年關(guān)將近，年末冷夜，內(nèi)參對(duì)開春后的2022年廈門樓市的一些新思考。

1、宏觀環(huán)境上，從寬貨幣向?qū)捫庞棉D(zhuǎn)化，寬信用的舉動(dòng)將貫穿一季度。對(duì)應(yīng)到微觀市場(chǎng)，通過寬信用的態(tài)度和舉動(dòng)，刺激購房消費(fèi)，從而支撐起上半年的回暖之勢(shì)。

2、刺激購房消費(fèi)，近期被夸大誤傳成為“鼓勵(lì)購房消費(fèi)”。這樣的認(rèn)識(shí)，是對(duì)本輪寬松的底層邏輯的最大誤判。何為鼓勵(lì)，參照2015年的動(dòng)作示范——放開限制（限購限貸），甚至降低首套房首付比例。

3、以上兩點(diǎn)，基本可奠定2022年樓市的主旋律：舒緩回暖之年，上半年弱反彈行情，絕不是2015、2016年之類的全面上升。全年先暖后冷之勢(shì)。

4、穩(wěn)增長重壓之下的反周期寬松，一定是階段性的，時(shí)間必然短暫，短則一個(gè)季度，長則一年。用時(shí)間給樓市換成流動(dòng)性的空間。如果將此誤判成寬松周期的開啟，開始胡亂買房，無異于嗨點(diǎn)進(jìn)場(chǎng)的廣場(chǎng)舞大媽。忠告：2022年上半年回暖之時(shí)，莫慌亂，避免出現(xiàn)一頓操作猛如虎，三年難賺利息錢的尷尬結(jié)局。

5、人口增長大拐點(diǎn)背景之下，中型城市對(duì)人口的渴求度會(huì)更高。這方面廈門在省內(nèi)本就有一定優(yōu)勢(shì)，如有政策稍加著力，反而可能轉(zhuǎn)危為機(jī)。而人口的結(jié)構(gòu)性趨勢(shì)，才是這座城市樓市的底層支柱。2022年，密切關(guān)注廈門的“搶人”姿態(tài)，以此作為判斷廈門樓市中期走勢(shì)的依據(jù)點(diǎn)！

6、2022年是非常好的換房、調(diào)倉年份。先賣后買，賣時(shí)有行情，買時(shí)有得挑。賣小換大，賣舊換新，賣次換好，都可以。

7、專家常說要換優(yōu)質(zhì)城市的核心資產(chǎn)，但專家從不告訴我們什么是核心資產(chǎn)？就像告誡你要好好賺錢，但從不告訴你要怎么賺錢。之于廈門，內(nèi)參試圖列舉一二：島內(nèi)上車型剛性學(xué)區(qū)房（思明區(qū)為主）、島內(nèi)學(xué)區(qū)確定性較高的新盤、島外核心資源型新盤或二手房（學(xué)區(qū)+地鐵+商場(chǎng)+景觀，四選三組合）。核心資產(chǎn)是用來穿越周期的，而在不能買房的周期里，只能買核心資產(chǎn)。

8、島內(nèi)新盤的持續(xù)性供應(yīng)，正在從量變走向質(zhì)變，改變廈門樓市供需結(jié)構(gòu)。金字塔結(jié)構(gòu)的形狀沒變，變的是金字塔頭部的構(gòu)成，從而引發(fā)金字塔從上而下的價(jià)值和價(jià)格的壓制。不出意外，2022年廈門又是土地供應(yīng)大年，島內(nèi)持續(xù)出地，新盤越來越多，越來越豐富。哪怕沒有新房限價(jià)，也會(huì)因?yàn)楣?yīng)的持續(xù)累計(jì)，形成階段性的價(jià)格固化期，從而壓制島內(nèi)向下一級(jí)總價(jià)段的二手房，進(jìn)而影響島外天花板板塊的價(jià)格。

9、不能說。

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直播主講：黃參、鄭參

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