按約租房到期房客不再續(xù)約，為了便于新老租客“無縫銜接”，房東在合同臨近到期前頻頻帶人上門看房，由此雙方引發(fā)矛盾。退房后，房東認(rèn)為電器有所損壞，提出要房客負(fù)擔(dān)維修費(fèi)用并沒收了押金，而因房客不配合他人實(shí)地看房所產(chǎn)生的房屋空置損失，房東也一并要求房客賠償，雙方最終鬧上法庭。

近日，上海市閔行區(qū)人民法院（下稱上海閔行法院）審理了一起房屋租賃合同糾紛案件。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案中房東無權(quán)沒收房客押金，即使租期臨近屆滿承租人明確不再續(xù)租，承租人也不負(fù)有配合出租方重新覓尋新租客從而允許其進(jìn)入系爭(zhēng)房屋之義務(wù)。最終，法院判決房東退還押金，支付租客支出的維修費(fèi)用。

李某名下有一套房屋常年出租。一年前，來滬打拼的張某與李某簽訂了一份租期一年的房屋租賃合同，合同簽訂后，張某依約支付了押金，并足額支付了租金以及水電燃?xì)赓M(fèi)。雙方同時(shí)約定，房屋及附屬設(shè)施若非張某的過失或錯(cuò)誤使用而導(dǎo)致受損時(shí)，李某有修繕的責(zé)任并應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的費(fèi)用。

合同臨近到期，張某告知李某將不再續(xù)租，于是在剩余近一個(gè)月的租期內(nèi)，李某頻頻帶人用其備用鑰匙開門進(jìn)入房屋實(shí)地看房，以期張某搬走后能與新的租客“無縫銜接”，減少房屋空置損失，張某不堪其擾，多次反對(duì)未果。

在合同到期退房時(shí)，李某前來接收房屋，在查看完房屋及電器后，未提出異議。但是沒過幾天，李某又反悔稱，房屋墻體脫落、家具臟污嚴(yán)重、電器均無法運(yùn)轉(zhuǎn)，更換、維修都將產(chǎn)生費(fèi)用，要求張某負(fù)擔(dān)維修費(fèi)用、沒收押金，還提出由于張某后期不配合李某帶人進(jìn)入房屋實(shí)地看房，導(dǎo)致其無法與新租客盡早簽約，產(chǎn)生了房屋空置損失，要求張某賠償。張某不同意，遂訴至上海閔行法院。

張某訴稱，首先，自己在租住期間未有違約行為，房屋因本身長(zhǎng)期用于出租，裝修老舊，墻體、家具等本身產(chǎn)生自然損耗屬于正?，F(xiàn)象，退房時(shí)李某逐一查看并未表示異議，電器試用均未出現(xiàn)問題；

其次，房屋及附屬設(shè)施無法使用時(shí)房東負(fù)有修繕義務(wù)，維修產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)由房東自行承擔(dān)，自己代為維修產(chǎn)生的費(fèi)用也應(yīng)當(dāng)由房東承擔(dān)，這本身符合合同的約定；

最后，租賃期間內(nèi)，李某未征得租客同意無權(quán)進(jìn)入系爭(zhēng)房屋，自己不負(fù)有配合尋覓新租客的義務(wù)，李某重新簽訂合同的計(jì)租日距離其退租日產(chǎn)生的空置期損失不應(yīng)由其承擔(dān)。

綜上，張某主張李某應(yīng)當(dāng)返還押金，并且支付其在租賃期間支出的維修費(fèi)用。

對(duì)此，被告李某辯稱，首先，交付時(shí)房屋及附屬設(shè)施等均可以正常使用，退租時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)僅臨時(shí)試用，張某退租后，發(fā)現(xiàn)電器有損壞，無法運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)房屋及附屬設(shè)施修繕均將產(chǎn)生費(fèi)用，應(yīng)由張某承擔(dān)。

其次，房東系房屋的所有權(quán)人，其可以自由進(jìn)出房屋，無需征得租客同意，張某明確表示其不續(xù)租，因此臨近合同到期，張某負(fù)有配合李某帶人實(shí)地看房的義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)房屋空置期的損失。綜上，張某具有違約行為，需負(fù)擔(dān)維修費(fèi)用和房屋空置期的損失。

上海閔行法院經(jīng)審查涉案事實(shí)和雙方證據(jù)，圍繞爭(zhēng)議焦點(diǎn)作出了相關(guān)認(rèn)定。

首先，針對(duì)房東是否可以沒收押金，法院認(rèn)為，在承租方具有合同中明確約定的違約行為或情形；或合同明確約定承租方違約出租方有權(quán)沒收押金的情況下，房東可以沒收押金。本案中，張某并未有合同約定的違約行為，一直按時(shí)足額支付租金，合同到期便返還房屋，故李某無權(quán)沒收押金。

針對(duì)租賃物損耗應(yīng)由誰負(fù)責(zé)修繕的問題，法院認(rèn)為，本案中，李某不同意支付張某在租賃期間為修繕屋內(nèi)電器支出的維修費(fèi)用，并且要求張某賠償其電器損壞、刷新墻面、購置新家具的費(fèi)用，但是李某不能證明租賃期間電器損壞、墻面、家具污損系張某人為故意損壞，并且實(shí)際產(chǎn)生了修繕費(fèi)用，故考慮到房屋多年用于出租，房屋墻面、家具、電器等均會(huì)產(chǎn)生不同程度的耗損，在合同未有約定情況下，李某應(yīng)保證房屋在租賃期間處于適宜居住狀態(tài)，在房屋及附屬設(shè)施出現(xiàn)損耗情況下，應(yīng)及時(shí)修繕。電器失靈導(dǎo)致張某為此支出了維修費(fèi)用，李某亦應(yīng)予負(fù)擔(dān)。

對(duì)于出租方能否以租期臨近屆滿承租人明確不再續(xù)租卻不予配合出租方重新覓尋新租客帶人進(jìn)入實(shí)地看房為由，向承租方主張房屋空置損失以及要求承租方承擔(dān)違約責(zé)任這一爭(zhēng)議焦點(diǎn)，法院認(rèn)為，一般而言，違約責(zé)任的承擔(dān)前提系必須存在違反合同相關(guān)約定的行為或者情形。要求合同相對(duì)方承擔(dān)相應(yīng)的損失也需證明相對(duì)方具有過錯(cuò)，具有侵權(quán)行為或者存在違約行為導(dǎo)致其產(chǎn)生了實(shí)際損失。

出租方負(fù)有向承租方交付合格租賃物，保障承租方在租賃期間內(nèi)可正常、安寧居住、使用租賃物的義務(wù)，此亦系房屋租賃合同中出租方最根本義務(wù)。租賃期內(nèi)，承租方支付對(duì)價(jià)就享有對(duì)系爭(zhēng)房屋居住、使用之自由，即使出租方以其對(duì)系爭(zhēng)房屋享有的所有權(quán)亦無法強(qiáng)行要求承租方允許其進(jìn)入或者帶他人進(jìn)入系爭(zhēng)房屋。如無合同明確約定，一般而言，即使租期臨近屆滿承租人明確不再續(xù)租，亦不負(fù)有配合出租方重新覓尋新租客從而允許其進(jìn)入系爭(zhēng)房屋之義務(wù)。

綜上，法院最終判決房東退還押金，支付租客支出的維修費(fèi)用。