|
3 精裝工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
1、項(xiàng)目基本信息（1）工程名稱：西北某商業(yè)項(xiàng)目；（2）建筑結(jié)構(gòu)形式：框架-剪力墻結(jié)構(gòu)；（4）建筑層數(shù)：地下3層，地上6層（局部9層），建筑高度43.8米；（5）建筑面積：地上為66391.03㎡，地下為45340.22㎡，合計(jì)為111731.25㎡；（6）建筑功能：大型商業(yè)建筑，負(fù)二、負(fù)三層為地下車庫(kù)及設(shè)備用房，負(fù)一層至六層為商業(yè)。2、項(xiàng)目管控要點(diǎn)（1）商業(yè)項(xiàng)目精裝工程功能區(qū)域簡(jiǎn)介商業(yè)項(xiàng)目公共區(qū)域精裝一般分為前場(chǎng)區(qū)域和后場(chǎng)區(qū)域：前場(chǎng)區(qū)域，即顧客日常購(gòu)物所能接觸到的區(qū)域，如步行街、中庭、入口門(mén)廳、衛(wèi)生間、母嬰室、電梯廳、電梯轎廂、扶梯等區(qū)域；后場(chǎng)區(qū)域，一般為商場(chǎng)顧客不會(huì)到達(dá)的地方，常常作為商家的貨運(yùn)通道、貨梯廳、后勤走道、以及物業(yè)人員專用通道等部位，后場(chǎng)區(qū)域一般均做簡(jiǎn)裝處理。本項(xiàng)目總的精裝面積為22745.81㎡，其中前場(chǎng)區(qū)域面積為：18165.57㎡，后場(chǎng)區(qū)域面積為：4580.24㎡，前后場(chǎng)面積比例約為8:2。1）無(wú)標(biāo)準(zhǔn)層，算量繁瑣；3）甲供材料多，材料選型種類較多，非標(biāo)產(chǎn)品多，詢價(jià)產(chǎn)品多；4）商業(yè)拆改較多，過(guò)程管理難度較大。1）商業(yè)項(xiàng)目精裝招標(biāo)很少采用模擬清單招標(biāo)，多數(shù)情況為帶圖紙招標(biāo)，但是需要注意的是，招標(biāo)圖紙往往并非最終施工藍(lán)圖，因此需根據(jù)圖紙情況來(lái)確定是總價(jià)包干招標(biāo)還是綜合單價(jià)包干；2）招標(biāo)清單列項(xiàng)一定要完整、詳細(xì)，根據(jù)不同面層材料需單列清單項(xiàng)目；3）招標(biāo)清單項(xiàng)目位置要根據(jù)不同空間位置劃分，如步行街、衛(wèi)生間、電梯廳、中庭玻璃欄板等區(qū)域位置，所有清單工程量建議采用公式鏈接索引，便于后續(xù)對(duì)量及清標(biāo)；4）招標(biāo)清單列項(xiàng)繁多，所有清單項(xiàng)的計(jì)算規(guī)則需在該清單項(xiàng)中單列體現(xiàn)，避免后期扯皮；5）需明確具體的甲供材料的種類，并且讓投標(biāo)單位在招標(biāo)清單中自行填報(bào)甲供材的損耗率，作為后期甲供材管控及結(jié)算超領(lǐng)扣款的依據(jù)；6）措施費(fèi)清單盡可能采取總價(jià)包干的形式，并且措施費(fèi)項(xiàng)目需考慮全面，以免漏項(xiàng)導(dǎo)致后期施工單位索賠，如垃圾清運(yùn)費(fèi)、夜間施工及趕工、成品/半成品保護(hù)（含扶梯及電梯轎廂保護(hù)）、消防驗(yàn)收前粗保潔、開(kāi)業(yè)前精保潔、甲供材料保管費(fèi)及下車費(fèi)、精裝腳手架費(fèi)用（中庭部位采用滿堂腳手架還是桁車投標(biāo)單位自行考慮）等金額較大且必發(fā)生的內(nèi)容； 
7）安裝工程管線計(jì)算規(guī)則需提前明確，一般均為點(diǎn)對(duì)點(diǎn)方式計(jì)算，為了體現(xiàn)管線和燈具的關(guān)系，設(shè)計(jì)圖紙上常常采用弧形走線方式，若按照?qǐng)D示計(jì)算，工程量會(huì)增加約20%-30%；
8）需明確各類材料后期是否允許材料調(diào)差，以及材料調(diào)差的原則，商業(yè)項(xiàng)目精裝中，鋼材、鋁板、不銹鋼、玻璃等材料用量較大，對(duì)造價(jià)影響較高，直接影響投標(biāo)報(bào)價(jià)；9）需提前明確后期商鋪的裝修是否在本次合同范圍內(nèi)，還是由商家自理；10）由于商業(yè)精裝項(xiàng)目涉及的材料類別較多，需標(biāo)前材料封樣；11）對(duì)于后期出現(xiàn)的大量商業(yè)拆改，拆改項(xiàng)的清單項(xiàng)及計(jì)價(jià)方式需明確（可按清單價(jià)格上浮一定比例執(zhí)行）；12）需明確甲供材料的額外費(fèi)用承擔(dān)單位，如石材的加工費(fèi)用、瓷磚水刀拼花費(fèi)用、潔具的部分輔材費(fèi)用、材料的下車費(fèi)用等是由精裝單位承擔(dān)還是甲供材廠家承擔(dān)；13）特別注意精裝工程涉及的所有門(mén)的界面范圍，避免招標(biāo)漏項(xiàng)。1）變更簽證：商業(yè)項(xiàng)目精裝工程受精裝設(shè)計(jì)方案、過(guò)程中拆改、商管需求等各方因素影響，實(shí)施過(guò)程中難免發(fā)生較多的拆改及變更簽證等費(fèi)用，又因其涉及較多種類甲供材或其他單位扣款，為了保證變更簽證費(fèi)用計(jì)算的準(zhǔn)確性及全面性，因此要求駐場(chǎng)人員對(duì)合同清單、各專業(yè)界面劃分、以及施工圖紙等資料必須十分熟悉。2）進(jìn)度款審核：精裝單位在施工中由于工序相對(duì)復(fù)雜，前中期的工作內(nèi)容都是各類基層、龍骨以及輔材，面層類材料往往最后一兩個(gè)月才開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)施工，很難像總包那樣（鋼筋、砼、模板等）短時(shí)間整個(gè)工序全部完成，為了保證過(guò)程中進(jìn)度款審核的真實(shí)性和及時(shí)性，建議在合同簽訂時(shí)就根據(jù)不同的施工階段確定不同的支付比例，以雙層石膏板天花吊頂為例，如完成主龍骨、次龍骨、一層石膏板、兩層石膏板時(shí)分別對(duì)應(yīng)不同的支付比例。3）定期巡場(chǎng)：養(yǎng)成良好的巡場(chǎng)習(xí)慣，有助于我們學(xué)習(xí)了解施工工藝和流程，有利于把控進(jìn)度款的審核、核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)做法與圖紙是否一致、核查施工范圍及材料規(guī)格與合同約定是否一致。4）材料需及時(shí)打樣送樣：避免后期大規(guī)模實(shí)施時(shí)發(fā)現(xiàn)材料達(dá)不到要求或者效果，造成無(wú)效成本增加。5）過(guò)程中新增認(rèn)價(jià)較多，對(duì)于材料認(rèn)價(jià)需按照事項(xiàng)發(fā)生時(shí)間及時(shí)鎖定價(jià)格，避免后期因時(shí)間因素導(dǎo)致材料價(jià)格大幅變動(dòng)，進(jìn)而使價(jià)格水平失真。3、精裝工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）精裝經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-甲供材（2）精裝經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-施工費(fèi)用（3）精裝經(jīng)濟(jì)總指標(biāo)（含甲供材）（1）在設(shè)計(jì)階段就需要商運(yùn)部門(mén)參與進(jìn)來(lái)，了解項(xiàng)目后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)階段的一些需求，設(shè)計(jì)院出圖時(shí)盡可能考慮到位，避免無(wú)效成本及合同偏差率。
1）后場(chǎng)貨梯廳、貨運(yùn)通道及四層五層餐飲通道處墻面原設(shè)計(jì)均為乳膠漆墻面，考慮到后期運(yùn)送貨物會(huì)污染及磕碰墻面，將1.2m高墻面區(qū)域由乳膠漆改為3mm厚花紋鋼板，增加費(fèi)用15.81萬(wàn)元，造成無(wú)效成本2萬(wàn)元；2）原設(shè)計(jì)在兩個(gè)中庭處燈光系統(tǒng)中未考慮可調(diào)光變光功能，后期單獨(dú)增加調(diào)光控制系統(tǒng)，增加費(fèi)用約19.5萬(wàn)元。（2）招標(biāo)時(shí)合約規(guī)劃要清晰明確，精裝與項(xiàng)目各專業(yè)的界面劃分一定要梳理清楚到位，避免招標(biāo)漏項(xiàng)，后期補(bǔ)位時(shí)喪失談判優(yōu)勢(shì)。1）需注意精裝工程涉及的所有門(mén)的界面范圍，避免招標(biāo)漏項(xiàng)，如前場(chǎng)防火門(mén)、無(wú)障礙衛(wèi)生間電動(dòng)門(mén)、地下電梯廳感應(yīng)門(mén)、部分非防火門(mén)等，一定要做到不重不漏，一次規(guī)劃清楚。本項(xiàng)目精裝后場(chǎng)區(qū)域的所有非防火門(mén)招標(biāo)時(shí)界面疏漏，未包含在精裝范圍內(nèi)，又不屬于防火門(mén)界面，后期由只能由精裝單位供貨安裝，喪失議價(jià)空間；2）對(duì)于商業(yè)中庭天花位置軟裝吊點(diǎn)電葫蘆，須在在招標(biāo)明確施工單位，此處一般建議由精裝單位施工預(yù)留；3）對(duì)于后場(chǎng)通道等部位裝修，需明確此部分總包與精裝范圍劃分，防止重復(fù)或漏算。（3）充分了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)目的和后期的實(shí)際使用功能，在滿足各項(xiàng)約定的條件下，達(dá)到節(jié)約成本的目的店鋪門(mén)頭一側(cè)擋煙垂壁設(shè)計(jì)材質(zhì)為5mm+1.14pvb+5mm超白夾膠玻璃，考慮到后期消防驗(yàn)收后，商家進(jìn)場(chǎng)會(huì)拆除并重新裝修門(mén)頭，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目論證，在滿足地方消防驗(yàn)收規(guī)范的前提下，將擋煙垂壁材質(zhì)優(yōu)化為12mm厚硅酸鈣板刮白，優(yōu)化金額20.7萬(wàn)元。（4）對(duì)于一些復(fù)雜造型或者大規(guī)模工序，現(xiàn)場(chǎng)要提前打樣施工樣板，通過(guò)樣板展示效果的調(diào)整，影響成本的增減。1）本項(xiàng)目所有防火卷簾柱鋁板原設(shè)計(jì)均為2.5mm厚白色氟碳噴涂鋁板，因前期未做樣板，等到后期施工時(shí)發(fā)現(xiàn)由于層高較高，安裝后鋁板會(huì)出現(xiàn)局部變形，設(shè)計(jì)重新調(diào)整鋁板厚度為3.0mm厚，成本增加約9.8萬(wàn)元，造成無(wú)效成本約5萬(wàn)元；2）原3#中庭天花設(shè)計(jì)為“白色金屬垂簾”，因工藝做法復(fù)雜，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)做局部樣板段發(fā)現(xiàn)成形效果與設(shè)計(jì)效果差異較大，后續(xù)將此處做法優(yōu)化為石膏板造型天花，成本減少15.7萬(wàn)元。 |
