新領(lǐng)導(dǎo)很勤奮，走馬上任不久，就率隊巡查了1號線沿線物業(yè)開發(fā)項目，并對我進行了再教育：阿鄭呀，沿線物業(yè)開發(fā)項目是不成功的，根本原因在于事先沒做好策劃，你需要深刻反思。我趕緊點頭“是是是”，態(tài)度極其誠懇。

很快一家房地產(chǎn)策劃公司找上門了。大致聊了一下，知道對方的核心業(yè)務(wù)是銷售策劃和代理，也就沒啥興趣與之深聊了，雖然來者是一位很會說話的妙齡美女。

領(lǐng)導(dǎo)不計較我學(xué)習(xí)態(tài)度不好，很快親自陪同聲名正隆的許教授來給我進行一對一授課。面對這位憑10萬元起家兩、三年時間就讓廣州地產(chǎn)界大佬們聞名變色、刮目相看的猛人，想起有段時間幾乎天天打開報紙都會在某個整版看到“金碧華府、天下無雙”八個大字，豈有不認真聽講之理？不過，許教授授課水平那時還沒達到爐火純青的境界（哦，許教授是煉鋼科班出身），以至于我一堂課下來，筆記本沒記幾個字。如果那時有評教系統(tǒng)的話，我可能會打差評——雖然他很謙虛。

課后，新領(lǐng)導(dǎo)給我留了作業(yè)：認真、全面總結(jié)1號線沿線物業(yè)開發(fā)項目存在的問題，提出系統(tǒng)、可行的整改措施。我很快交出一份有近兩萬字的答卷。但答卷交上去后，猶如泥牛入海。兩年后，我突發(fā)奇想修改了一下投給《城市軌道交通研究》。雜志嫌太長，要我狠狠地壓縮一下。看著那么多內(nèi)容要刪減，很心疼。哼，你嫌長，我還嫌短呢！索性咬咬牙，將這份東西擴充成了63萬字的《軌道交通時代的城市開發(fā)》（2006），留下白紙黑字，以證明策劃沒做好不關(guān)我事。

1991年下半年，市建委牽頭，抽調(diào)市規(guī)劃局及市地鐵籌建處有關(guān)人員組成專項工作小組，對地鐵1號線沿線土地使用狀況進行調(diào)查，并分別從土地清理、規(guī)劃方案、投資效益分析和開發(fā)理論等方面展開研究。相對于今日的認識，當(dāng)時探討問題的視角是十分中肯的。在缺少實踐經(jīng)驗和參考資料，也未能外出考察的情況下，能夠相當(dāng)全面地提出應(yīng)解決的問題，以及相應(yīng)的行動框架，實屬難能可貴。如果不是需要抓住突如其來的房地產(chǎn)熱潮，匆匆開展實質(zhì)性的招商工作，也許完全可以比較從容地完成一份在當(dāng)時能夠稱得上高水平的研究成果。

各項工作按部就班推進時，鄧公南方講話引來“東方風(fēng)來滿眼春”。市政府果斷決策立即將沿線物業(yè)開發(fā)項目推出招商。在這種情況下，工作小組的工作重點馬上轉(zhuǎn)移到具體實施方面，基礎(chǔ)研究也就不了了之。在當(dāng)時，房地產(chǎn)市場剛開始重建，對市場的基本規(guī)律普遍缺乏認識。在舉國上下都呈現(xiàn)房地產(chǎn)熱的形勢下，做出這樣的決策是十分自然的。

1992年8月底，市政府工作會議要求市建委、規(guī)劃局、國土局和地鐵籌建處通力合作，在15天內(nèi)完成沿線清理出來的土地的用地手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計條件和項目邀請書，并舉辦“廣州地下鐵道一號線沿線物業(yè)發(fā)展項目介紹會”。隨后，項目介紹會于9月19日召開，公布了24個招商地塊簡介和規(guī)劃設(shè)計要點以及遞交項目建議書的要求；一個月后，約70余家開發(fā)商遞交了項目建議書，對擬參與開發(fā)的地塊提交了初步開發(fā)意向和合作方案。這堆項目建議書由我和一位同事集中花了一個星期的時間才整理完畢。

70余份項目建議書中，有一份頁數(shù)不多，裝訂也很普通，但卻給我留下了十分深刻的印象。

這份出自中國海外發(fā)展有限公司（中海外公司）的項目建議書，特別談了“對廣州地鐵沿線物業(yè)發(fā)展的初步認識”：由于規(guī)模大、周期長、問題多、準(zhǔn)備工作又很倉促，一些問題有待深入探討研究：（1）商品房市場銷路問題，全部外銷，肯定難以承受，如部分內(nèi)銷，又面臨價格太高的問題，政府主管部門應(yīng)做好宏觀控制；（2）規(guī)劃設(shè)計要點，由于它參照了香港地區(qū)的做法，打破了廣州市規(guī)劃設(shè)計的一般規(guī)例，突出的一項指標(biāo)是容積率高，在實施過程中，高的容積率又會與建筑密度和高度限制發(fā)生矛盾；（3）政策和措施問題，完成如此龐大的開發(fā)計劃，除了要有統(tǒng)一的領(lǐng)導(dǎo)、指揮、步驟和計劃之外，配套的政策和保證措施是必不可少的。

按工作小組的分工，我負責(zé)執(zhí)筆一份《廣州城市中心區(qū)再開發(fā)——地鐵沿線物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)研究》。基于寫這份報告以及籌劃黃沙站綜合開發(fā)過程中所獲得的認識，我覺得中海外公司的“初步認識”十分深刻，一針見血地點出了沿線物業(yè)發(fā)展將會面對的關(guān)鍵問題，需要未雨綢繆。于是借匯報項目建議書整理情況的機會，建議相關(guān)部門重視研究一下中海外公司的意見，但好像大家聽了也就聽了。

不出所料，我們在推進沿線物業(yè)開發(fā)過程中所遇到的問題和困難，都在這份“初步認識”里預(yù)見到了。這份“初步認識”反映了中海外公司在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域具有獨到的眼光。我在整理到這份建議書時，真誠地期望地鐵公司能與這么出色的公司結(jié)緣，共同打造一個本土化的地鐵上蓋開發(fā)專業(yè)戶（像香港有恒隆地產(chǎn)那樣）。但遺憾的是，此愿望未能實現(xiàn)——中海外公司在第一輪選擇合作伙伴時就落選了（中海外公司本來期待通過獲得地鐵沿線開發(fā)項目進入廣州房地產(chǎn)市場）。

五年后（1997年初），中海外公司進入廣州房地產(chǎn)市場，推出的首個項目錦城花園在市場仍十分低迷的情況下創(chuàng)造了2年內(nèi)7次推出7次排隊侯購的奇跡。香港有位同行特別敬佩中海外公司掌門人孫文杰先生，認為他是當(dāng)時央企掌門人中少數(shù)幾個真正意義上的企業(yè)家。

在錦城花園大獲贊譽時，我抱著一本文案登門求教。名義上是求教，實際上是想看能不能再續(xù)前緣。當(dāng)時年輕帥氣的朱榮斌先生接見了我，介紹了錦城花園的成功秘訣，但對我抱去的文案僅是瞥了一眼。那時的朱先生一身兼兩職：工程部經(jīng)理和投資部經(jīng)理，既可以下現(xiàn)場指揮施工，又可以回辦公室籌劃大戰(zhàn)略。面對這位年齡比我小的清華才子，我只有自愧的份。

于1992年12月份，地鐵公司和開發(fā)商簽訂了首批8個地塊的合作意向書。在隨后落實合同的過程中，我益發(fā)體會到中海外公司的“初步認識”實質(zhì)是“遠見卓識”，也就益發(fā)焦慮前路的艱難險阻。曾設(shè)想請李頌熹先生就如何解決中海外公司提出的問題提供咨詢意見，預(yù)算也就五十來萬。寫好報告請示當(dāng)時的領(lǐng)導(dǎo)時，人家眼睛一瞪：“不就是房地產(chǎn)嘛？”言下之意，這有啥難？

我認識李先生時，他剛卸下當(dāng)時香港最高大樓中環(huán)廣場項目經(jīng)理一職并從新鴻基離職自創(chuàng)李頌熹測量師顧問有限公司不久。李先生很早就提醒我們要注意沿線開發(fā)在工程銜接、法律、市場推廣、財務(wù)安排及經(jīng)營管理等方面的復(fù)雜性。雖未能和李先生他們公司建立起合作關(guān)系，但我們個人之間保持了長達三十余年的友好交往，讓我得以分享了李先生的許多真知灼見，也見證了他從年輕帥哥成長為資深帥哥。

房地產(chǎn)劇烈增長的泡沫招來了調(diào)控組合拳：1993年6月23日，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進入房地產(chǎn)業(yè)；次日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》（16條）；1993年12月12日，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》頒布。頓時，一路高歌猛進的房地產(chǎn)熱被釜底抽薪。

隨之，1號線沿線開發(fā)項目熱火朝天的勢頭嘎然而止。一些已經(jīng)簽訂意向書的開發(fā)商也不太積極推進落實合同了。還是農(nóng)民市長有擔(dān)當(dāng)，親自率團赴港開協(xié)調(diào)會，穩(wěn)住了港商的情緒，保證了在1993年內(nèi)簽訂16個地塊合作合同的成就（沿線共有18個地塊簽訂合作合同，除分別于94、95年各簽訂一個合同外，其它合同均在1993年簽訂），也就有了在隨后4年內(nèi)得到20余億元收益的機會，及時幫助解決了地鐵1號線的啟動資金，也就徹底扭轉(zhuǎn)了廣州地鐵30年來“五上五下”的命運。

可見，如果要在進行充分的策劃論證后再進行招商，可能錯失當(dāng)時鄧公南方講話激發(fā)起來的外資洶涌而來的機會。我們應(yīng)該理解當(dāng)時決策者的魄力、擔(dān)當(dāng)和對形勢的敏感性，而不是用今天的認識水平去指責(zé)先行者。畢竟，當(dāng)時房地產(chǎn)市場剛剛形成，整個社會普遍缺乏對經(jīng)濟快速增長所帶來的各種變化的感性認識。連經(jīng)濟學(xué)界都未能及時對偏離供求關(guān)系的土地供應(yīng)的嚴(yán)重后果做出自己應(yīng)有的理性反應(yīng)，何況正摸著石頭過河的政府官員。

1997亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)，不少開發(fā)商自救不暇，一時顧不了沿線開發(fā)項目；一些開發(fā)商因也因此黯然退出了歷史舞臺，更不會有開發(fā)商來洽談拿地了。至千禧年，已經(jīng)簽訂合作開發(fā)合同的地塊，有6個地塊選擇躺平了；未招商未拆遷及個別終止合作關(guān)系的地塊則被國土局以閑置土地為由收回。

不得不感慨沿線物業(yè)開發(fā)項目真是命運多舛！出生時屬于早產(chǎn)發(fā)育不良，還沒完全睜開眼睛看世界就遇到93房地產(chǎn)大調(diào)控，剛喘過氣又遭遇97亞洲金融風(fēng)暴大沖擊。各個項目都是獨自舐舔自身累累傷痕，令人唏噓不已。和開發(fā)商們開會時，我明白他們微笑的背后其實大多是苦澀。

我覺得我需要為沿線物業(yè)開發(fā)項目這位悲劇英雄記下一點什么，這讓我有了動力面對那些隨著橫飛唾沫而來的指責(zé)——當(dāng)初和我一起折騰1號線沿線物業(yè)開發(fā)項目的那些領(lǐng)導(dǎo)和同事，或升官或退休或轉(zhuǎn)崗或下海，剩我一人獨自承受各種指責(zé)——默默地寫那本如果今天來寫怎么也寫不出來的《軌道交通時代的城市開發(fā)》。