01.

債權(quán)到期后以房抵債協(xié)議的法律性質(zhì)及效力

“以房抵債”是以物抵債的一種特殊形式，即以購房款折抵工程款，實(shí)際操作中，在開發(fā)商與承包人之間施工合同項(xiàng)下的工程款債權(quán)到期且開發(fā)商無力償還該等金錢債權(quán)后，開發(fā)商提出用“以房抵債”的方式償還工程款，雙方會(huì)簽訂《以房抵債協(xié)議》和配套的《商品房買賣合同》兩份協(xié)議[2]，共同形成“以房抵債”的合意，所涉及的房屋也即我們俗稱的“工抵房”（工程抵款房）。

1. 法律性質(zhì)

① 實(shí)踐合同或諾成合同？

2017年第9期《最高人民法院公報(bào)》經(jīng)典案例“通州建總集團(tuán)有限公司與內(nèi)蒙古興華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司建設(shè)工程施工合同糾紛上訴案”【（2016）最高法民終484號(hào)判決】中，最高院認(rèn)為“以物抵債，系債務(wù)清償?shù)姆绞街?，是?dāng)事人之間對(duì)于如何清償債務(wù)作出的安排，故對(duì)以物抵債協(xié)議的效力、履行等問題的認(rèn)定，應(yīng)以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則。

一般而言，除當(dāng)事人明確約定外，當(dāng)事人于債務(wù)清償期屆滿后簽訂的以物抵債協(xié)議，并不以債權(quán)人現(xiàn)實(shí)地受領(lǐng)抵債物，或取得抵債物所有權(quán)、使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利，為成立或生效要件。

只要雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同即為有效”，即債權(quán)到期后簽訂的以房抵債從法律性質(zhì)上屬于諾成合同，合同簽訂即成立生效，不需要以開發(fā)商實(shí)際履行才生效。

② 與原工程款債權(quán)的關(guān)系

（2016）最高法民終484號(hào)判決同時(shí)還確認(rèn)，“當(dāng)事人于債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議，可能構(gòu)成債的更改，即成立新債務(wù)，同時(shí)消滅舊債務(wù)；亦可能屬于新債清償，即成立新債務(wù)，與舊債務(wù)并存。基于保護(hù)債權(quán)的理念，債的更改一般需有當(dāng)事人明確消滅舊債的合意，否則，當(dāng)事人于債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議，性質(zhì)一般應(yīng)為新債清償。

換言之，債務(wù)清償期屆滿后，債權(quán)人與債務(wù)人所簽訂的以物抵債協(xié)議，如未約定消滅原有的金錢給付債務(wù)，應(yīng)認(rèn)定系雙方當(dāng)事人另行增加一種清償債務(wù)的履行方式，而非原金錢給付債務(wù)的消滅。

本案中，雙方當(dāng)事人簽訂了《房屋抵頂工程款協(xié)議書》，但并未約定因此而消滅相應(yīng)金額的工程款債務(wù)，故該協(xié)議在性質(zhì)上應(yīng)屬于新債清償協(xié)議”。

由此可見，如果雙方在以物抵債中沒有明確約定原工程款債權(quán)債務(wù)消滅，則以房抵債協(xié)議構(gòu)成與原債務(wù)共存的新債清償，因此，如果最終以房抵債協(xié)議履行不能，工程款債權(quán)人仍可以基于原工程合同繼續(xù)要求開發(fā)商以其他方式履行償還工程款的義務(wù)。

2. 法律效力

《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（即“《九民紀(jì)要》”）第44條已明確了“【履行期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議】當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形，避免虛假訴訟的發(fā)生。經(jīng)審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法予以支持”——即通常情況下，債權(quán)到期后的以房抵債協(xié)議是有效的[3]。

但對(duì)于房屋尚未建成的“期房”而言，結(jié)合《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定（2001修正）》第三條“本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：…（四）以房地產(chǎn)抵債的…”及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定可知，如果開發(fā)商在一直未能取得商品房預(yù)售許可證明的情況下與債權(quán)人簽訂的以房抵債（及配套的商品房預(yù)售）合同，則是無效的。

在此情況下，債權(quán)人只得基于原施工合同繼續(xù)要求開發(fā)商支付到期工程款。

02.

抵押權(quán)與辦理房屋過戶的關(guān)系

關(guān)于抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)是否需要抵押權(quán)人同意的問題，《民法典》第四百零六條認(rèn)可了“帶押過戶”——

“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償”。

鑒于不動(dòng)產(chǎn)抵押問題相對(duì)一般抵押物更為特殊和復(fù)雜，為落實(shí)《民法典》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的規(guī)定，自然資源部2021年4月6日發(fā)布的《自然資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2021〕54號(hào)）對(duì)此進(jìn)行了更具體的規(guī)定——

“三、保障抵押不動(dòng)產(chǎn)依法轉(zhuǎn)讓。當(dāng)事人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)首次登記或抵押預(yù)告登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)?jiān)诓粍?dòng)產(chǎn)登記簿'是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定’ 欄記載轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定情況。有約定的填寫'是’，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）和抵押權(quán)人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記；沒有約定的填寫'否’，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。約定情況發(fā)生變化的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)辦理變更登記。《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，抵押期間轉(zhuǎn)讓的，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不予辦理轉(zhuǎn)移登記”。

可見，對(duì)于《民法典》施行前，即2021年1月1日前已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，仍然需要抵押權(quán)人同意才能辦理過戶登記，此時(shí)如果銀行不同意解除抵押——并且由于以房抵債的情況下，名義上的買受人作為工程款債權(quán)人并不會(huì)實(shí)際上向開發(fā)商支付購房款，工程款債權(quán)人與銀行利益本質(zhì)是相沖突的——銀行更加不會(huì)同意解除抵押，正如筆者最近經(jīng)手案件的情形，此時(shí)債權(quán)人就會(huì)面臨案涉房屋無法過戶從而無法獲取不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的困境。

03.

銀行抵押權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與商品房消費(fèi)者生存權(quán)

前述困境的本質(zhì)其實(shí)在于開發(fā)商無法清償其所有債務(wù)的情況下，銀行抵押權(quán)與承包人債權(quán)之間發(fā)生沖突時(shí)的優(yōu)先順序問題。這里就與開發(fā)商相關(guān)的一些特殊債權(quán)進(jìn)行展開分析。

1. 法律上關(guān)于特殊權(quán)利的規(guī)定

① 建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)

《民法典》第八百零七條（即原《中華人民共和國合同法》第二百八十六條）規(guī)定，“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償”。

同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號(hào)）第三十六條（即原《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（現(xiàn)已失效）第一條）確認(rèn)“承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”，此即建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，可見其優(yōu)先于銀行抵押權(quán)。

關(guān)于前述條款中的“合理期限”，2018年12月29日發(fā)布、現(xiàn)已失效的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》（法釋〔2018〕20號(hào)）第二十二條曾規(guī)定“承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算”，最新《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號(hào)）則將期限進(jìn)行延長——第四十一條規(guī)定，“承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但最長不得超過十八個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算”。

② 商品房消費(fèi)者生存權(quán)與房屋一般買受人的物權(quán)期待權(quán)

商品房消費(fèi)者生存權(quán)也叫商品房消費(fèi)者居住權(quán)，最早規(guī)定于2002年6月20日發(fā)布、現(xiàn)已失效的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條，“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”，體現(xiàn)了商品房消費(fèi)者的生存權(quán)優(yōu)先保護(hù)原則，并且2005年12月25日《最高人民法院執(zhí)行工作辦公室關(guān)于<最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)>中有關(guān)消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定應(yīng)如何理解的答復(fù)》進(jìn)一步明確前述第二條“關(guān)于已交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定，是為了保護(hù)個(gè)人消費(fèi)者的居住權(quán)而設(shè)置的，即購房應(yīng)是直接用于滿足其生活居住需要，而不是用于經(jīng)營，不應(yīng)作擴(kuò)大解釋”。

2015年5月5日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（簡稱“《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》”）第二十九條對(duì)此做出了更加具體明確可執(zhí)行的規(guī)定——“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”。最高人民法院（2021）最高法民終600號(hào)判決也明確，“相對(duì)于抵押權(quán)和金錢債權(quán)等權(quán)利，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)處于優(yōu)先順位，但劣后于商品房消費(fèi)者生存權(quán)”。

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”，此即保護(hù)房屋一般買受人的物權(quán)期待權(quán)。

《九民紀(jì)要》第127條對(duì)上述第（四）項(xiàng)進(jìn)一步闡述——

“一般而言，買受人只要有向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請(qǐng)求等積極行為的，可以認(rèn)為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認(rèn)定符合該條件”。

2. 特殊權(quán)利的優(yōu)先順序

綜合前述分析我們可以看出，商品房消費(fèi)者[4]生存權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，優(yōu)先于銀行抵押權(quán)。

此外，根據(jù)最高人民法院（2020）最高法民再352號(hào)判決的裁判精神，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的房屋一般買受人的物權(quán)期待權(quán)不足以對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，即建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于房屋一般買受人的物權(quán)期待權(quán)。

關(guān)于房屋一般買受人的物權(quán)期待權(quán)與銀行抵押權(quán)的關(guān)系，最高人民法院（2021）最高法民終1245號(hào)民事判決認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條和第二十九條分別規(guī)定了案外人的“物權(quán)期待權(quán)”和“消費(fèi)者生存權(quán)”成立的條件，但對(duì)上述第二十七條[5]。

“除外”具體指向，需要比較執(zhí)行標(biāo)的物上存在的不同類型權(quán)利的效力順位，此為執(zhí)行異議之訴的本質(zhì)所在。就本案所涉實(shí)體權(quán)利優(yōu)先順位而言，“消費(fèi)者生存權(quán)”最優(yōu)，擔(dān)保物權(quán)次之，“物權(quán)期待權(quán)”雖被賦予“物權(quán)”名義，但畢竟不是既得的物權(quán)，本質(zhì)上仍屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，故雖優(yōu)先于普通債權(quán)，但應(yīng)劣后于擔(dān)保物權(quán)。

也就是說，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定的“除外”內(nèi)容包括第二十九條，但不包括第二十八條。

綜上，筆者認(rèn)為以上特殊權(quán)利的排序?yàn)椋荷唐贩肯M(fèi)者生存權(quán)＞建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)＞銀行抵押權(quán)＞房屋一般買受人的物權(quán)期待權(quán)。

3. 以房抵債的房屋無法過戶后的應(yīng)對(duì)思考

筆者注意到，在以房抵債的情形中，工程債權(quán)人實(shí)際上具備雙重身份——建設(shè)工程的承包人和以房抵債房屋買賣的買受人。

一方面，首先，如果在工程款債權(quán)到期后18個(gè)月內(nèi)即發(fā)現(xiàn)房屋因存在銀行抵押而無法過戶，那么承包人依然可以基于原工程合同起訴開發(fā)商并請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣并對(duì)拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

其次，若在工程款債權(quán)到期18個(gè)月后才發(fā)現(xiàn)房屋因存在銀行抵押而無法過戶，筆者認(rèn)為，既然開發(fā)商選擇用以房抵債的方式償還工程款，那么在此之前承包人依然已經(jīng)就工程款的支付催告過開發(fā)商，正如（2020）最高法民再352號(hào)判決[6]的裁判宗旨可得，作為開發(fā)商的發(fā)包人拖欠承包人的工程款，雙方協(xié)商通過簽訂商品房買賣合同就案涉房屋作價(jià)抵償?shù)?，即以房抵債協(xié)議的達(dá)成本身即屬于承包人實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的方式，該協(xié)議任何時(shí)候的履行不能，都不應(yīng)當(dāng)影響承包人以請(qǐng)求拍賣的方式行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

因此，同樣的，承包人依然可以基于原工程合同起訴開發(fā)商并請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣并對(duì)拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償，并且該等受償均優(yōu)先于銀行抵押權(quán)。

另一方面，因工程款債權(quán)人作為承包人其身份并不是商品房消費(fèi)者，不可能滿足第二十九條“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”的要求，因此不適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條關(guān)于商品房消費(fèi)者生存權(quán)的規(guī)定。

工程債權(quán)人其實(shí)符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的房屋一般買受人身份，但根據(jù)前述分析，房屋一般買受人的物權(quán)期待權(quán)本質(zhì)上仍然是債權(quán)而不是無權(quán)，依然無法對(duì)抗銀本質(zhì)為無權(quán)的銀行抵押權(quán)，因此，同樣也無法就此主張優(yōu)先權(quán)，工程款債權(quán)人的該等身份不具有優(yōu)先性。

綜合以上分析，筆者認(rèn)為，如果以房抵債協(xié)議中沒有約定原工程款債權(quán)債務(wù)因以房抵債協(xié)議的簽訂而消滅，在以房抵債的房屋確定無法過戶時(shí)，承包人仍可基于原工程合同向開發(fā)商主張工程款債權(quán)，并且該等建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)足以對(duì)抗銀行抵押權(quán)。

04.

承包人簽訂以房抵債協(xié)議的注意事項(xiàng)

首先，在工程款債權(quán)到期后，若開發(fā)商無法以金錢償還債務(wù)，承包人在與開發(fā)商簽訂以房抵債及對(duì)應(yīng)的商品房買賣協(xié)議前，應(yīng)注意對(duì)開發(fā)商“工抵房”權(quán)屬的完整性進(jìn)行核查，以確認(rèn)其不存在抵押、查封等權(quán)利瑕疵和瑕疵負(fù)擔(dān)，并要求開發(fā)商在以房抵債協(xié)議中做出不動(dòng)產(chǎn)不存在權(quán)利瑕疵、權(quán)利負(fù)擔(dān)的保證，同時(shí)約定違反該等保證的懲罰措施（違約責(zé)任），為可能發(fā)生的爭議爭取更多“抓手”。

此外，對(duì)于預(yù)售房屋的情形，還應(yīng)注意核查開發(fā)商已取得商品房預(yù)售許可證明。

其次，在以房抵債協(xié)議條款方面，應(yīng)特別注意不能出現(xiàn)“本協(xié)議簽訂后，原工程款債權(quán)即告消滅”的意思表示，這樣以房抵債行為將僅僅是另行增加一種清償債務(wù)的履行方式，而非原工程款之金錢給付債務(wù)的消滅，因此在以房抵債實(shí)際履行不能的情況下，承包人依然可以就原工程合同向開發(fā)商主張權(quán)利，并且建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的優(yōu)先效力是最高的，可以對(duì)抗銀行的抵押權(quán)。

最后，在大多數(shù)情況下，作為工程款債權(quán)人的承包人簽訂以房抵債及配套購房合同的目的，既不是真正要取得房屋所有權(quán)也不是實(shí)際占有使用居住，特別是在房價(jià)下跌的大環(huán)境下，承包人只是在開發(fā)商無力以金錢償還工程款債務(wù)時(shí)，被迫接受開發(fā)商這種以房抵債的償債方式，其辦理房屋過戶后最終仍然是要將房屋轉(zhuǎn)賣給真正的商品房消費(fèi)者后收取售房款回流資金。

因此，在以房抵債協(xié)議簽訂前的磋商階段，承包人即可同時(shí)開始尋找商品房消費(fèi)者，最好的情況是開發(fā)商、承包人、消費(fèi)者達(dá)成一致，由該消費(fèi)者直接與開發(fā)商簽訂購房合同，將購房款支付給承包人，這樣不僅可以減少稅費(fèi)，更重要的這才得以真正達(dá)成承包人收回工程款債權(quán)的目的。

在有限購政策的城市，還需注意實(shí)際購房者要具備購房資格，否則也將導(dǎo)致房屋無法過戶。

注釋：

[1]即《城市商品房預(yù)售管理辦法（2004修正）》第十條第一款規(guī)定的，“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)?！?/span>

[2]通常將《商品房買賣合同》作為《以房抵債協(xié)議》的附件。

[3]本文僅討論工程款債權(quán)到期后的以房抵債，至于工程款債權(quán)到期前的以房抵債效力問題，《九民紀(jì)要》第45條規(guī)定如下——“【履行期屆滿前達(dá)成的以物抵債協(xié)議】當(dāng)事人在債務(wù)履行期屆滿前達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人交付的，因此種情況不同于本紀(jì)要第71條規(guī)定的讓與擔(dān)保，人民法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟。經(jīng)釋明后當(dāng)事人仍拒絕變更訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請(qǐng)求，但不影響其根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行提起訴訟?！?/span>

[4]需滿足“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”的條件。

[5]第二十七條，“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！?/span>

[6]“建機(jī)工程公司與大邑銀都公司就案涉房屋簽訂《商品房買賣合同》，建機(jī)工程公司以沖抵工程款的方式購買案涉房屋，其實(shí)質(zhì)是通過協(xié)商折價(jià)抵償實(shí)現(xiàn)建機(jī)工程公司就案涉項(xiàng)目房屋所享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，建機(jī)工程公司與大邑銀都公司以案涉房屋折價(jià)抵償欠付工程款，符合《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)方式?！?/span>