作者：黑天鵝

“在生態(tài)危機(jī)中，最先死亡的是大象，螞蟻蜘蛛不但會(huì)存活，還可能一統(tǒng)世界?！?/span>

商業(yè)競爭中也是如此。

龐大的體量可能因?yàn)榻?jīng)營壓力大等問題難以存活到最后，小而美的商業(yè)或許不起眼，甚至沒什么存在感，卻往往因?yàn)榕嘤诒容^短、運(yùn)營靈活等特點(diǎn)，有了決勝最后的底氣。

1234space，被稱為mini版萬象城，曾是小而美商業(yè)中“出圈”的代表。

據(jù)媒體報(bào)道，1234space自2013年開業(yè)之初，日均客流量10萬。在大家還不知H&M、GAP為何物之時(shí)，它就確定這兩張王牌為旗艦店。

然而，今非昔比，雖然人氣依然不減，但是周邊既有主打奢侈品的城市級(jí)購物中心萬象城，也有主打輕奢時(shí)尚的金光華、kkmall、太陽百貨、茂業(yè)百貨。1234space，越來越?jīng)]有存在感了嗎？（實(shí)地探訪時(shí)間8月11日）

東門商圈是深圳商鋪?zhàn)蠲芗?、商戶種類豐富、歷史悠久的商業(yè)中心。

上個(gè)世紀(jì)90年代，東門周邊的茂業(yè)百貨、太陽百貨、天虹百貨三足鼎立，屹立若干年不倒，其品牌形象已經(jīng)深入人心，1234space面對(duì)這些老商場(chǎng)所形成的商圈，要凸顯自己的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)存在一定的困難。

然而，資料顯示，當(dāng)時(shí)東門平均每天客流量超過35萬人次，但傳統(tǒng)東門商圈業(yè)態(tài)比較簡單，多以中低端零售、休閑小吃餐飲為主，商家重復(fù)性大。人們對(duì)東門商圈的認(rèn)同感在逐漸下降。

基于這樣的趨勢(shì)，2013年，華潤希望能打造一個(gè)mini版的萬象城，當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目業(yè)主是遠(yuǎn)為，由華潤負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、招商運(yùn)營管理，項(xiàng)目設(shè)計(jì)顧問為香港新鴻基地產(chǎn)，項(xiàng)目改造設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)為貝諾。

1234space，不同于以往傳統(tǒng)意義上的“體驗(yàn)式購物中心”，而是力爭打造自己的獨(dú)特定位。

據(jù)媒體報(bào)道，華潤方面曾表示，項(xiàng)目從最初籌劃建設(shè)開始，不同于萬象城高端路線的定位，以潮人文化為載體進(jìn)行定位，賦予商品更多的文化意義。

1234space，擁有萬象城的品質(zhì)與輕奢的潮人概念，以時(shí)尚、精致、年輕品牌為主導(dǎo)，在品牌規(guī)劃上，沿襲 “潮人”路線，著力打造“小而美”的品牌商家組合。

大概因?yàn)?234space不是由華潤自持，后來沒有實(shí)現(xiàn)全國復(fù)制的“豪言壯志”，2016年媒體曾預(yù)言1234space將入局成都的消息后來也不了了之。

從項(xiàng)目的官方公眾號(hào)認(rèn)證信息來看，該項(xiàng)目的運(yùn)營公司為深圳市地鐵遠(yuǎn)為商業(yè)發(fā)展有限公司東門老街商業(yè)分公司。

1234space的商標(biāo)也屬于該公司所有。

1234space建立之初，正值東門風(fēng)華正茂之時(shí)。

1990年10月8日，中國內(nèi)陸第一家麥當(dāng)勞——光華餐廳在深圳市羅湖區(qū)東門商業(yè)步行街開業(yè)。

開業(yè)當(dāng)天排隊(duì)的人從二層一直排到外面的大馬路，餐廳當(dāng)天營業(yè)額創(chuàng)下全球麥當(dāng)勞單店單天營業(yè)額最高紀(jì)錄——46萬元。

然而如今褪去光環(huán)的東門，跟隨歲月的洗禮已呈現(xiàn)出耋耄之勢(shì)，老東門的確是“老”了。

此前，獨(dú)角Mall團(tuán)隊(duì)也探訪了東門商圈。

東門，更難了！

近期，羅湖區(qū)東門街道辦事處公示了東門商業(yè)步行街改造提升工程（一期）項(xiàng)目建議書。文件提及將對(duì)東門商業(yè)步行街區(qū)進(jìn)行升級(jí)改造，涉及范圍130萬平，一期投資超6億。

近期的東門，確實(shí)在改造中，不僅引入了安踏等運(yùn)動(dòng)品牌，金師傅等珠寶品牌，提高整體品牌調(diào)性，還修整了外立面。

如今的1234space，就矗立在改造中的東門商圈，西接建設(shè)路，東連東門步行街，北臨新園路，南臨永新街。

與深圳地鐵1號(hào)線老街站無縫接駁，老街站D、E、H出口可以直達(dá)購物中心B1層。

此外，項(xiàng)目充分利用周邊交通環(huán)境，例如公交站、城市主要道路等，在東西南北四個(gè)方位設(shè)置四個(gè)地面入口，這些入口共同為項(xiàng)目客流的導(dǎo)入貢獻(xiàn)力量。

1234space搭建起“年輕潮人購物體驗(yàn)平臺(tái)”，其核心消費(fèi)者是市內(nèi)學(xué)校學(xué)生、新潮時(shí)尚人士和公寓的租戶，次級(jí)消費(fèi)者是深圳年輕的打工階層、羅湖旅游消費(fèi)群體，邊緣消費(fèi)者是外來旅游人士。

人流方面：

1、巔峰時(shí)期，與東門老街這個(gè)繁華大商圈，共享日均50萬人流。商場(chǎng)外面，集中了不少年輕人。

2、工作日下午6點(diǎn)多，H&M、GAP等快時(shí)尚品牌的商鋪里，都有年輕人在排隊(duì)試衣。

品牌方面：

不得不說，在2013年，1234space開業(yè)之時(shí)，曾風(fēng)靡一時(shí)，不僅引入了多家首店，還有H&M、GAP兩張王牌撐腰。然而近年來，1234space也在不斷調(diào)改中。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，商業(yè)面積2萬平方的1234space，有78個(gè)品牌。其中，零售業(yè)態(tài)是1234space的重要吸睛點(diǎn)，也是近年來調(diào)改的重點(diǎn)。

1、潮流、快時(shí)尚是王牌，占比28%，主力店如今不占優(yōu)勢(shì)。

在B1層引進(jìn)charles&keith、ACC超級(jí)飾、酷樂潮玩，L1層引進(jìn)了Adidas、Air Jordan、BOY等，再加上項(xiàng)目原有的H&M、Gap等。

MLB、H&M、GAP、BOY、Adidas、Air Jordan等快時(shí)尚品牌，主要分布在1-3樓。

其中，H&M是華南最大旗艦店、GAP是華南旗艦店。

然而，曾經(jīng)主打潮流的這兩幅王牌，隨著快時(shí)尚的衰落，它們已經(jīng)不再是“吸客法寶”了。

美妝品牌Mac、Innisfree等品牌的進(jìn)駐，也是對(duì)業(yè)態(tài)的補(bǔ)充。

2、餐飲品牌成“人氣法寶”。

要說餐飲最集中的還是L4、L5層，主要品牌有：綠茶、探魚、四季椰林、西關(guān)老阿婆、蛙來噠等。

四樓餐飲品牌有翠華餐廳、姚酸菜魚、星巴克、胖哥倆肉蟹煲、coco茶飲，翠華餐廳門店面積達(dá)900平，幾乎占四樓總面積的三分之一。

3、業(yè)態(tài)不全，缺乏娛樂業(yè)態(tài)、兒童業(yè)態(tài)。

因?yàn)閳?chǎng)地有限，雖然有超級(jí)猩猩健身，卻缺乏一些娛樂、兒童品牌。

4、高樓層難逃低端服飾業(yè)態(tài)。

在胖哥倆對(duì)面仍有擺放著99元、150元2件的衣服，影響商場(chǎng)整體調(diào)性。

外立面：盒子式建筑形態(tài)，1234space在外立面的處理上，重點(diǎn)突出靠近解放路和東門步行街的兩個(gè)沿街立面。

其中，步行街一側(cè)通過巨型LED顯示屏，將項(xiàng)目展示面達(dá)到最大化，吸引顧客眼球，也可直接提升項(xiàng)目時(shí)尚潮流的品牌形象。

此外，在外立面設(shè)計(jì)中，還設(shè)有融入數(shù)學(xué)圖形設(shè)計(jì)思維的“1234”商場(chǎng)標(biāo)志，既具有時(shí)尚感又能彰顯出個(gè)性化。

水平動(dòng)線：商場(chǎng)L2至L5采用正方形回字形動(dòng)線，中間設(shè)計(jì)中庭，而店鋪圍繞中庭擴(kuò)散分布，回字形外圍面積大的部分分布的是主力店，讓消費(fèi)者注意到每一家店鋪，從而實(shí)現(xiàn)有效引流。

垂直動(dòng)線：垂直動(dòng)線電梯、扶梯設(shè)置在中庭旁邊，雙向扶梯平行設(shè)計(jì)，1234space不僅在中庭旁邊設(shè)計(jì)雙向扶梯平行，L2至L4層還設(shè)計(jì)跨層直達(dá)電梯，提升了項(xiàng)目的可逛性及舒適度。

1、活動(dòng)營銷方面：

圍繞著“潮人”的定位， 近期，1234space聯(lián)手全球7位來自不同國度的潮流視覺插畫藝術(shù)家，開展了無邊藝術(shù)LAB藝術(shù)插畫展，吸引人氣。

七夕節(jié)，因節(jié)日制宜，開通了“戀愛通關(guān)指南”。

2、會(huì)員維護(hù)方面：

1234space給會(huì)員提供了更全面優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，包括了提供餐位排隊(duì)取號(hào)服務(wù)、護(hù)膚美妝服務(wù)、舉辦會(huì)員沙龍活動(dòng)等。

3、其他細(xì)節(jié)方面：

1234space由于項(xiàng)目本身的限制，購物中心沒有設(shè)置停車場(chǎng)，造成部分顧客出行停車不便，影響購物體驗(yàn)，而有的顧客干脆去附近的太陽百貨等有停車場(chǎng)的地方購物，容易散失部分客流。

4、網(wǎng)友評(píng)價(jià)：

沒有運(yùn)營活動(dòng)時(shí)的商場(chǎng)，似乎顯得“普通得不能再普通了”，小小的地方，似乎“逛了和沒逛一樣”。

而有了營銷活動(dòng)，例如展覽等，給了網(wǎng)友們前來打卡的機(jī)會(huì)。

小而美的商業(yè)，相對(duì)于大而全的商業(yè)，投資相對(duì)較低，對(duì)人流和消費(fèi)群體的要求也較低，運(yùn)營管理更加方便，按理論來說，也更容易活下去。

另外，小而美商業(yè)因?yàn)槠湎M(fèi)者的定位更聚焦，客群的訴求更容易被把握。

運(yùn)營方面，更是圍繞著極致定制化的原則。

然而，小而美的商業(yè)劣勢(shì)也很明顯，由于體量有限，品牌數(shù)量往往不多，對(duì)入駐品牌的選擇、如何平衡好各種業(yè)態(tài)的比重就是一件十分重要的事情，否則容易造成“沒什么可逛”的感覺。

1234space，曾經(jīng)作為華潤的第三條商業(yè)產(chǎn)品線，卻沒有全國復(fù)制，如今也和華潤沒什么關(guān)系了。

或許體量小也是限制了1234space施展拳腳的原因吧，相較于開業(yè)之時(shí)，1234space只能說是原地踏步。

然而商業(yè)灘涂競爭激烈，不進(jìn)則退。近幾年，深圳新開的深業(yè)上城、萬象天地、壹方城、卓悅中心等購物中心也都在搶占年輕人的注意力…

1234space的存在感越來越弱了。

昔日潮流地標(biāo)，如今似乎很難再掀起波瀾。

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