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土地增值稅中面積確認的影響 由于目前土地增值稅政策中只是對可售面積做了方向性的指導(dǎo)，并未具體給出如何認定可售建筑面積。所以，實務(wù)中房地產(chǎn)公司可售建筑面積的確認，存在兩種主要的方式：一，按照實測報告確認可售建筑面積；二、按照建筑規(guī)劃證上面注明面積確認可售建筑。 首先，我們先談?wù)剝煞N不同面積確認對土增稅的影響。在土地增值稅處理中，不同的確認方法，對土地增值稅計算產(chǎn)生了不同的影響。例如：按照規(guī)劃證申報的可售建筑面積，地下部分申報面積一般情況下會比實測報告地下部分面積大，造成非住宅房產(chǎn)的扣除成本加大，普通住宅和非普通住宅的增值率會提高。一般情況下，公司會采取這種處理方法，保證普通住宅類增值率在20%以下時，盡可能的把成本多分攤到非住宅中，降低非住宅的增值率。 講到這里，熟悉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的朋友，馬上就會想到接下來的問題：地下車位、儲藏室和人防車位出售對土增稅的影響。 目前可以查到的資料中，關(guān)于地下面積的確認和人防車位成本扣除，廣州有相關(guān)的規(guī)定: 人防地下車庫、機械車位的建筑面積按《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》或《房屋面積測量成果報告書》記載的“套內(nèi)建筑面積”加上分攤的“另共有面積”確定?！傲砉灿忻娣e”的分攤原則按照《房屋面積測量成果報告書》注明的人防地下車庫或機械車位的“套內(nèi)建筑面積”之和占該層所有車位“套內(nèi)建筑面積”之和的比例確定。 因每個車位套內(nèi)面積一般為10-15平方；如加上“另共有面積”則建筑面積可能增加到35-40平方，如土地出讓合同沒有明確地下部分不繳納土地出讓金，那么地下車位需分攤土地成本，“另共有面積”的增加，會造成地下車位多分攤2到3倍的土地成本。 相對地，也會減少普通住宅、非普通住宅方面的土地成本，提高了普通住宅和非普通住宅的增值率。 根據(jù)穂地稅函〔2016〕188號規(guī)定： 人防車庫可確權(quán)的，計入可售面積，作為開發(fā)產(chǎn)品處理； 未確權(quán)的，無償移交給業(yè)主、政府部門，需提供相關(guān)證明，成本可扣除； 不確權(quán)不移交的，則成本費用不可扣除。 通過了解廣州市的土增政策，發(fā)現(xiàn)地下部分面積的確認。特別是確權(quán)的車位，分攤土地成本，使得非住宅部分的成本增加。 雖然不同地區(qū)的土增政策有所不同，但是，從廣州的土增相關(guān)法規(guī)中，可以發(fā)現(xiàn)，地下面積的確認對土增清算的影響是非常大的。 所以，學好政策，提前規(guī)劃，合理的利用面積，這是房企土增清算中的可以利用的籌劃點。 政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局公告2016年第18號 國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告》房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
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