沒(méi)想到，兩層地庫(kù)比單層地庫(kù)省錢多了

黎明灌籃高手 2022-08-03 發(fā)布于山東

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地庫(kù)向來(lái)是地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控的重點(diǎn)難點(diǎn)。

地庫(kù)的建造成本占到項(xiàng)目總建造成本的20%左右，然而，車位售價(jià)低、銷售難度大，堪稱項(xiàng)目貨值構(gòu)成中的“不良資產(chǎn)”。隨著地產(chǎn)的利潤(rùn)削薄，地庫(kù)成本管控已經(jīng)成為項(xiàng)目利潤(rùn)挖潛的關(guān)鍵。

目前大部分房企對(duì)于地庫(kù)成本優(yōu)化都比較重視，一些項(xiàng)目摳成本摳得可謂細(xì)致。然而，一位從業(yè)17年的地產(chǎn)專家卻表示，其接觸過(guò)的項(xiàng)目中，98%的地庫(kù)都存在成本浪費(fèi)，有的浪費(fèi)成本占到地庫(kù)總成本的15%以上。

這位專家就是周宏坤博士。最近，明源地產(chǎn)研究院邀請(qǐng)周博士做客直播間，分享了其在地庫(kù)成本優(yōu)化方面的寶貴經(jīng)驗(yàn)，其中不少干貨顛覆了明源君對(duì)常規(guī)地庫(kù)成本管控的認(rèn)知，比如，多層地庫(kù)比單層地庫(kù)更經(jīng)濟(jì)，小柱網(wǎng)比大小柱網(wǎng)更劃算……下面明源君就將其中的精華內(nèi)容整理出來(lái)供大家借鑒學(xué)習(xí)。

成本優(yōu)化抓住三大關(guān)鍵點(diǎn)

就能跑贏絕大部分地下室

許多人一提到成本優(yōu)化，第一反應(yīng)就是減配降檔。事實(shí)上，許多項(xiàng)目在地庫(kù)設(shè)計(jì)及建造中都存在大量無(wú)效成本，這部分浪費(fèi)動(dòng)輒千萬(wàn)以上，且優(yōu)化之后不會(huì)對(duì)用戶體驗(yàn)造成影響。地庫(kù)規(guī)劃設(shè)計(jì)中，把控住以下三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，成本便不會(huì)出現(xiàn)大的偏差。戳這里，一鍵對(duì)標(biāo)成本力

1、控制體形系數(shù)，把地下室的“殼”變小

在分析這個(gè)問(wèn)題之前，首先要明確，地庫(kù)的成本是怎么產(chǎn)生的？

地庫(kù)成本主要是由混凝土外殼產(chǎn)生的。因此，地下室的體形系數(shù)越小，也即“殼”的面積越小，通常成本就越低。

很多人都認(rèn)為，做一層地下室比做兩層劃算。這其實(shí)是個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)知。

先來(lái)算一筆賬：

如果做一層地下室，面積10000平方米，即100米×100米，殼的面積是多少？

頂板10000平方米，底板10000平方米，側(cè)板的周長(zhǎng)400米，面積1600平方米（按層高4米算）。10000平方米的地下室，“殼”的面積為21600平方米（頂板+底板+側(cè)板）。

如果做兩層地庫(kù)，兩層面積疊起來(lái)，頂板加底板面積為5000平方米，側(cè)板周長(zhǎng)300米×8米，即2400平方米，“殼”的面積為12400平方米。

可見(jiàn)，做兩層地下室，“殼”的面積可減少40%左右。

單層地庫(kù)與雙層地庫(kù)的成本對(duì)比（示例）

當(dāng)然，還存在一個(gè)問(wèn)題，做兩層的維護(hù)成本會(huì)不會(huì)更高？

分幾種情況來(lái)看。

①如果支護(hù)方案都一樣，都放坡，做兩層更合算。

②如果做一層要做裝飾層，做兩層也做裝飾層，也是兩層更合算。

③如果做一層放坡，做兩層需要支護(hù)方案，兩者成本基本持平，或者兩層造價(jià)略高一點(diǎn)，增加的造價(jià)不超出100元/平。

為什么現(xiàn)在大部分項(xiàng)目都做一層地下室，或者一層半，卻不做兩層地下室呢？

這一般是營(yíng)銷從客戶角度提出的需求。營(yíng)銷希望所有人都能通達(dá)地下室。

然而，從成本角度來(lái)看，地庫(kù)最大的成本是頂板和底板，從測(cè)算可以看出，做兩層比做一層經(jīng)濟(jì)。

當(dāng)然，做一層還是兩層，還得看地質(zhì)條件。如果地塊正好在埋深6米的位置發(fā)生地質(zhì)變化，也即負(fù)6米以上的地質(zhì)非常好，只需放坡無(wú)需做支護(hù)，而6米以下必須支護(hù)，就建議做一層地下室，否則建議優(yōu)先做兩層地下室。

目前，在一些一線城市，高容積率的項(xiàng)目已經(jīng)做到四層地庫(kù)，這種情況下經(jīng)濟(jì)性是最佳的。要知道，地下室鋼筋含量占到地庫(kù)成本的三分之一。做四層地下室，鋼筋含量會(huì)減少一半左右。因此，地產(chǎn)人要敢于做多層地下室，成本比想象的低。

2、控制跨度，使用雙向小柱網(wǎng)最經(jīng)濟(jì)，把地下室的“殼”變薄

目前，大量地庫(kù)都做大小柱網(wǎng)，即在停車橫向選擇7.8-8.0米的柱網(wǎng)，在停車的縱向也即垂直道路的方向做5.0米左右的小柱網(wǎng)。

為什么？

因?yàn)楹芏嗳苏J(rèn)為，大的跨度能停三輛車比較經(jīng)濟(jì)，而縱向做小柱網(wǎng)跨度小了也不影響停車效率，可以降低成本。

這種方案其實(shí)并非最佳。

究竟大柱網(wǎng)劃算還是小柱網(wǎng)劃算？

首先來(lái)算一下，如果把三車位的柱網(wǎng)改成兩車位的柱網(wǎng)，停車效率會(huì)降低多少？成本會(huì)有什么變化？

做小柱網(wǎng)停車效率理論上會(huì)降低3.1%，根據(jù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，停車效率實(shí)際上大約降低4%。

但要注意的是，梁和板的受力跟跨度關(guān)聯(lián)最大。做5.5米小柱網(wǎng)比7.8米大柱網(wǎng)跨度小了2米多，但是荷載減小了一半。因此，做小柱網(wǎng)之后，梁和板就可以變薄，鋼筋量也隨之降低。從實(shí)踐案例來(lái)看，整體成本能降低10%左右。雖然停車效率會(huì)降低，但降下來(lái)的成本折算下來(lái)依然更劃算。

從使用體驗(yàn)上看，兩車位的小柱網(wǎng)，會(huì)不會(huì)讓人感覺(jué)很密集，使用體驗(yàn)很差？

實(shí)際上，我們發(fā)現(xiàn)，客戶在購(gòu)買車位的時(shí)候，更喜歡小柱網(wǎng)兩車位，因?yàn)橥＼囀艿降母蓴_少。

3、充分發(fā)掘塔樓下部空間的使用價(jià)值，避免浪費(fèi)

從目前來(lái)看，很多項(xiàng)目塔樓下部空間都存在巨大的面積浪費(fèi)。

把塔樓下的面積并入到一樓去賣，這是非常常見(jiàn)的做法。這樣做到底值不值？

我們來(lái)算個(gè)賬：

假設(shè)地下室層高3.7米，覆土1.5米，室外高差0.3米，那么一樓底板到地下室底板之間的高度約5.5-5.6米，相當(dāng)于兩個(gè)2.8米。

把塔樓下的面積并入一樓賣，相當(dāng)于把一樓的面積擴(kuò)大兩倍，也即買一送二。

如果沒(méi)有這部分面積，一樓可以賣1萬(wàn)塊。

把負(fù)一樓隔成兩層，即上疊和下疊。只把上疊送給一樓，一樓可以賣到1.3萬(wàn)左右，即溢價(jià)30%。再把下疊也送給一樓客戶，可能至多賣1.4萬(wàn)左右。價(jià)格是有天花板的，再往上增加很有難度。相當(dāng)于下疊只值1000塊錢，而它的造價(jià)可能要3000塊。

與其這樣，不如把下疊作為車庫(kù)來(lái)設(shè)計(jì)，并入到車庫(kù)去計(jì)算面積，地庫(kù)就可以少做一個(gè)車位。一個(gè)車位成本10萬(wàn)塊錢，多做一個(gè)車位較之前面的方案就多賺9千塊?？蛻艨梢再I了車位和上疊一起使用。當(dāng)然，在銷售的時(shí)候要把住宅價(jià)格降低點(diǎn)，比如別人賣1.4萬(wàn)，你賣1.2萬(wàn)。即使這樣也是更劃算。

另外，要注意設(shè)備用房的分布，除了有噪音，有輻射的設(shè)備用房比如水泵房、人防主入口、大型配電間、換熱站等，其他的設(shè)備用房應(yīng)盡量放在塔樓下面。尤其是風(fēng)機(jī)房，按照面積計(jì)算，風(fēng)機(jī)房約占地庫(kù)的4%。這一點(diǎn)也是容易被忽略的成本浪費(fèi)。

走出常見(jiàn)的優(yōu)化誤區(qū)

地庫(kù)成本還能進(jìn)一步挖潛

地庫(kù)的影響因素復(fù)雜，成本跑冒滴漏的現(xiàn)象也普遍存在。很多大家習(xí)以為常的做法，其實(shí)未必是最佳選項(xiàng)。走出常規(guī)的認(rèn)知誤區(qū)，地庫(kù)成本還有進(jìn)一步的優(yōu)化空間。

1、獨(dú)立式車庫(kù)比一次性整體開(kāi)挖更經(jīng)濟(jì)

從建安成本角度，一體性整體開(kāi)挖成本更低。但整體開(kāi)挖時(shí)間成本很高，在房企融資成本普遍較高的情況下，這種模式令房企現(xiàn)金流壓力大增。

地下室面積通常約為上部整體面積的30%~35%，假設(shè)開(kāi)發(fā)10萬(wàn)平方米的面積，地下室面積3.5萬(wàn)平方米左右。整體開(kāi)挖意味著項(xiàng)目可能還沒(méi)賣出1萬(wàn)平方米，就得做3萬(wàn)平方米的地下室。對(duì)于融資成本高的房企來(lái)說(shuō)這是很難承受的。

為什么有施工背景的地產(chǎn)公司基本都會(huì)選擇獨(dú)立地庫(kù)的做法？正是因?yàn)樗麄儗?duì)建造非常了解。比如某房企有自己的施工企業(yè)，其工程資金都是由施工單位墊資，主體和地下室分開(kāi)施工，快速把主樓做完。這樣雖然增加了一部分維護(hù)成本，整體算下來(lái)資金成本低，也加快了開(kāi)盤速度。

因此，高房?jī)r(jià)區(qū)域的項(xiàng)目，強(qiáng)烈建議只做塔樓部分，其他部分不開(kāi)挖，等塔樓開(kāi)始進(jìn)入銷售階段，或者竣工驗(yàn)收前6個(gè)月在做第二次開(kāi)挖。這樣算下來(lái)經(jīng)濟(jì)性更佳。

2、不要盲目降層高！層高對(duì)成本影響不明顯

一些項(xiàng)目喜歡去摳地庫(kù)層高，覺(jué)得減少幾公分就是省成本。

其實(shí)這未必是明智之舉。

一米的層高，混凝土的成本為25塊/平，減少層高對(duì)混凝土成本并沒(méi)太大影響。

真正需要關(guān)注的是土方量，土方量決定了是否要摳層高。舉例來(lái)說(shuō)，在深圳一方土的成本運(yùn)輸成本230-260塊，在一些地方土方運(yùn)輸成本20多塊，兩者一比較，顯然前者可以適當(dāng)摳一下，后者就沒(méi)必要了。

3、住宅項(xiàng)目，盡量不要做機(jī)械車位

機(jī)械車位也是比較受關(guān)注的停車形式。要不要做機(jī)械車位呢？

先來(lái)算一筆賬：

三柱網(wǎng)的結(jié)構(gòu)中，原本靠墻的車位進(jìn)深是5.3米，通道標(biāo)準(zhǔn)寬度是5.5米；如果做機(jī)械車位，進(jìn)深要做到5.8米，通道也要5.8米。平面效率降低，層高也得降，為了增加兩個(gè)機(jī)械車位，導(dǎo)致原來(lái)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位也變成機(jī)械車位，也就是形成總共5個(gè)機(jī)械車位。

標(biāo)準(zhǔn)車位按照每個(gè)10萬(wàn)元計(jì)算，三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位可賣30萬(wàn)；機(jī)械車位一個(gè)6萬(wàn)元，總共也30萬(wàn)元。價(jià)值沒(méi)增加，但成本增加了。

因此，住宅項(xiàng)目不建議做機(jī)械車位。不僅沒(méi)產(chǎn)權(quán)，成本也沒(méi)優(yōu)勢(shì)。但是，寫字樓和商業(yè)主張做機(jī)械車位，因?yàn)檐囄毁u不出去，做機(jī)械車位還能增加點(diǎn)車位數(shù)量。

4、地下室總面積確定，成本并非沒(méi)有優(yōu)化空間

全國(guó)各地的政策不一樣，有些地區(qū)不僅規(guī)定車位數(shù)量還規(guī)定地下室面積。這種情況下，成本是不是就無(wú)法作為？

答案是否定的。

第一種情況，優(yōu)化出一部分面積，集中設(shè)置為配套用房。

第二種情況，不需要配套用房，而車位又是彈性價(jià)格，優(yōu)化出來(lái)的面積可以放在一部分車位背后，比如標(biāo)準(zhǔn)車位長(zhǎng)度5.3米，優(yōu)化后長(zhǎng)度達(dá)到7.3米，這個(gè)位置可以做成2米進(jìn)深的儲(chǔ)藏間，車位就能賣出更高的價(jià)格。

第三種情況，車位價(jià)格是固定的，優(yōu)化出來(lái)的面積集中設(shè)置到商業(yè)空間附近，或者放在開(kāi)發(fā)商有產(chǎn)權(quán)的位置，并與之打通，車庫(kù)面積不變，卻能多出部分可做其他用途的面積。

最后要提醒的是，想獲得最好的優(yōu)化成果，房企應(yīng)該鼓勵(lì)設(shè)計(jì)院和優(yōu)化公司相向而行，絕對(duì)不能用優(yōu)化成果來(lái)詆毀、甚至懲罰設(shè)計(jì)公司，優(yōu)化公司的優(yōu)化成果一方面是由于優(yōu)化公司在某幾個(gè)專業(yè)點(diǎn)上下了更多的功夫，還有一方面就是由于優(yōu)化公司是后進(jìn)入的，不一定是設(shè)計(jì)公司有什么不妥。一般來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)院做的方案時(shí)，考慮得更多的是怎么把項(xiàng)目做出更多價(jià)值點(diǎn)，而不是如何進(jìn)行成本優(yōu)化。

甲方輸出自己的價(jià)值觀，設(shè)計(jì)院幫助實(shí)現(xiàn)，這樣才是合理有效的。（本文根據(jù)周宏坤博士的直播分享整理而成）

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來(lái)自：黎明灌籃高手 > 《建筑》

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