保利地產(chǎn)‐‐地庫無效成本研究分析與對策，文章版權屬于原作者，如有侵權請聯(lián)系刪除！文章由胖棟編輯發(fā)布

①

|無效成本| 

無效成本定義――所謂無效成本就是開發(fā)項目過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用浪費的成本。

由于利潤=銷售總價‐總成本（含有效成本與無效成本），故要想提高利潤，在銷售總價、有效成本一定的情況下，必須減少無效成本的發(fā)生。

通過研究和分析無效成本的構成，制定無效成本管理與控制的細則，以實現(xiàn)減少無效成本，以最少的經(jīng)濟消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟效益目的。

設計無效成本組成

本圖表引用業(yè)界地下室無效成本研究專家 王驥《產(chǎn)品設計無效成本控制與優(yōu)化》課件②

|地庫無效成本之車庫輪廓| 

地庫可銷售，但各地去化率各異，成本回收時間長，賣不出去的還會成為“死”成本

一般情況下地庫滿足能少建盡量少建，多余的地庫建設大大影響項目利潤率。

*參考數(shù)據(jù)：

普通地下一層地下車庫建安成本約2800元/平米，人防地下室約3200元/平米

地下一層加地下二層普通地下車庫建安成本約2900～3100元/平米

地下一層普通地下車庫，地下二層人防地下室的建安成本約3200～3600元/平米

單個車位成本8~10萬元

一般來說，不計算裝修成本，地庫造價可占到總建筑成本20~30%，如果能減少其無效成本，提高利潤率的效果明顯。

（一）地下車庫輪廓—設計原則

地下室輪廓盡量充分利用退縮條件，能地下一層滿鋪做足車位絕不多做一層地下室

地下室輪廓盡量趨向正方形，盡量避免窄長形

如上圖理論分析，同樣的地塊面積，越狹長，周長越長，地塊付出支護及側壁成本越高

注：一層地下室疊成兩層時，導致成本增加因素有：無效面積增加（車道、塔樓下面積），支護、土方開挖、基礎、施工條件、工期

（二）地下車庫輪廓無效空間的具體形式

地下空間輪廓的無效性普遍存在：

注：本圖根據(jù)公司提供各地項目抽樣其中27個項目統(tǒng)計得出。

① 地下室輪廓盡量方正，盡量避免大量斜邊、銳角，過多折邊，均會導致停車效率低下，應剔除無效空間的出現(xiàn)。

案例一：

案例二：

說明：地下室輪廓總體簡潔，方正；避免局部無必要的轉折。

案例三：

說明： 地下室輪廓總體簡潔，方正，避免局部無必要的轉折和面積 。

案例四：

說明：剔除了無效面積，可適當減少地下車庫土建成本。

② 地下室輪廓 盡量與原有塔樓豎向構件重合

最大限度減少側壁外墻及基礎成本投入

塔樓下部分空間是否全包進地下室？

案例一：

但應注意：

（1）塔樓下空間包進地下室所增加的成本，不能簡單的以主樓外地庫經(jīng)驗單方造價套用， 應從結構、基礎、防水、基坑支護、回填土方等變化因素綜合比較，通常其增加的成本總量不高。

（2）塔樓下空間是否包進地下室應從施工效益、增加附加值和增加成本幾個因素綜合考慮。當施工效益+增加附加值＞增加成本時，推薦將塔樓下空間包進地下室。

（3）應避免片面追求單車位面積指標未經(jīng)綜合評估將塔樓下空間剔除的做法。

③ 對于滿鋪地下一層可做足車位的項目，地下室輪廓盡量剔除裙樓商業(yè)等建筑，實現(xiàn)少做人防地下室面積的目的。

根據(jù)各地人防辦細則，原則上裙樓建筑可不做地下室盡量不做，以使應建人防面積盡量減少。

有些地區(qū)人防辦認為即使裙樓商業(yè)下部沒地下室，但由于與高層塔樓相連，裙樓也要按塔樓一樣按基底計算應建人防面積，此時地下室剔除裙樓意義不大，故需提前咨詢項目所在地人防辦。此做法需經(jīng)當?shù)厝朔擂k認可后采用。

④ 地下室輪廓應充分利用退縮條件，避免出現(xiàn)停車效率較低區(qū)域

舉例：廣州某項目，根據(jù)廣州規(guī)劃細則“建筑工程退讓規(guī)劃路邊線大于3米的地上、地下空間和消防間距范圍外，在符合以下條件的情況下，建筑工程可外伸地下建（構）筑物、步級（含臺階）和外挑構件（含雨蓬）（如圖下圖所示）”即在某條件下，地下室容許突出地上建筑控制線。

案例一：

結論：充分理解當?shù)匾?guī)劃細則對地下室輪廓控制要求，挖掘地下室輪廓限值，改平行停車為垂直停車，大大提高停車效率（停車數(shù)剛滿足規(guī)劃要求），避免多挖一層局部地下室或增加地面停車影響地面商業(yè)，減少無效成本投入。③

|小結|