1. 建議家裝合同采用書面形式

公裝合同因標(biāo)的大，施工內(nèi)容多，合同一般都采用書面形式。這也是《民法典》第789條規(guī)定的內(nèi)容：“建設(shè)工程合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。”很多人認(rèn)為家裝合同沒多少錢，就那點活，口頭合同行不行？依據(jù)《民法典》第469條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式?！笨陬^合同也是合法有效的。但是，口頭合同無法全面保護(hù)業(yè)主的權(quán)益，且極易產(chǎn)生爭議。司法實踐中，因無書面合同，導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)難，消協(xié)受理投訴難，法院審案難，最終使得業(yè)主維權(quán)失利的案例很多，業(yè)主悔之晚矣！因此，家裝合同，大到一棟別墅裝修裝飾，小到購買一件家具，筆者建議都要采用書面形式約定清楚。

2.家裝合同應(yīng)該約定哪些內(nèi)容？

民法典第470條規(guī)定：合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；標(biāo)的；數(shù)量；質(zhì)量；價款或者報酬；履行期限、地點和方式；違約責(zé)任；解決爭議的方法。這是法律規(guī)定的合同基本要素。

住建部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法(2011修正)》第24條規(guī)定：“裝修人與裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修書面合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。住宅室內(nèi)裝飾裝修合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：（一）委托人和被委托人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯(lián)系電話；（二）住宅室內(nèi)裝飾裝修的房屋間數(shù)、建筑面積，裝飾裝修的項目、方式、規(guī)格、質(zhì)量要求以及質(zhì)量驗收方式；（三）裝飾裝修工程的開工、竣工時間；（四）裝飾裝修工程保修的內(nèi)容、期限；（五）裝飾裝修工程價格，計價和支付方式、時間；（六）合同變更和解除的條件；（七）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；（八）合同的生效時間；（九）雙方認(rèn)為需要明確的其他條款?！边@是規(guī)章規(guī)定的家裝合同主要條款內(nèi)容。

各地住建委或市場監(jiān)督管理局也發(fā)布了一些家裝合同范本，可以參考使用。例如：《北京市家庭居室裝飾裝修工程施工合同》（BF-2013-0203）一共15條內(nèi)容，包括：工程概況、工程監(jiān)理、施工圖紙、甲方義務(wù)、乙方義務(wù)、工程變更、材料供應(yīng)、工期延誤、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工程驗收、工程款支付方式、違約責(zé)任、爭議解決方式、附則和其他補(bǔ)充協(xié)約定。按筆者的經(jīng)驗，這些官方范本的內(nèi)容是普適性的，草草填寫仍不足以保護(hù)業(yè)主的權(quán)益，需要補(bǔ)充或修改后簽訂。有條件的業(yè)主可以在專業(yè)律師幫助下簽訂更專業(yè)的家裝合同，使業(yè)主的利益得到充分的保護(hù)。

筆者建議，在簽訂家裝合同中重點關(guān)注并詳細(xì)約定以下主要內(nèi)容：

除上述內(nèi)容外，筆者在上篇《建筑裝飾裝修工程的法律適用及資質(zhì)對合同效力的影響》一文中，還建議家裝裝修人委托具有建筑裝飾裝修資質(zhì)的施工方進(jìn)行裝飾裝修，并在合同中明確約定。

對于裝修方提供的格式合同，業(yè)主要特別注意，千萬不能草率簽字，要仔細(xì)閱讀、思考、修改、補(bǔ)充后形成適用的合同再簽訂。

1. 如果條件允許，建議業(yè)主聘請專業(yè)工程監(jiān)理。如果沒有，就需要自己親力親為，多學(xué)，多問，多去施工現(xiàn)場，多溝通解決。

2. 監(jiān)督裝修方按圖施工。若發(fā)現(xiàn)設(shè)計缺陷或其他問題，及時與裝修方溝通解決。

3. 嚴(yán)把裝修材料、設(shè)備、家具、家電等進(jìn)場驗收關(guān)，發(fā)現(xiàn)與合同約定或施工圖紙不符立即要求裝修方更換。確需變更的，需經(jīng)業(yè)主確認(rèn)。

4. 嚴(yán)格監(jiān)管裝修方的施工行為，要求其按圖紙和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求施工。

5. 及時驗收隱蔽工程，驗收后方可進(jìn)行下道工序施工。例如：衛(wèi)生間防水，完工后必須進(jìn)行閉水試驗，驗收合格后方可進(jìn)行貼瓷磚等后續(xù)工序施工。

6. 發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題，堅決要求裝修方進(jìn)行整改或返工，及時、有效的質(zhì)量檢查、整改，是保證施工質(zhì)量的重要管理方式，對大小工程均有效適用。

7. 業(yè)主應(yīng)高度重視竣工驗收，最好有工程專業(yè)人士參與陪同業(yè)主驗收，對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題列明清單，與裝修方商定整改期限，經(jīng)合同雙方簽字確認(rèn)。整改完成，最終驗收合格后，業(yè)主方可使用。對于安裝的重要設(shè)備或系統(tǒng)，甚至可以約定竣工驗收后一定期限的試運行期間，試運行期滿后對該設(shè)備或系統(tǒng)做最終驗收。

2021年3月，石家莊某商務(wù)樓的物業(yè)服務(wù)公司為該樓頂進(jìn)行防水維修，與無資質(zhì)的石家莊某商貿(mào)有限公司簽訂了合同。該公司又以6元/平方米的價格違法分包給工人董某某施工。2021年5月28日，董某某在施工過程中失火，造成直接財產(chǎn)損失近100萬元。因物業(yè)公司投保了《公眾責(zé)任險》，故向保險公司申請理賠，保險公司查勘后決定拒賠，雙方涉訴。據(jù)分析，造成本次火災(zāi)事故的原因如下：

（1）物業(yè)公司委托的施工方無防水施工資質(zhì)、安全生產(chǎn)許可證。

（2）施工方違法分包給無資質(zhì)的工人施工。董某某使用了危險性極高的施工方法——熱熔法（用液化氣多頭火焰噴槍或汽油噴燈等噴火加熱防水卷材，使卷材底面的熱熔膠呈熱熔狀態(tài)，對防水卷材進(jìn)行搭接粘結(jié)的一種施工方法，見下圖示）。熱熔法的危險性極高，因采用熱熔法進(jìn)行防水施工導(dǎo)致了很多建筑物火災(zāi)事故發(fā)生。因此熱熔法施工已被北京、上海、成都、青島、等地方住建部門禁止使用。

熱熔法防水施工圖

（3）施工方無安全管理制度，未在施工現(xiàn)場采取有效預(yù)防火災(zāi)措施，施工現(xiàn)場管理混亂，未對熱熔法施工區(qū)域采取防火分隔措施，熱熔施工區(qū)域堆放大量易燃材料；未對相鄰建筑物采取防火分隔措施；現(xiàn)場未置備滅火器等消防器材；現(xiàn)場無安全員進(jìn)行旁站安全監(jiān)管，施工方未對施工現(xiàn)場進(jìn)行安全隱患排查等。

（4）董某某無證(防水工職業(yè)資格證)上崗。

（5）董某某在上崗前，未接受安全教育和安全培訓(xùn)。

（6）董某某違章作業(yè)。

（7）物業(yè)公司未盡發(fā)包人的安全監(jiān)督管理責(zé)任，造成火災(zāi)安全責(zé)任事故。事故發(fā)生后，未第一時間協(xié)助滅火。

（8）物業(yè)公司和裝修方未遵守國家有關(guān)消防、安全、生產(chǎn)操作、勞動保護(hù)等方面的規(guī)定，維護(hù)保險標(biāo)的的安全。

因此，物業(yè)公司、裝修方和董某某的上述行為，違反了諸多法律法規(guī)、國家標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，造成了案涉大廈在防水維修施工期間危險程度顯著增加，卻未通知保險公司，保險公司依據(jù)保險法第52條規(guī)定和保險合同的約定決定拒賠。本案可謂教訓(xùn)慘痛。

1.保修期限

可以參照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第40條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：……（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定?！〗ㄔO(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”除此之外的其他裝修內(nèi)容，建議約定保修期限不少于1年或2年。

2.保修責(zé)任

建議約定保修期內(nèi)裝修方免費保修；保修期滿后，裝修方可以有償維修（可以收取一定的人工費、材料費成本）。

3.保修金

建議約定預(yù)留裝修款總價一定比例的保修金（一般為5%），保修期滿后向裝修方結(jié)算。

如果裝修方跑路或不履行保修義務(wù)怎么辦？可以扣留其保修金，委托第三方維修，維修費從保修金中扣除。若維修費超過保修金金額，可以按合同約定的方式向其索賠。

下一篇文章——《裝飾裝修合同糾紛案件精解》系列下篇《打開家裝質(zhì)量問題索賠的密碼》中，筆者將結(jié)合經(jīng)典案例，對家裝質(zhì)量問題有效索賠（維權(quán)）進(jìn)行深度解析，開啟家裝質(zhì)量問題爭議解決的終極方案。