你有沒有想過10年時(shí)間，能讓自己的財(cái)富增值多少？是否能做到增長(zhǎng)十倍？！

我身邊有這樣一個(gè)案例：

通過買房，用9年時(shí)間把10萬元增值到了100多萬。這個(gè)故事的主人公是個(gè)普通的家庭主婦，就叫她P姐吧。

我們不妨一起看看P姐買房滾雪球的故事，也許對(duì)普通人會(huì)有一些啟發(fā)。如下圖：

對(duì)照著圖片，簡(jiǎn)單說說P姐買房的經(jīng)歷：

2009年3月，首次買房，35平米商鋪19.8萬元。首付10萬元，按揭10年期貸款9.8萬元，月供1114元；地點(diǎn)：三線城市；

2013年8月，賣出商鋪，彼時(shí)小商鋪的價(jià)格漲到了39.8萬元，還清貸款后，手里的資金變成了32萬元；

2013年9月，二次買房，119平米剛需毛坯住宅104萬元，首付29萬元，按揭25年貸款63萬元，月供4400元；地點(diǎn)：二線城市縣城

2018年5月，賣出住宅，此時(shí)住宅價(jià)格漲到了188萬元，還清貸款后，手里的資金變成了134萬元；

2018年6月，三次買房，95平米改善型科技精裝169萬元，首付110萬元，按揭20年貸款59萬元，月供4200元；地點(diǎn)：二線城市新城區(qū)

至此，9年前的10萬元啟動(dòng)資金，已經(jīng)變成了價(jià)值169萬的三居室和24萬元現(xiàn)金。

小結(jié)：

1，9年累計(jì)流出現(xiàn)金：

10萬元（商鋪首付）+毛坯住宅首付款補(bǔ)12萬元+商鋪還貸4.5年約6萬元+毛坯住宅還貸4.5年約13萬元=-41萬元；

2，三次購(gòu)房完成后，資產(chǎn)情況：現(xiàn)金24萬元+市值169萬元房產(chǎn)一套。

從絕對(duì)值來看，100多萬的結(jié)果也并不是特別高，但財(cái)富增值的過程卻值得普通人思考。細(xì)細(xì)想來，她做對(duì)了什么？

1，用對(duì)了資金杠桿；

2，會(huì)賣比會(huì)買重要；

3，買房先上車原則；

一、題外話，投資買房還是投資股票？

對(duì)于普通老百姓，股票和房產(chǎn)投資是大多數(shù)人能夠想到的投資渠道。但有多少人懂得證券投資？股票投資有多難？

有人做過統(tǒng)計(jì)1996-2015年（超過4000個(gè)交易日），這20年間不論是標(biāo)準(zhǔn)普爾還是中國(guó)上證綜指，20年時(shí)間如果始終持有，那么平均年回報(bào)分別是4.8%和10%。

按此收益，20年資產(chǎn)大約翻倍1.55倍和5.7倍。但如果錯(cuò)過了其中最大漲幅的40天，也就是1%的交易日。那么收益變成-4%（標(biāo)準(zhǔn)普爾）和-3.8%（上證綜指），20年資產(chǎn)均會(huì)縮水50%以上。

可見股票投資對(duì)普通人而言風(fēng)險(xiǎn)有多大，而房地產(chǎn)行業(yè)由于總價(jià)比較大。不太可能頻繁交易，也就更有機(jī)會(huì)分享到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的紅利。

看看身邊，過去的這些年買房虧損的情況恐怕很少吧。

這么看，相比二者股市投資要比房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大很多。

二、用對(duì)了資金杠桿！

杠桿要發(fā)揮作用，首先是力的方向正確，其次是杠桿足夠大。

買過房的人都知道，買房要貸款。而房地產(chǎn)的貸款為購(gòu)房人提供了一個(gè)良性的資金杠桿。

本文的案例中，P姐用了50%的杠桿，月供1114元／月，對(duì)當(dāng)時(shí)的她來說，還貸壓力不大不小，杠桿率恰到好處。房地產(chǎn)行業(yè)跟隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展正向增長(zhǎng)，方向同樣正確。

試想一下：

如果是股票投資，若五年翻倍年復(fù)合收益15%已經(jīng)較高，那么10萬本金變成20萬元。

而買房用了杠桿，這里的翻倍是杠桿撬動(dòng)的總房?jī)r(jià)翻倍，不僅僅是本金的翻倍。

所以，最終房?jī)r(jià)翻倍時(shí)，相較本金而言能夠賺取的收益也更多。

三、會(huì)賣比會(huì)買更重要

兩次賣買是讓財(cái)富增值的關(guān)鍵點(diǎn)，賣掉商鋪及時(shí)收割了增值的財(cái)富。

用增值的本金作為首付，再次按揭購(gòu)置毛坯房，給了財(cái)富放大的機(jī)會(huì)。

滾雪球時(shí)由小變大難，同樣的增長(zhǎng)率，由大變更大則很容易。

反過來，如果只是持有，一直不賣只是坐等，那么即使房?jī)r(jià)再翻一倍，最初的19.8萬元商鋪由39.8萬元變成79.6萬元。但與二次賣出毛坯房獲得的130萬元相比依然相差接近一倍的收益。

同樣的，如果房?jī)r(jià)4萬／平米，增加到8萬／平米，可能很難。但若是賣出，重新選擇有升值潛力的地段，1.2萬／平米漲到2.4萬／平米就會(huì)相對(duì)容易。

四、買房先上車原則

這個(gè)案例中，最關(guān)鍵的就是買個(gè)小房子先上車。你會(huì)看到后面兩套房子的首付幾乎都是前一套房賣出后換來的。

而大部分人隨著工作經(jīng)歷的豐富，收入在增長(zhǎng)，還貸常常不是問題，往往缺的就是首付款。

先上車，讓“子彈飛一會(huì)”，上了車再想辦法“補(bǔ)票”，也許更大房子的首付款就迎刃而解了。

當(dāng)然最最重要的是，案例中的P姐每一次換房子，都選擇繼續(xù)購(gòu)買有潛力的資產(chǎn)。這也是為什么9年時(shí)間財(cái)富能夠如此增長(zhǎng)的原因。

倘若中途賣房的資金沒有繼續(xù)買房，而是買了消費(fèi)品，或者買了類似汽車這樣的會(huì)持續(xù)吃錢的負(fù)債，那么就失去了讓雪球繼續(xù)滾大的機(jī)會(huì)。

最后，雖然案例只能作為結(jié)果來分析，但絕不會(huì)是馬后炮。

畢竟，房子的居住屬性不會(huì)被其它物品代替。在可見的未來，還有很多城市在城市化進(jìn)程的路上，依然還有很多機(jī)會(huì)讓這樣的財(cái)富增值模型重現(xiàn)。

整理完了這篇文字，也讓我發(fā)現(xiàn)一個(gè)點(diǎn)：

這個(gè)世界永遠(yuǎn)存在有房，也永遠(yuǎn)存在沒有房子的人。經(jīng)過30多年的發(fā)展，雖然基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)完善了很多。雖然房?jī)r(jià)漲的看上去已經(jīng)很離譜。

但城市化進(jìn)程還有至少10~30年的路要走，這其中房地產(chǎn)的投資，普通人一定也還有機(jī)會(huì)。

PS：我只是一個(gè)普通的房地產(chǎn)從業(yè)者，這篇文章的本意是通過房產(chǎn)投資來說明投資意識(shí)的重要性，但切記本文不作為投資參考。也許我所說的都是錯(cuò)的。

參考文章：

不是嚇唬你，房子該買咬牙也得買！

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