從2010年聯合辦公產品帶頭掀起品質裝修熱潮，到近幾年二房東在產品交付標準的“內卷”，拎包交付、結構交付房源不斷替換著以往的遺留裝修和毛坯交付。

那么，交付標準是越高越好嗎？絕對不是。

商辦項目經營目標只有一個，就是追求最高的租金收益，最大的投入產出比ROI。而高交付標準也意味著高成本，打造ROI最高的交付標準成為決勝關鍵。我們將此拆解成幾個關鍵問題：

• 怎樣的交付標準才是項目的最佳狀態(tài)?

• 哪類產品出租效率最高?

• 板塊租金天花板是怎樣的?

• 怎樣執(zhí)行裝修方案性價比最高?
  

• 各類產品市場成本如何?
  

• 怎樣配色和選材?

匠人科技特邀億樓首席空間設計師王傳奇（10年從業(yè)經驗）針對以上問題給出他的答案。

  

隨后針對每一類房源，我們能從它們的房源標簽中分析出共同存在的問題，包括樓幢、面積、朝向、樓層、裝標等，由此一來，低流轉率房源為何長期空置自然有了答案，詳細如下圖：

 

過去房源租不掉，大家會認為是行情差、客戶少、價格高。其實很多時候這些理由都站不住腳，只有產品競爭力做不到位，才是房源租不出去的癥結所在。

在完成對商辦項目現有交付標準的評測后，我們大致便可對之后的交付標準策略的調整有了一個整體的方向。

接下來，項目則需要進一步明確交付標準的定位以及其相應的投入成本。目前，我們將現在市面上的產品分為三類。

 

1、A類產品是拎包交付產品

拎包交付的大前提是布局合理，但并不是紙上談兵，需要根據項目周邊競品的產業(yè)布局進行調研，推算出區(qū)域內熱門的布局與裝修后，再確定項目自己的布局。

裝修過程中要注意，家具、飾品要配備好，不一定要貴，但一定要做到裝飾有美感、材料有質感、細節(jié)有優(yōu)化，空調的風管、消防管道等，需要配合施工方共同達到一個較為理想的效果。

而要打造拎包交付產品，前期投入的裝修成本肯定是要比結構交付貴的，一般在600-800元/方，這是套內不含空調、消防、家具的價格，家具可以找合作的家具公司。

2、B類產品是結構交付產品

精裝修是一個統(tǒng)稱，我們先不對裝修的好壞進行評判，暫且對這些已經裝修完且看不出原有毛坯屬性的產品稱為B類產品。

 

這類產品的特點是功能布局合理，吊頂以礦棉板（普通尺寸）和石膏板（簡單造型）為主，做了不銹鋼邊框玻璃隔斷或者雙波夾百葉隔斷，地面則以大紋路地毯為主，這類裝修雖不如拎包交付那般考究，但已經看不出原有毛坯屬性，裝修單價一般控制在450-600元/方之間。

3、C類產品比結構交付更差一些

二房東拿到的第一批毛坯房源后，因現場情況比較糟糕，成本投入有限，所以很多都會從簡，如為規(guī)避消防改造而不吊頂、為不改造空調而隔墻不到頂等。他們的頂面毛糙，地面不平整，入戶背景墻不做處理，毛坯屬性嚴重，這類裝修單價更便宜些，在300-450元/方之間。

不同類型的裝修價格差體現在哪里？比如B類與C類，差別一般在細節(jié)的修飾上。比如，裝修中的空調一般不會選擇系統(tǒng)機，因為系統(tǒng)機的匹數不一定能滿足房間的大小與需求，這時就要花費一定的成本去進行改造，做更多的吊頂。同時擯棄普通600x600的面板，而要選用甲級寫字樓中細長類型的面板，才能匹配空調風口的改造需求。

還有玻璃隔斷，現場制作的不銹鋼邊框單層玻璃隔斷，會隨著玻璃厚度價格產生浮動，一般價格在190-220一個平方。而成品金屬邊框單玻隔斷和成品雙波夾百葉玻璃隔斷市場價格都在300以上，所以選用的隔斷材料不同，差價也就出來了。

除此之外還有遺留裝修，遺留裝修最大的問題在于難以對上一家租客造成的硬件損壞進行維修，對于新租客來說，拿到這個房源后基本上是沒法用，需要推倒重做。

 所以為什么遺留裝修不好租，它是一個無用的產品，而且還要花大量時間、金錢去拆除、運送垃圾等等，項目方也會得不償失。

為何我們一直建議在標準化產品的打造中要做好拎包交付？項目房源的宣傳推廣需要房源照片，拎包交付的房源拍照效果更好，我們可以通過兩組圖片來對比一下：

 

結構交付的房源看上去空洞，相比拎包交付就是缺了家具的填充與裝飾，空間上是沒有很大暇疵的，如果根據配色、材質去匹配一下家具，就會達到不一樣的效果。

拎包交付做好之后，項目方的定價策略也可以相應地更加大膽一些，原本毛坯單價是1塊7，結構交付可以租到2塊2，但若周邊沒有特別好的競品，而區(qū)域又對這樣的拎包交付有需求時，項目方完全可以在做拎包交付后做到2塊5，這樣的好處是可以快速去化。

很多項目方認為裝修設計很難，格局要規(guī)劃、色彩要搭配。但這些其實并不難。

很多項目在初期裝修時就把色彩加上去了，但這種做法實則會對后續(xù)的招商工作產生一些不利的影響。

圖片來自網絡

比如，房源以藍色為主色調，主打科技感，但入駐的客戶業(yè)務是健康體育，需要綠色，戶型合適、面積合適，只有顏色不合適，項目方要不要改裝修？改需要自己花錢花時間，不改的花客戶有流失風險。

所以在配色問題上，招商前期不建議考慮顏色搭配，產品熱銷后再推出幾套帶有顏色與裝飾感的特別房源，招商效果就會好很多。

在選材問題上，我們以背景墻為例，所有產品的背景墻推薦使用瓷磚，瓷磚價格便宜，每平方米僅需150-180元；

也可使用較為高級的木飾面，價格在300元/方左右，但木飾面有一個缺點，上一家企業(yè)退租清場時，裝飾用的字、畫會把木飾面的表皮粘掉，導致表面破損嚴重，基本上是一次性工程，所以現在很多辦公室裝修摒棄了木飾面。

還有一種是烤漆玻璃，價格在250-300元/方之間，會隨墻體高度、玻璃厚度變化，成本投入較高，所以也基本上很少使用。

無論是配色還是選材，非專業(yè)人士在裝修過程中不會有過多的思考，也容易走入誤區(qū)，花費過多的時間與成本，最后的效果也不一定盡如人意。

因此我們建議，項目做好后，一定要找專業(yè)的家裝設計公司合作來做裝修，這樣做出來的產品，第一，視覺效果上會很舒服，因為客戶或中介來看房，第一直觀的感覺一定不是裝修材料好不好、空間面積夠不夠，而是整體的體驗感。第二，能最大程度節(jié)約成本與時間，并獲得高性價比產品。

 

以匠人科技的客戶為例，A客戶對之前的毛坯房源不太滿意，專業(yè)設計師過去看了一下，發(fā)現它的踢腳線是高的木質踢腳線，地面是木地板，走在上面會感覺到鼓包和晃動，整體的體驗感很差。

專業(yè)設計師給出的建議是，將高位置的木質踢腳線換成低位置的不銹鋼踢腳線、將木地板改為地毯，而一開始就用的玻璃隔斷無論檔次和效果都不錯，可繼續(xù)沿用。這樣一來視覺上會更加舒服和統(tǒng)一，雖然依舊是毛坯，但改造了原始結構中的毛坯元素，會讓房源整體看上去更有內容。

當然，并非所有產品都適合打造成標準化的拎包交付?？蛻鬊有一個500多方的房源長期空置，從裝修上看并不差，選用的材料也都還行，但為什么會租不出去？專業(yè)設計師認為，將500方的產品拿來裝修，不符合市場意愿與客戶需求。

為什么這么說？需求在500方及以上的客戶，公司的組織架構與小戶型租客是不一樣的，他們有多少人、需要幾個獨立辦公室、工區(qū)要多大、是否需要獨立接待區(qū)等等，這些問題我們無法替他們回答，由于500方房源所針對的客戶需求可變形大，在前期幫他們規(guī)劃好產品顯然是不合理的。因此我們建議，500方以上房源盡量不要去動裝修，只針對小面積房源，規(guī)劃成3+1或4+1的格局，才是比較合理的。