū)
恒大地產(chǎn)《嚴(yán)寒、寒冷-恒大住宅標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計建筑施工圖總說明》 No.3 建筑做法標(biāo)準(zhǔn)化如何做？
《陽光城集團(tuán)住宅產(chǎn)品適配標(biāo)準(zhǔn)（V1.0版-2017年）》 建筑做法符合產(chǎn)品適配標(biāo)準(zhǔn)，與投資測算、定位相同 3.3.2 符合規(guī)范的基本內(nèi)容 建筑做法的制定要符合規(guī)范的基本要求，一方面滿足規(guī)范的基本“紅線”，另一方面減少超配、簡配現(xiàn)象的發(fā)生，超配就要有額外成本的產(chǎn)生，簡配就會面臨驗收、維修的風(fēng)險。 【案例】：考慮到一些功能空間沒有涉水隱患，耐水膩?zhàn)涌筛臑槠胀ǖ娜嵝阅佔(zhàn)?，但是對地下空間及室內(nèi)三小間建議采用耐水膩?zhàn)踊蚍浪佔(zhàn)印?/span>
 優(yōu)化結(jié)果：優(yōu)化16元/m2，優(yōu)化金額52萬元 【案例】：來源博牛 本項目針對室內(nèi)衛(wèi)生間樓面防水層進(jìn)行優(yōu)化，防水層原設(shè)計選用2厚聚合物防水涂料優(yōu)化后調(diào)整為1.5厚聚合物防水涂料，此為常規(guī)做法滿足規(guī)范要求，節(jié)約成本。本項目建筑面積5萬方，該單項可節(jié)約成本12萬元。 3.3.3 符合當(dāng)?shù)氐幕疽?/strong> 【案例】：《濟(jì)南市新建住宅工程初裝修驗收規(guī)程》
上述：業(yè)主收房后，一般都會做面磚，給業(yè)主預(yù)留出做法，避免業(yè)主裝修困難 【案例】：絕大部分的毛坯住房，業(yè)主入住后都需要重新裝修，有的做法可以去掉。
【案例】：來源網(wǎng)絡(luò) 高層地下室頂板面層原設(shè)計圖紙做法為：現(xiàn)澆混凝土頂板掃凈后，板底膩?zhàn)庸纹剑咨珒?nèi)墻防霉涂料。 根據(jù)三期高層的收樓經(jīng)驗，業(yè)主會更注重展示區(qū)景觀、住宅品質(zhì)，整體效果，而非地下室天花。即使刷了白色內(nèi)墻防霉涂料，在地下室昏暗的光線中，也起不到很好的展示效果，且日積月累，涂料易發(fā)生剝落。取消面層膩?zhàn)印⑼苛?，不影響其結(jié)構(gòu)的使用功能。經(jīng)與設(shè)計院、工程技術(shù)部等相關(guān)部門溝通，同意取消原板底膩?zhàn)庸纹?，刷白色?nèi)墻防霉涂料做法。 3.3.4 實事求是，科學(xué)論證 絕大部分開發(fā)商的建筑做法都是來源于地區(qū)的做法圖集，在抄（jian ）襲（pei）過程中并沒有理解做法中的一些含義，導(dǎo)致交付后出現(xiàn)了大量的問題，所以建筑做法的制定一方面不迷信標(biāo)準(zhǔn)圖集，另一方面也要科學(xué)求證，向一線的工人學(xué)習(xí)。 【案例】：圖集要求，低溫輻射采暖地面的墊層厚度最小50mm，有些開發(fā)商在壓縮成本中，將毛坯住宅（下圖做法1、2、3條改為“業(yè)主自理”）交付標(biāo)準(zhǔn)中認(rèn)為50mm滿足規(guī)范要求，殊不知后期開裂嚴(yán)重，返工問題很大。
【案例】：根據(jù)涉水情況有的放矢 某高層建筑圖紙設(shè)計說明，外墻面做法中都含有5厚1:2.5聚合物砂漿防水層，經(jīng)項目工程部同事實踐分析提出，在陽、露臺和飄窗處的外墻部位無雨水，可取消該層做法，已經(jīng)取得設(shè)計院的同意:替換為普通砂漿，但防水砂漿需伸入陽臺、飄窗等外墻面200mm。 優(yōu)化結(jié)果：優(yōu)化16元/m2，優(yōu)化金額52萬元。 3.3.5 減少重復(fù)浪費(fèi)，綠色環(huán)保 【案例】：有些毛坯住宅的三小間內(nèi)墻交付時，面磚自理，但是有一些開發(fā)商也刷了膩?zhàn)油苛?，造成后續(xù)業(yè)主需要二次處理膩?zhàn)油苛?，然后再貼磚，完全沒有必要。
上圖為正確做法 【案例】：外墻保溫粘貼時，砌塊墻體需找平，混凝土墻體平整度滿足規(guī)范要求時可以免整體找平，沒有必要整體找平。
上圖來源：山東省《外墻外保溫構(gòu)造詳圖(二)擠塑聚苯板保溫系統(tǒng)》 【案例】：來源博牛 立面中一些直觀不可見的部位如百葉遮擋及凹口等部位外墻飾面可采用同色平涂，節(jié)約成本。該優(yōu)化部位每平米（建筑表面）可節(jié)省造價30元左右，本項目此單項節(jié)約成本60萬元。戳這里，一鍵對標(biāo)成本力 某開發(fā)商集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)中要求對開敞陽臺的外墻也做平涂性材料，防止顆粒涂料擦傷業(yè)主，故此項優(yōu)化節(jié)省成本的同時兼顧人性化考慮，一舉多得。 3.3.6 做好對標(biāo)，成本適配 開發(fā)商A做法： 開發(fā)商B做法：
區(qū)別1：
區(qū)別2：做法優(yōu)化從簡 開發(fā)商A做法6、7 （如下）
被開發(fā)商B優(yōu)化為一道做法，并配鋼絲網(wǎng)片（如下）：
規(guī)范來源：來源19bJ1-1
區(qū)別3：防水層下找平層單獨(dú)取消，墊層要求隨打隨抹平 開發(fā)商A做法5、6（如下）
開發(fā)商B做法4、5（如下），新增了找平層
開發(fā)商A做法：
開發(fā)商B做法：
區(qū)別1：開發(fā)商B優(yōu)化了采暖和非采暖樓板保溫，首層保溫XPS加厚，去掉了地下一層保溫頂棚； 區(qū)別2：細(xì)石混凝土疊層內(nèi)配鋼絲網(wǎng)規(guī)格不一致： 開發(fā)商A做法：
區(qū)別1：水泥砂漿結(jié)合層30厚 VS 20厚； NO.4 戶內(nèi)墻面 開發(fā)商A做法：
開發(fā)商A做法3（如下）：
開發(fā)商B做法2、3（如下）：
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