2022中國城市開發(fā)投資吸引力排行榜重磅發(fā)布！

　　原創(chuàng)  中指研究院

　　自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房住不炒”以來，住房、土地、金融、財稅等房地產(chǎn)長效機(jī)制不斷完善，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)與金融、市場與保障、增量與存量的關(guān)系也在發(fā)生改變。

　　經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展環(huán)境與過去相比發(fā)生了明顯變化，新房市場規(guī)模繼續(xù)向上突破的動能減弱：

　　第一，居民基本住房需求得到滿足。我國城鎮(zhèn)人均住房面積已從不足20平米提升至40平米1以上，居民基本住房需求已得到滿足。

　　第二，人口規(guī)模紅利接近尾聲，城鎮(zhèn)化放緩。2021年全年出生人口1062萬人，出生率僅為7.52‰，出生人口和出生率均為1949年以來新低。

　　第三，居民杠桿率已較高，未來進(jìn)一步加杠桿空間有限。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2021年我國住戶部門杠桿率為72.2%（2008年僅為18.2%），已接近發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體平均水平。

　　中長期來看，盡管新房市場總量見頂，但城市與區(qū)域之間差異明顯，全國每年新增城鎮(zhèn)人口仍超千萬，人口持續(xù)流入的高能級城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力突出，同時，隨著生活水平的不斷提高，居民改善性住房需求尚未得到滿足。總體而言，剛需和改善性住房需求仍有空間，但城市與區(qū)域之間分化或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。

　　面對行業(yè)新的發(fā)展階段，2022年我們在“人口+產(chǎn)業(yè)+交通”的分析框架基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善評價指標(biāo)體系，并從住房需求的影響因素及城市群發(fā)展等多角度解讀城市發(fā)展?jié)摿?，為企業(yè)布局提供決策參考。

　　2022房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力TOP50城市

　　數(shù)據(jù)來源：中指研究院測算

　　研究結(jié)果顯示，2022年，北京、上海、深圳和廣州四個一線城市房地產(chǎn)投資吸引力排名保持領(lǐng)先，杭州、成都、武漢等城市緊隨其后。具體來看：

　　北京投資潛力超過上海位列全國首位，深圳、廣州投資吸引力排名保持不變，一線城市繼續(xù)穩(wěn)居前四位置。

　　成都、武漢、南京、蘇州、重慶位列6-10位，其中成都憑借成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃落地、人口持續(xù)大規(guī)模增加等有利因素，投資潛力僅次于杭州；武漢因疫情過后經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇、人口持續(xù)回流，投資潛力有所提升；蘇州裝備制造、電子信息和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，城市依托完備的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和較強(qiáng)的人口吸引力，投資潛力保持不變。

　　西安、長沙、寧波、佛山、合肥、鄭州、青島、天津、東莞和濟(jì)南位居第11-20位，其中寧波經(jīng)濟(jì)總量突出、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)，人口吸引力較大，投資吸引力排名提升至13位；天津產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處在轉(zhuǎn)型階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速較低，人口出現(xiàn)外流，投資吸引力降至18位。

　　- 評價體系 -

　　市場容量與增值潛能兩大維度評價城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力

　　2022年，我們繼續(xù)通過量、價兩大維度來研判城市的價值及發(fā)展?jié)摿Γ⒔Y(jié)合城市及房地產(chǎn)市場在新階段呈現(xiàn)出的新特征，對方法體系進(jìn)行完善和迭代優(yōu)化，以期更精準(zhǔn)的挖掘城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力。在本期研究中，為更加全面地反映城市人口基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新實(shí)力，我們增加“人口出生率”和“金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額”、“500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量”等指標(biāo)，構(gòu)建形成了包括2大維度、12個方面，近50項(xiàng)具體指標(biāo)的“城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力評價模型”，基于此模型，對全國31個省（直轄市、自治區(qū)，不含港澳臺地區(qū)）的297個地級以上城市進(jìn)行投資吸引力評價。

　　- 住房需求影響因素 -

　　人口 | 產(chǎn)業(yè) | 交通

　　判斷城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力的關(guān)鍵要素在于需求，而人口趨勢是決定住房需求規(guī)模及增長空間的最核心指標(biāo)，一個城市人口的持續(xù)增長，一方面依賴于城市能否吸引和留住更多外來人口，另一方面也依賴于本地出生人口的增長潛力。

　　產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的底層動力，經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、交通等因素通過影響人口流向，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場容量產(chǎn)生影響。在人口流動更加自由的情況下，城市的產(chǎn)業(yè)能級、交通便捷性都決定了城市對外來人口的吸附能力。

　　此外，近兩年國內(nèi)新冠肺炎疫情反復(fù)給各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來重重挑戰(zhàn)，也深刻影響著人們對工作、居住地的選擇。未來，疫情或?qū)⒓铀俨糠之a(chǎn)業(yè)布局重構(gòu)，進(jìn)而帶動區(qū)域間人口流向發(fā)生變化，影響城市發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　人口

　　人口規(guī)模及人口吸引力是判斷城市競爭力和住房需求空間的核心指標(biāo)，人口聚集為城市帶來規(guī)模效應(yīng)及效率提升的同時，也帶來更多的居住需求。在全國人口總量見頂、人口規(guī)模紅利接近尾聲的背景下，不同區(qū)域、不同城市之間人口流動分化將進(jìn)一步加劇，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、就業(yè)機(jī)會多、收入水平高的城市，人口將保持流入，但人口增速較前幾年將普遍放緩，而更多低能級城市和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)未來或?qū)⒚媾R人口持續(xù)流出，住房需求也將逐步萎縮。

　　▋?nèi)丝诶^續(xù)向長、珠三角以及中西部省會城市聚集，但增速普遍放緩

　　與2011-2020年相比，我國人口向東南沿海發(fā)達(dá)城市群及中西部核心城市聚集的趨勢沒有發(fā)生改變，但除個別城市外，2021年人口增量普遍低于過去十年的年均增量。

　　長三角城市群核心城市杭州、寧波、南京、蘇州、合肥及區(qū)域內(nèi)部分強(qiáng)三線城市人口吸引力較強(qiáng)。杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，生物醫(yī)藥、新材料等先進(jìn)制造業(yè)實(shí)力不斷增強(qiáng)，加上城市近年來積極引才，2021年常住人口突破1200萬，較2020年增加23.9萬人，是長三角人口增量最多的城市。

　　珠三角城市群內(nèi)部城市之間經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度高，文化互通互聯(lián)，各城市產(chǎn)業(yè)分工高效互補(bǔ)，城市間協(xié)同發(fā)展趨勢增強(qiáng)，2021年珠三角九市常住人口共增加37.1萬人，其中佛山增加9.4萬人，人口增加最多；廣州常住人口增加約7萬人，位居第二。

　　粵閩浙沿海城市群核心城市經(jīng)濟(jì)總量較大、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，福州、廈門、泉州等城市人均GDP超12萬元，顯著高于全國平均水平。其中，福州千億產(chǎn)業(yè)集群不斷壯大，2021年常住人口增加10萬人；廈門高端制造業(yè)發(fā)達(dá)，現(xiàn)代物流、文旅會展、金融服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也發(fā)展較快，2021年常住人口亦增加10萬。 

　　長江中游城市群是長江經(jīng)濟(jì)帶的重要組成部分，也是實(shí)施促進(jìn)中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域。2021年，隨著疫情得到有效控制，武漢經(jīng)濟(jì)迅速恢復(fù)，人口回流，常住人口較2020年增長120.1萬，居全國首位；南昌人口增量超18萬，位列長江中游城市群第二。

　　近年來，中西部地區(qū)步入快速發(fā)展通道，中西部核心城市在區(qū)域發(fā)展中發(fā)揮著重要帶動作用，城市戰(zhàn)略地位提升，經(jīng)濟(jì)規(guī)模突出，人口吸引力較強(qiáng)。2021年，成都、西安常住人口增量超20萬，鄭州、貴陽等城市增量超10萬。

　　產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)

　　經(jīng)過多年發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)由高速增長邁向高質(zhì)量發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在調(diào)整中不斷優(yōu)化?！笆奈濉睍r期，新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革推動全球產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、價值鏈加快重構(gòu)，以大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、區(qū)塊鏈等為代表的數(shù)字科技已成為推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的核心力量。

　　同時，全球疫情對產(chǎn)業(yè)鏈的沖擊持續(xù)顯現(xiàn)，全球范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移步伐加快，我國部分勞動密集型產(chǎn)業(yè)或?qū)⒗^續(xù)向東南亞國家轉(zhuǎn)移，倒逼我國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。在新的發(fā)展階段，東部發(fā)達(dá)城市將持續(xù)推動高技術(shù)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快培育經(jīng)濟(jì)增長新動能；中西部核心城市在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、創(chuàng)新資源、市場潛力等方面優(yōu)勢突出，或?qū)⒓涌斐薪硬糠旨夹g(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，全國區(qū)域間產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移或?qū)⒓铀佟?/p>

　　▋GDP萬億城市達(dá)24個，東莞首次躋身GDP萬億城市行列

　　圖：2021年各城市GDP及增速

　　數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計(jì)局，CREIS中指數(shù)據(jù)

　　GDP萬億城市領(lǐng)先優(yōu)勢突出，東莞首次邁上“萬億GDP臺階”。2021年，我國共有105個城市經(jīng)濟(jì)總量在3000億元以上，較2020年增加14個；其中，24個城市GDP超萬億，較2020年增加1個，經(jīng)濟(jì)總量占全國的比重為38.4%。具體來看，上海、北京兩地經(jīng)濟(jì)總量邁上“4萬億臺階”，深圳經(jīng)濟(jì)總量突破3萬億，廣州、重慶、蘇州GDP亦在2萬億以上；武漢經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)全面恢復(fù)態(tài)勢，GDP排全國第9位；東莞首次邁上“萬億GDP臺階”，成為廣東第4個、全國第24個萬億GDP城市。

　　從增速來看，2021年全國多數(shù)城市經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭明顯。2021年，我國經(jīng)濟(jì)加快復(fù)蘇，36個城市GDP實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。具體來看，湖北疫情后經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇，宜昌、襄陽、黃岡、孝感等多個城市GDP增速居全國前列，其中，宜昌GDP同比增長16.8%，居全國各城市首位。2022年以來各城市GDP增速表現(xiàn)有所分化，武漢、福州、長沙等城市2022年一季度經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)開局，而天津、上海、深圳等城市受疫情等因素影響增速放緩較為明顯。

　　▋長三角、珠三角、京津冀上市公司及500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量明顯多于其他地區(qū)，企業(yè)實(shí)力更強(qiáng)

　　在產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展過程中，龍頭企業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚帶動效應(yīng)越發(fā)凸顯。龍頭企業(yè)不僅為當(dāng)?shù)貛砀嗑蜆I(yè)機(jī)會和稅收貢獻(xiàn)，同時能夠吸引上下游企業(yè)聚集，形成集群效應(yīng)。此外，龍頭企業(yè)通常研發(fā)投入高，技術(shù)創(chuàng)新實(shí)力強(qiáng)，能夠帶動區(qū)域加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，形成良性循環(huán)。我們通過梳理上市公司及500強(qiáng)企業(yè)分布來分析各地龍頭企業(yè)現(xiàn)狀及產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　“北上深”企業(yè)實(shí)力明顯領(lǐng)先于其他城市。截至2021年末，北京、上海、深圳A股上市公司數(shù)量均超過300家，其中科創(chuàng)板/創(chuàng)業(yè)板上市公司數(shù)量均超過100家，中國500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量均超過30家，幾項(xiàng)指標(biāo)均明顯高于其他城市。

　　長三角企業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ蟆６鄶?shù)科創(chuàng)板/創(chuàng)業(yè)板上市公司主要屬于新一代信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、高端設(shè)備等戰(zhàn)略新興行業(yè)，與國家主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向高度契合，公司未來發(fā)展?jié)摿^大，對城市未來的產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟(jì)發(fā)展也具有一定的引領(lǐng)帶動作用。截至2021年末，科創(chuàng)板/創(chuàng)業(yè)板上市公司數(shù)量排名前10的城市中，長三角城市占一半，分別是上海、蘇州、杭州、無錫、南京。長三角地區(qū)科創(chuàng)企業(yè)數(shù)量龐大，未來產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展和升級的潛力較大。

　　交通

　　交通運(yùn)輸條件是影響城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)格局和人口遷移的重要因素之一，是銜接生產(chǎn)與消費(fèi)的橋梁。近年來，隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，人們長距離出行和商品長途運(yùn)輸更加便捷，交通物流通暢也進(jìn)一步推動城市之間產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作。近兩年，因疫情沖擊，出行（航空、高鐵）需求急劇下滑，預(yù)計(jì)疫情影響消除后需求將明顯反彈。

　　《“十四五”規(guī)劃綱要》中明確提出“要加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局?！薄都涌旖ㄔO(shè)全國統(tǒng)一大市場的意見》中也提到要“促進(jìn)商品要素資源在更大范圍內(nèi)暢通流動?！鄙a(chǎn)、分配、流通、消費(fèi)各環(huán)節(jié)的暢通、勞動力等各項(xiàng)資源要素的流通都離不開現(xiàn)代流通網(wǎng)絡(luò)的支撐，交通物流發(fā)展對城市競爭力的影響不言而喻，交通樞紐城市的優(yōu)勢也將在未來構(gòu)建國內(nèi)大循環(huán)過程中得到發(fā)揮。

　　表：重點(diǎn)建設(shè)的國家綜合交通樞紐城市

　　資料來源：《現(xiàn)代綜合交通樞紐體系“十四五”發(fā)展規(guī)劃》，中指研究院綜合整理

　　北上廣深及天津、杭州、南京、成都、重慶等20個城市定位為國際性綜合交通樞紐城市，未來集聚輻射能力有望進(jìn)一步提升?！丁笆奈濉爆F(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系發(fā)展規(guī)劃》提出提升北京、天津、上海、廣州、深圳、成都、重慶等樞紐城市的全球輻射能級，增強(qiáng)南京、杭州、沈陽、大連、哈爾濱、青島、廈門、鄭州、武漢、?？?、昆明、西安、烏魯木齊、寧波等樞紐城市的國際門戶作用，提升石家莊、太原、合肥、濟(jì)南、長沙、南寧、蘭州等樞紐城市全國集聚輻射功能。

　　高鐵、民航、軌道交通網(wǎng)建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，帶動勞動力等資源要素流動更加順暢。2021年，我國新開通運(yùn)營10條高鐵線路，2022年，“八縱八橫”線路中鄭濟(jì)高鐵、中蘭高鐵和昌景黃高鐵安徽段預(yù)計(jì)開通運(yùn)營。此外，近兩年疫情對航空運(yùn)輸業(yè)沖擊明顯，中長期來看，“十四五”期間，重點(diǎn)地區(qū)仍將繼續(xù)加大民航基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，民航運(yùn)輸中長期發(fā)展向好，將繼續(xù)為城市賦能。未來我國繼續(xù)加大力度構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系，高鐵、高速、民航齊頭并進(jìn)，全力建設(shè)立體交通網(wǎng)絡(luò)，在此過程中，核心城市群、都市圈對資源、人口等要素的吸引力有望得到進(jìn)一步提升。

　　另外，現(xiàn)代物流業(yè)作為中國現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，對提高國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需、增進(jìn)社會福利等都具有全局性的影響。2022年，在國內(nèi)多地疫情反復(fù)及國際地緣政治沖突影響下，物流運(yùn)行有所趨緩，物流企業(yè)經(jīng)營壓力明顯加大。伴隨著新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，我國物流體系建設(shè)或面臨新的布局調(diào)整，物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要性凸顯，人口密集地區(qū)的物流資源或進(jìn)一步集聚，同時在“雙循環(huán)”格局下，物流資源集聚將逐步形成樞紐戰(zhàn)略支點(diǎn)，物流樞紐城市或迎來更大發(fā)展空間。

　　- 城市群發(fā)展趨勢 -

　　聚焦核心城市群及都市圈把握城市結(jié)構(gòu)性機(jī)會

　　2021年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)到64.7%，城市群作為新型城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)，在新的發(fā)展階段下將會迎來新的發(fā)展機(jī)遇?！丁笆奈濉币?guī)劃綱要》提出要“以城市群、都市圈為依托促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)聯(lián)動、特色化發(fā)展”。城市群和都市圈已經(jīng)逐漸成為支撐和帶動我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要載體。

　　目前，京津冀協(xié)同發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角一體化發(fā)展有序推進(jìn)，成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)開局起步，長江中游、北部灣、關(guān)中平原、蘭州-西寧等城市群建立省際協(xié)調(diào)機(jī)制，總體已經(jīng)形成了以城市群為主體的城鎮(zhèn)化空間格局。2021年，五大城市群GDP占全國比重為54%，常住人口占比為42%，區(qū)域集群優(yōu)勢顯著。

　　圖：19個城市群地位及發(fā)展階段

　　資料來源：中指研究院綜合整理

　　值得注意的是，近兩年新冠肺炎疫情時有反復(fù)，各城市在疫情嚴(yán)峻階段普遍對人員流動、交通運(yùn)輸?shù)炔扇」芸卮胧?，使城市間的經(jīng)濟(jì)和人口往來受到限制，尤其是在超大城市周邊，跨城通勤人口較多，限制性措施對在環(huán)都市圈的居民通勤帶來較大影響。雖然疫情管控是階段性的，但對需求預(yù)期可能帶來長遠(yuǎn)影響，大城市周邊單純提供居住功能的“睡城”開發(fā)投資潛力或?qū)⑾陆怠?/p>

　　長三角城市群：區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施體系建設(shè)取得新進(jìn)展，科技產(chǎn)業(yè)融合程度持續(xù)深化，短期疫情沖擊不改長期發(fā)展?jié)摿Γ?022年城市群內(nèi)有14個城市位居全國投資吸引力前50。

　　2021年是“長三角一體化發(fā)展”上升為國家戰(zhàn)略的第三年，“一體化”和“高質(zhì)量”成為區(qū)域發(fā)展底色，上海龍頭帶動作用凸顯，蘇浙皖各揚(yáng)所長，產(chǎn)業(yè)競爭力不斷增強(qiáng)。

　　2022年4、5月，以上海為核心的長三角地區(qū)受疫情影響超預(yù)期，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和居民生活出行都受到波及，短期經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，隨著疫情得到控制，預(yù)計(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)將逐步企穩(wěn)。過去高度專業(yè)化分工、供應(yīng)鏈聚集為產(chǎn)業(yè)帶來高效率的同時，也在疫情封控階段暴露出一定的脆弱性，部分高端產(chǎn)業(yè)可能為抵御風(fēng)險而尋找替代產(chǎn)能區(qū)域。但從長期來看，長三角仍是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強(qiáng)的區(qū)域之一，發(fā)展?jié)摿ν怀觯瑓^(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力也為房地產(chǎn)市場率先恢復(fù)奠定了基礎(chǔ)。

　　珠三角城市群：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，“十四五規(guī)劃”帶動下，珠三角城市群加強(qiáng)城市間產(chǎn)業(yè)聯(lián)動及經(jīng)濟(jì)聯(lián)系度，區(qū)域一體化水平高，9城中7城位居投資吸引力前50。

　　《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布三年來，大灣區(qū)的建設(shè)不斷取得新突破、新進(jìn)展，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為內(nèi)涵的“硬聯(lián)通”和以規(guī)則機(jī)制對接為內(nèi)涵的“軟聯(lián)通”正在不斷加快、加深，促進(jìn)了大灣區(qū)的互聯(lián)互通，珠三角城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，各城市產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢互補(bǔ)，區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展動能強(qiáng)勁。從房地產(chǎn)角度來看，珠三角九市在核心城市帶動下，近些年房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，而市場升溫后房地產(chǎn)政策的強(qiáng)力跟進(jìn)，導(dǎo)致本輪周期中區(qū)域內(nèi)各城市市場調(diào)整較早，但隨著政策逐步改善，預(yù)計(jì)核心城市市場將企穩(wěn)，未來房地產(chǎn)市場空間仍在。

　　京津冀城市群：區(qū)域人口導(dǎo)入能力弱化，疫情等多重因素影響下，環(huán)京城市潛力階段性下降。

　　近些年京津冀三地協(xié)作加速推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)銜接、項(xiàng)目合作更加多元，區(qū)域協(xié)同發(fā)展進(jìn)入新階段。但各城市對產(chǎn)業(yè)、人口的導(dǎo)入能力差異明顯，房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力分化，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資優(yōu)勢突出。京津冀房地產(chǎn)市場經(jīng)歷前幾年的深度調(diào)整后，近兩年緩慢恢復(fù)，去年下半年市場行情隨全國大勢下行，當(dāng)前在疫情嚴(yán)格防控下，環(huán)京跨城通勤多有不便，未來大城市周邊單純提供居住功能的城市潛力或?qū)⑾陆?。短期來看，各地市場分化態(tài)勢或更加明顯。

　　成渝城市群和長江中游城市群中排名位居全國投資吸引力排名前50的城市均為核心城市。

　　2021年10月，《成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)規(guī)劃綱要》印發(fā)，成渝城市群戰(zhàn)略地位不斷升級，區(qū)域或迎來快速發(fā)展期，尤其是成都、重慶兩大國家中心城市的發(fā)展能級顯著提升，在未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接等方面均具備優(yōu)勢，人口虹吸效應(yīng)有望得到進(jìn)一步提升，住房需求或?qū)⒌玫嚼^續(xù)拓展，短期來看，在地方政策繼續(xù)優(yōu)化的背景下，成渝兩地房地產(chǎn)市場有望逐漸企穩(wěn)。

　　長江中游城市群地跨湖北、湖南、江西三省，承東啟西、連接南北，是推動長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、促進(jìn)中部地區(qū)崛起、鞏固“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局的重點(diǎn)區(qū)域。2022年2月，《長江中游城市群發(fā)展“十四五”實(shí)施方案》出臺，區(qū)域發(fā)展進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段，未來城市群內(nèi)部核心城市憑借經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)和交通等優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力仍較大，特別是武漢和長沙，住房需求相對較為旺盛，市場規(guī)模優(yōu)勢明顯。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，新房市場空間仍較大，但全國普遍性機(jī)會已結(jié)束。新時期，企業(yè)更需科學(xué)決策，甄別潛力區(qū)域與城市，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會，順應(yīng)城市群大勢布局、抓住城市小周期機(jī)會，修煉內(nèi)功，提升產(chǎn)品力與服務(wù)力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長。同時，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷新舊模式的轉(zhuǎn)變是必然的，這是行業(yè)發(fā)展階段所決定的，因此，企業(yè)在做好開發(fā)業(yè)務(wù)的同時也需要沿著住房服務(wù)鏈條進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級，探索新的發(fā)展模式，尤其是未來存量市場空間巨大，向服務(wù)商轉(zhuǎn)型或是房企發(fā)展的重要趨勢。其中，開發(fā)代建業(yè)務(wù)、物業(yè)和商業(yè)管理服務(wù)、租賃住房等有望成為企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要賽道。

　　數(shù)據(jù)說明：1、住建部數(shù)據(jù)顯示，2019年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到39.8平方米。

　　2、本報告研究范圍指所有“地級及以上城市”，不包括自治州、盟等地級行政區(qū)。

　　3、粵閩浙沿海城市群因具體包含城市未公布，本次報告沿用海峽西岸城市群覆蓋范圍統(tǒng)計(jì)；長江中游城市群和成渝城市群均出現(xiàn)規(guī)劃中只含某城市部分縣、區(qū)的情況，為方便計(jì)算，本次研究中城市群面積、GDP和人口等指標(biāo)均按地級市全市計(jì)算；為避免重復(fù)計(jì)算，中原城市群未統(tǒng)計(jì)與京津冀、山東半島城市群重疊的城市。