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購房者覺得房?jī)r(jià)高，開發(fā)商覺得利潤(rùn)薄，銀行發(fā)放貸款無非就掙點(diǎn)利息，建筑公司蓋房給農(nóng)民工發(fā)工資精打細(xì)算，中國(guó)制造建筑材料成本低廉，本來是多方受益的事情，怎么突然感覺到房地產(chǎn)變得那么艱難呢？ 有人說銀行躺著賺錢不應(yīng)該，也有人說開發(fā)商房子未蓋好就收全款，太黑心?？墒?，銀行也叫苦，開發(fā)商也叫苦，購房者面對(duì)高房?jī)r(jià)也是苦不堪言，如果再遇到爛尾樓，無法交房，則意味著斷送了一個(gè)家庭的未來。 那么，房地產(chǎn)里的錢都去哪兒了呢？ 1、土地費(fèi)用，想蓋房就得拿地，目前我國(guó)城鎮(zhèn)商品住宅的土地費(fèi)用大概在20-40%不等，如果土地競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，這一比例還可能達(dá)到60%。 2、前期工程費(fèi)用，所謂的三通一平，大概占比6%左右。 3、建筑安裝工程費(fèi)用，土地上能蓋房子了，就開蓋吧，大概40%左右。 4、蓋完房子，就得配套水電氣，還得修路、建學(xué)校啥的，達(dá)到居住與生活配套完備。大概需要20-30%左右。 5、房地產(chǎn)開發(fā)還要繳納各種稅費(fèi)，比例大概在15-25%左右。 6、當(dāng)然，如果開發(fā)商沒錢，還要籌資，這里邊還涉及財(cái)務(wù)費(fèi)用，未來賣房子還要有營(yíng)銷費(fèi)用，企業(yè)管理自然要有管理費(fèi)用。 把這些成本費(fèi)用歸納起來，銀行似乎很冤枉，開發(fā)商從銀行貸款開發(fā)房地產(chǎn)，支付利息，理所應(yīng)當(dāng)。 其實(shí)，這只是開發(fā)商與銀行的關(guān)系之一，購房者與銀行之間的關(guān)系，也就是按揭貸款，那才是銀行賺取的大頭。 舉例，按照等額本息房貸方式進(jìn)行測(cè)算：100萬房貸，貸款時(shí)間是20年，房貸利率5.39%，月供為6817元/月，最終測(cè)算出貸款100萬20年總共償還利息63萬。 銀行在房地產(chǎn)開發(fā)這件事情上面，不但掙開發(fā)商的貸款利息，還掙購房者按揭貸款的利息，確實(shí)是一筆比較劃算的買賣。 如果你因此認(rèn)為，銀行是房地產(chǎn)盛宴的最大受益者，你就錯(cuò)了。那么，你覺得誰是房地產(chǎn)盛宴的最大受益者呢？    |
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