宅基地與耕地對廣大農(nóng)民來說都非常重要，耕地保障了農(nóng)民的吃飯問題，而宅基地保障了農(nóng)民的居住問題。宅基地是我國特有的一種用益物權類型，是中華人民共和國成立以來在中國土地政策基礎上形成的一個固有制度。宅基地使用權糾紛是人民法院受理的一類傳統(tǒng)民事案件，雖然案件數(shù)量不多，但由于宅基地使用權涉及全國9億農(nóng)民的“安身立命”，故顯得尤其重要。

廣義的宅基地使用權包括城鎮(zhèn)宅基地使用權和農(nóng)村宅基地使用權，隨著城鎮(zhèn)的發(fā)展和我國土地政策的調整，目前，城鎮(zhèn)宅基地使用權已經(jīng)逐漸消失，現(xiàn)今的宅基地使用權主要針對農(nóng)村的宅基地使用權，即農(nóng)民因建造自有房屋而對集體所有的土地占有、使用的權利。

宅基地使用權具有以下特點：第一，宅基地的所有權歸集體，這是宅基地使用權能夠成為用益物權的前提。這一點，我國憲法和其他法律均有明確規(guī)定。第二，宅基地使用權的主體是特定的農(nóng)村居民。由于宅基地是有限和稀缺的自然資源，與農(nóng)村居民的生存和發(fā)展密切相關，因此，在我國現(xiàn)行法律框架內，享受宅基地使用權的只能是本集體經(jīng)濟組織成員，城鎮(zhèn)居民和集體經(jīng)濟組織以外的人員不能申請取得宅基地使用權。第三，宅基地使用權具有有限性。宅基地主要用來滿足農(nóng)村居民建造住宅及其附屬設施的需要，宅基地使用權人不得隨意改變宅基地的用途，也不得出賣、出租或者抵押宅基地，否則再次申請宅基地將不會獲得批準。第四，宅基地是一種具有福利性質的權利。農(nóng)村居民取得宅基地使用權基本上是無償?shù)?，是廣大農(nóng)民安身立命的福利保障。在我國農(nóng)村社會保障體系尚不健全的情況下，土地承包經(jīng)營權解決了農(nóng)民的衣食來源，宅基地使用權則解決了農(nóng)民的基本居住問題。這兩項用益物權制度以其鮮明的福利特色成為維護農(nóng)村穩(wěn)定的重要物權制度。

關于宅基地使用權的取得。依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，目前農(nóng)村村民主要應當通過申請并獲得批準的方式取得宅基地使用權。一般來說，村民通過申請審批獲得宅基地使用權的，應當符合以下條件：第一，符合申請宅基地使用權的村民資格，即無宅基地的、家庭人口眾多確需分戶居住的、因國家或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設需要另行安排宅基地的或者在農(nóng)村落戶需要建設住宅而無宅基地情況的村民，才可向所在村民委員會或者集體經(jīng)濟組織申請劃批宅基地。第二，取得宅基地使用權的程序。村民首先要向所在的村民委員會或者集體經(jīng)濟組織提出申請，村民委員會同意后，將申請?zhí)峤秽l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府土地管理部門；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府土地管理部門接到申請后經(jīng)現(xiàn)場查看，審核村民的申請后報縣級人民政府土地管理部門審批。第三，可以作為宅基地的范圍。村民申請宅基地要符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，主要利用原有的宅基地和村內空閑地，需要占用農(nóng)用地的，還要報請省級人民政府批準。第四，申請宅基地應當以戶為基本單位，根據(jù)家庭成員人數(shù)確定宅基地面積，原則上每戶只能擁有一處宅基地。第五，宅基地的分配標準和面積根據(jù)各省的規(guī)定確定。住宅建成后，由縣級有關土地管理部門核發(fā)宅基地使用權證和房屋所有權證。

《民法典》第363條規(guī)定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規(guī)定。

由此可見，《民法典》對于宅基地使用權的行使和轉讓未作具體規(guī)定，而是適用《土地管理法》等法律和國家的有關規(guī)定。目前，我國現(xiàn)行法律中對宅基地使用權有明確規(guī)定的主要是《土地管理法》，以及國家一些政策方面的規(guī)定。

１、關于宅基地使用權的行使。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)戶一旦通過法定程序取得宅基地使用權，就享有占有、使用、收益和適當處分的權利，即擁有了用益物權的排他性。使用權人可以將地上建筑物以出售、贈與、繼承、遺贈的方式將使用權轉移給他人，但宅基地使用權不能單獨轉移且不能用于抵押。農(nóng)戶遷出、死亡或者放棄宅基地使用權的，宅基地所有權人有權收回。宅基地被國家依法征收或者征用的，使用權人有權獲得合理補償。另外，宅基地使用權不同于建設用地使用權和土地承包經(jīng)營權，沒有期限的限制，只要使用權人還存在，就永久享有宅基地使用權。

2、關于宅基地使用權的轉讓。考慮到土地是我國農(nóng)民的基本社會保障和安身立命之本，從全國范圍來看，放開宅基地使用權轉讓和抵押的條件尚不成熟，仍應按照《土地管理法》等現(xiàn)行法律的規(guī)定調整宅基地使用權的轉讓和抵押問題。目前，在宅基地使用權的轉讓問題上有三種情形：一是城鎮(zhèn)居民購買宅基地使用權及地上建筑物的問題。城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地和農(nóng)村住宅的交易行為違反了法律的禁止性規(guī)定，應當是無效的。至于法人或者其他組織購買農(nóng)民住房或者宅基地的，因不具備宅基地使用權人的主體資格，亦應當確認為無效。二是宅基地使用權人向本集體經(jīng)濟組織之外的其他集體經(jīng)濟組織成員轉讓住宅或者宅基地的，原則上也缺失法律依據(jù)。依照我國目前的農(nóng)村土地政策和管理體制，本集體經(jīng)濟組織成員申請宅基地主要解決其生活保障問題，具有特定的福利性質，且宅基地的取得是無償?shù)模瑥摹锻恋毓芾矸ā逢P于“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定來看，其本意也在于不允許宅基地使用權人向本集體經(jīng)濟組織之外的其他人出賣、出售宅基地，因此，宅基地使用權人將住宅或者宅基地出賣、出租給本集體經(jīng)濟組織之外的其他農(nóng)村居民的，因違反了集體經(jīng)濟組織的成員權屬性，也應當確認為無效。三是宅基地使用權在本集體經(jīng)濟組織內部轉讓的，應當允許。從目前我國農(nóng)村土地的現(xiàn)狀看，真正用作宅基地的土地已經(jīng)很少，盡管法律要求每一戶農(nóng)村村民取得一處宅基地，但客觀上很多農(nóng)戶擁有兩處以上的宅基地，況且我國現(xiàn)行法律也未禁止宅基地使用權在本集體經(jīng)濟組織內部進行流轉，因此，應當允許宅基地使用權在本集體經(jīng)濟組織內部進行相互轉讓。

關于宅基地使用權的租賃問題。從國家法律設定宅基地使用權的目的和用途來看，不應當允許宅基地使用權單獨進行租賃，但宅基地使用權人可以將房屋出租，因出租房屋并不改變房屋所有權人和宅基地使用權人的主體資格，在不違反法律和國家有關規(guī)定的宅基地使用權人用途的情況下，可以認定農(nóng)民出租房屋的行為有效。

自2020年1月1日起施行的新《土地管理法》把黨中央關于農(nóng)村土地制度改革的決策和試點的成功經(jīng)驗上升為法律，其中關于宅基地方面的新規(guī)定有：明確農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責宅基地改革和管理。落實深化黨和國家機構改革精神，在規(guī)定國務院自然資源主管部門統(tǒng)一負責全國土地管理和監(jiān)督工作的同時，明確國務院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關工作，并賦予了農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門在宅基地監(jiān)督管理和行政執(zhí)法等方面的相應職責。堅持實行“一戶一宅”的基本管理制度，增加了戶有所居的規(guī)定，下放了宅基地的審批權，允許已經(jīng)進城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

最高人民法院公布的典型案例強調：在我國，宅基地使用權是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，有著特定的身份條件限制，非集體經(jīng)濟組織成員無權取得。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員對宅基地只有使用權而無所有權和處分權，任何人都不能非法買賣或者非法轉讓宅基地。具有農(nóng)村戶口才能取得宅基地，城鎮(zhèn)人口則不可以?！睹穹ǖ洹返?/span>153條規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的民事法律行為無效，農(nóng)村集體組織成員違反規(guī)定將宅基地轉讓給城鎮(zhèn)戶口人員的行為無效。對于無效合同，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應該折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。當事人雙方在簽訂宅基地轉讓協(xié)議時均知該協(xié)議為無效協(xié)議，仍進行宅基地買賣，故雙方當事人均有過錯，應該各自承擔相應的責任。（類似生活實例，可參見案例：吳某連、楊某霖訴謝某珍、吳某銘、吳某寧宅基地使用權案，詳見廣西壯族自治區(qū)防城港市中級人民法院（2011）防市民一終字第193號民事判決書。）