文：黃艷、王韶東

導(dǎo)讀：

公房，即公有住房，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代遺留下來(lái)的產(chǎn)物。包括自管公房和直管公房。所謂自管公房，一般是指由國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)有企事業(yè)單位出資建造、由該單位自行管理的公房；所謂直管公房，一般是指由國(guó)家各級(jí)房地產(chǎn)管理部門管理的公房。公房帶有濃郁的福利色彩，在房屋取得、房屋居住使用、產(chǎn)權(quán)登記、繼承、轉(zhuǎn)讓、拆遷補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題上，與個(gè)人私有住宅存在著天壤之別。實(shí)踐中，不少公房的管理可能還不太規(guī)范，公房承租手續(xù)不全、承租人變更不及時(shí)、檔案管理不齊備的情況不少。對(duì)于公房承租人來(lái)說(shuō)，在使用過(guò)程中基于現(xiàn)實(shí)使用狀態(tài)可能會(huì)忽略這些問(wèn)題。那么，公房承租人有哪些不得不儲(chǔ)備的法律知識(shí)呢？

一、公房承租人資格不能含糊

公房的承租方一般是在國(guó)家機(jī)關(guān)或者國(guó)有、集體企、事業(yè)單位工作并達(dá)到一定工作年限的職工，基于其工作貢獻(xiàn)大小、家庭人口及其他住房等情況而分配的公房。因此，雖然是“租”，但承租人的身份實(shí)際近似于房屋所有權(quán)人。那么，承租人如何來(lái)認(rèn)定？按照各地公房管理規(guī)定，通常都要求公房租賃雙方簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。因此，是否持有公房租賃合同或類似公房租賃憑證，通常是認(rèn)定公房承租人的核心依據(jù)。實(shí)踐中，也存在一些公房管理欠規(guī)范的情形，居住使用公房者通過(guò)工齡等條件實(shí)際分配到了公房，且戶籍也進(jìn)行了遷入，但手中并不持有公房租賃合同。對(duì)于這種情況，一般需根據(jù)承租公房的實(shí)際居住情況、繳納租金的情況、公房相關(guān)檔案來(lái)進(jìn)行認(rèn)定。

二、承租公房是否可以繼承

一般認(rèn)為，公房承租權(quán)具有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)。出租方的權(quán)利屬性已經(jīng)被弱化，而承租方的地方則得到強(qiáng)化。按照原《繼承法》、現(xiàn)《民法典》的規(guī)定，公民個(gè)人的財(cái)產(chǎn)是可以繼承的。承租公房因具有財(cái)產(chǎn)屬性，允許繼承是應(yīng)有之意。實(shí)踐當(dāng)中，也是按照允許繼承的原理允許原承租人家庭成員繼續(xù)居住使用公房，延續(xù)承租權(quán)，但附加了特定條件：

其一，符合公房承租條件：①與原承租人同一戶籍；②與原承租人共同居住兩年以上；③無(wú)其他住房；④愿意繼續(xù)租賃公房、履行公房承租相關(guān)義務(wù)。

其二，符合公房承租條件的家庭成員協(xié)商一致，確定其中一人變更為新的公房承租人，以保證公房的完整性。如果出現(xiàn)符合公房承租條件的家庭成員無(wú)法協(xié)商一致的情況，一般由作為出租人的公房產(chǎn)權(quán)單位或國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理公房的單位從中予以確定。

三、變更公房承租人的流程

出現(xiàn)需要變更公房承租人的情形時(shí)，直管公房類應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人向政府公房管理部門、直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位申請(qǐng)變更公房承租人變更手續(xù)，自管公房類應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人向公房所有權(quán)所在的行政機(jī)關(guān)或單位申請(qǐng)辦理公房承租人變更手續(xù)，而不能直接向法院起訴，因?yàn)槌凶馊酥黧w資格的審查和認(rèn)定問(wèn)題，屬于公房管理單位的職權(quán)，法院不會(huì)越權(quán)代行。如果在變更過(guò)程中出現(xiàn)爭(zhēng)議，還可向房屋所在地的房管機(jī)關(guān)申請(qǐng)調(diào)解、處理。如對(duì)房管機(jī)關(guān)相應(yīng)處理結(jié)果不服，可以通過(guò)行政復(fù)議、行政訴訟進(jìn)行后續(xù)權(quán)利救濟(jì)。

實(shí)踐中有一些公房承租人的共同居住人由于不懂法，在原承租人去世后多年未辦理相應(yīng)變更手續(xù)，導(dǎo)致承租人資格不明，一則容易出現(xiàn)家庭內(nèi)部糾紛，二則可能面臨公房被收回的風(fēng)險(xiǎn)，三則如果遇到房屋征收，還可能遇到征收補(bǔ)償安置利益分配障礙。故此，遇到需要變更公房承租人情形時(shí)，應(yīng)及時(shí)辦理變更手續(xù)。

四、承租公房拆遷利益分配

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條，國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是房屋所有權(quán)人，而條例中并未對(duì)公房承租人的征收補(bǔ)償安置問(wèn)題進(jìn)一步進(jìn)行規(guī)定。不過(guò)，在各省、市的地方性法律規(guī)范中，一般會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r作出相應(yīng)規(guī)定。

以北京市為例，公房承租人的地位幾乎等同于被征收人：①承租人愿意房改的，購(gòu)房后直接作為被征收人與征收方協(xié)商簽約；②承租人不愿意房改的，由所有權(quán)人給予承租人貨幣補(bǔ)償，或另行提供其他房屋安置承租人，并達(dá)成書面協(xié)議。達(dá)成書面協(xié)議后，承租人不再參與征收補(bǔ)償，相關(guān)補(bǔ)償安置權(quán)益由房屋所有權(quán)人享有；③承租人不愿意房改，又不能與公房所有權(quán)人協(xié)商一致的，征收方分別對(duì)承租人、公房所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，其中，公房所有權(quán)人系按照房屋重置成新價(jià)款進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，公房承租人系按照征收補(bǔ)償方案確定的房屋價(jià)值補(bǔ)償總額扣除房屋重置成新價(jià)款后的部分進(jìn)行貨幣補(bǔ)償或房屋安置。