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8月13日旭輝集團(tuán)在香港舉行了中期業(yè)績(jī)會(huì)，陽(yáng)光城也于近日公布了2019年上半年的業(yè)績(jī)。從最新公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，作為兩家規(guī)模相近的閩系千億房企，他們的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)匀槐３至烁咚俣鹊脑鲩L(zhǎng)。 今天，我將對(duì)旭輝和陽(yáng)光城進(jìn)行比較，看看這兩家閩系房企發(fā)展上的異同點(diǎn)，以及未來(lái)戰(zhàn)略上會(huì)有哪些變化？
銷(xiāo)售：陽(yáng)光城規(guī)模暫時(shí)領(lǐng)先，歷年旭輝銷(xiāo)售增速更快從銷(xiāo)售規(guī)模上來(lái)看，旭輝與陽(yáng)光城可謂實(shí)力相當(dāng)，多年來(lái)二者都處于“你追我趕、激烈競(jìng)爭(zhēng)”的局面。2015年，旭輝實(shí)現(xiàn)規(guī)模反超陽(yáng)光城；2018年，陽(yáng)光城又以約1629億元的合約銷(xiāo)售成績(jī)追上旭輝。2019年上半年，陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額900.7億元，行業(yè)排名第13位；旭輝集團(tuán)合約銷(xiāo)售金額為884.4億元，行業(yè)規(guī)模第14位，與陽(yáng)光城排名僅差1位。不過(guò)，旭輝的銷(xiāo)售增速相比陽(yáng)光城更快，例如2019年上半年旭輝的合約銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)34%，相比陽(yáng)光城高出了約5個(gè)百分點(diǎn)；此外，從前五年的復(fù)合增長(zhǎng)率來(lái)看，旭輝達(dá)到了58%，相比陽(yáng)光城高出了9個(gè)百分點(diǎn)。2019年，旭輝和陽(yáng)光城的銷(xiāo)售目標(biāo)都相對(duì)保守穩(wěn)健。旭輝將全年初步合同銷(xiāo)售金額目標(biāo)定為1900億元，同比增長(zhǎng)25%；陽(yáng)光城則為1800億元，同比增長(zhǎng)11%。我認(rèn)為，隨著下半年的集中推盤(pán)，旭輝的銷(xiāo)售規(guī)?；?qū)?shí)現(xiàn)對(duì)陽(yáng)光城的趕超。事實(shí)上，旭輝的權(quán)益銷(xiāo)售比相對(duì)陽(yáng)光城略低一些。根據(jù)克而瑞發(fā)布的銷(xiāo)售排行榜，2019年上半年旭輝的權(quán)益銷(xiāo)售占比約為55%，陽(yáng)光城則為64%，相對(duì)旭輝高出了9個(gè)百分點(diǎn)。在我看來(lái)，降低權(quán)益占比雖能降低風(fēng)險(xiǎn)、提升規(guī)模，但同時(shí)也會(huì)造成權(quán)益銷(xiāo)售額增長(zhǎng)緩慢等問(wèn)題。未來(lái)旭輝可增強(qiáng)銷(xiāo)售權(quán)益比例，實(shí)現(xiàn)規(guī)模更有質(zhì)量的增長(zhǎng)。拿地：旭輝投資相對(duì)積極，陽(yáng)光城土儲(chǔ)權(quán)益比較高 在拿地方面，2019年上半年陽(yáng)光城新增土儲(chǔ)建筑面積526.71萬(wàn)平方米，同比減少4.6%，新增土地總價(jià)322億元，同比增加64.3%。而旭輝新增土儲(chǔ)建面達(dá)到了768.99萬(wàn)平方米，同比下降12%，新增土地總價(jià)372.78億元，同比下降30%。從拿地銷(xiāo)售比來(lái)看，兩家房企均接近行業(yè)平均水平，其中旭輝集團(tuán)更為積極，2019年上半年的拿地銷(xiāo)售金額比約為0.42，陽(yáng)光城為0.36。截止2019年上半年，陽(yáng)光城總土儲(chǔ)可售建筑面積約為4396.35萬(wàn)平方米，其中權(quán)益土儲(chǔ)占比65%；土儲(chǔ)總貨值約5467億元，土地消化周期約為2-3年，土儲(chǔ)略顯不足，需要進(jìn)一步加大力度拿地，拓展土地資源。2019年陽(yáng)光城預(yù)計(jì)總拿地金額為720億元，上半年花了322億元，這意味著下半年陽(yáng)光城將繼續(xù)保持積極的拿地態(tài)度。而旭輝集團(tuán)方面，2019年上半年土地儲(chǔ)備為4680萬(wàn)平方米，其中可售土儲(chǔ)建面為3638萬(wàn)平方米；權(quán)益土地儲(chǔ)備建面2340萬(wàn)平米，權(quán)益占比50%。我認(rèn)為，相比于陽(yáng)光城，未來(lái)旭輝在加大投資力度的同時(shí)，還可適當(dāng)提升土儲(chǔ)權(quán)益比例。
盈利：陽(yáng)光城營(yíng)收大幅增長(zhǎng)，旭輝盈利水平維持高位 2019年上半年，陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入225.11億元，同比增長(zhǎng)48%；毛利潤(rùn)同比增長(zhǎng)46%至61.84億元；歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)40.52%至14.49億元。而旭輝的實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入200.63億元，同比上升了9%；毛利潤(rùn)同比增長(zhǎng)37%至59.43億元；歸母凈利潤(rùn)同比下降7%至31.90億元。之所以旭輝擁有更高的凈利潤(rùn)，主要由于旭輝的合作項(xiàng)目較多，其中2019上半年旭輝應(yīng)占合聯(lián)營(yíng)業(yè)績(jī)約為18億元，而陽(yáng)光城僅為4.6億元，這也直接造成了旭輝的凈利潤(rùn)規(guī)模較高。此外，由于近年來(lái)旭輝集團(tuán)在平衡發(fā)展的基礎(chǔ)上，始終堅(jiān)持質(zhì)量?jī)?yōu)先、利潤(rùn)優(yōu)先的發(fā)展導(dǎo)向，這對(duì)企業(yè)盈利水平的提升也起到了一定的推動(dòng)作用。在盈利性指標(biāo)上面，陽(yáng)光城的毛利率同比下降了0.34個(gè)百分點(diǎn)至27.47%，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率較去年末增加1.28個(gè)百分點(diǎn)達(dá)26.93%；歸母凈利潤(rùn)率同比下降0.34個(gè)百分點(diǎn)至6.44%。而旭輝的毛利率、凈利率、歸母凈利率分別為30%、22%和16%，處于行業(yè)較高位置。目前TOP20房企2018年的平均歸母凈利率為10.78%，旭輝高出了平均值約5個(gè)百分點(diǎn)，而陽(yáng)光城的歸母凈利率則低于同規(guī)模企業(yè)水平，未來(lái)盈利水平仍有待提升。事實(shí)上，在近期的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，陽(yáng)光城也表示了下半年會(huì)以品質(zhì)為導(dǎo)向、利潤(rùn)為導(dǎo)向，同時(shí)加大品質(zhì)考核與利潤(rùn)考核的力度，相信屆時(shí)其盈利水平將得到一定改善。償債：陽(yáng)光城首次現(xiàn)金覆蓋短債，旭輝財(cái)務(wù)情況相對(duì)穩(wěn)健 從現(xiàn)金持有方面來(lái)看，2019年上半年陽(yáng)光城銷(xiāo)售回款率超過(guò)80%，其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入86.98億元，持有現(xiàn)金433億元，較于期初增長(zhǎng)了14.4%，現(xiàn)金短債比1.27，這是陽(yáng)光城近五年首次實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金覆蓋短債，企業(yè)的償債能力有了較大的提升，接近TOP20房企2018年的平均現(xiàn)金短債比1.42，但未來(lái)仍有待提高。此外旭輝方面，2019年上半年旭輝銷(xiāo)售回款率達(dá)到了95%，持有現(xiàn)金約543億元，同比增加22%，現(xiàn)金短債比3.27，財(cái)務(wù)情況十分健康。從凈負(fù)債率來(lái)看，2019年上半年陽(yáng)光城凈負(fù)債率為145.13%，較期初下降37個(gè)百分點(diǎn)。而旭輝上半年的凈負(fù)債率相較年初約提升了3個(gè)百分點(diǎn)至70%，若將永續(xù)債作為負(fù)債計(jì)算，凈負(fù)債率則為82%。由此可見(jiàn)，陽(yáng)光城在負(fù)債上相比旭輝壓力更大，未來(lái)陽(yáng)光城還需加強(qiáng)回款、積極融資，進(jìn)一步改善企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。管理：林氏兄弟配合默契，雙斌組合大展手腳 此外，從管理團(tuán)隊(duì)上來(lái)看，陽(yáng)光城與旭輝的差別尤為明顯。陽(yáng)光城主要依賴(lài)雙斌組合，而旭輝更加依賴(lài)林氏兄弟。自2017年吳建斌及朱榮斌先后加盟陽(yáng)光城至今，陽(yáng)光城的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。加快周轉(zhuǎn)速度、布局三四線、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、加強(qiáng)現(xiàn)金流等一系列動(dòng)作，也貫穿到了陽(yáng)光城整個(gè)企業(yè)的發(fā)展之中。而旭輝主席兼執(zhí)行董事林中以及總裁林峰，以其務(wù)實(shí)耐勞的精神，對(duì)于旭輝的發(fā)展造成巨大影響，也讓旭輝在未來(lái)的道路上能夠走得更穩(wěn)、更好。一個(gè)是典型的職業(yè)經(jīng)理人，一個(gè)是股東老板的管理方式，陽(yáng)光城與旭輝都把各自的管理優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到了極致。這也從側(cè)面印證出，即使是完全不同的管理團(tuán)隊(duì)，都能將企業(yè)運(yùn)營(yíng)到今天的規(guī)模。由此可見(jiàn)“條條大路通羅馬”，沒(méi)有最好的管理方式，只有最適合的管理方式，這在陽(yáng)光城與旭輝兩家閩系房企中體現(xiàn)的最為明顯。
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