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過去幾個(gè)星期，麗莎一一為莎粉們講解英國(guó)不同的租賃模式，以及通過這些租賃形式如何獲得利益還有房東的法律職責(zé)等知識(shí)。看完后，相信大家對(duì)英國(guó)的租賃市場(chǎng)已經(jīng)比較熟悉了。有了這些知識(shí)，大家對(duì)進(jìn)軍英國(guó)租賃行業(yè)信心滿滿。確實(shí)，英國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，投資房產(chǎn)做出租的收益也相對(duì)比較穩(wěn)定。麗莎是鼓勵(lì)莎粉們進(jìn)軍英國(guó)私人租賃市場(chǎng)的，可是，在您真正拿出一大筆資金之前，麗莎不得不說一句掃興的話：您也不要太樂觀，一定要理性投資。買房出租的收益確實(shí)很可觀，可您別忘了，中間還有一系列的成本費(fèi)：從管理，購(gòu)置保險(xiǎn)再到繳稅等等，每年扣除這些成本費(fèi)，您的租金利潤(rùn)可能沒您想得那么高。今天的文章，麗莎就給大家算一筆賬，作為一名房東，您可能需要花的費(fèi)用有哪些？ 第一筆開銷——房屋中介公司的管理費(fèi)，怎么交？對(duì)于房產(chǎn)投資者來說，如果沒有那么多時(shí)間去管理房產(chǎn)，出租房產(chǎn)，不可避免就得找中介公司，這可不是一筆小數(shù)目。那么，他們會(huì)怎么收費(fèi)呢？首先，我們需要明確的是：您需要中介給您做哪些服務(wù)？通常來說，房產(chǎn)中介公司會(huì)提供以下服務(wù)：? 幫您找租戶：他們會(huì)幫您做營(yíng)銷，推廣您的房產(chǎn)，尋找房產(chǎn)附近有可能的潛在租戶。? 找租客+ 收租：除了涵蓋幫您找租戶的所有服務(wù)外，他們還會(huì)幫助您向租客收取每周或者每月的租金。? 全面管理：找租客+收租，還承包您一系列的管理服務(wù)。比如說，他們會(huì)幫助您管理房產(chǎn)的日常運(yùn)作，維修和保養(yǎng)房產(chǎn)。等到租約到了，他們會(huì)幫您檢查房產(chǎn)是否有損壞，以及幫助您退還房客押金等問題。此外，他們還會(huì)幫助您跟進(jìn)租金，提供續(xù)約服務(wù)，并且根據(jù)市場(chǎng)變化來重新評(píng)估租金價(jià)格等等?？傊?，給您包了所有服務(wù)。好了，明確中介的服務(wù)后，我們?cè)賮砜纯磧r(jià)格。在這里要提醒的是，麗莎給出的價(jià)格是按市場(chǎng)平均數(shù)來算的，不同的中介收取標(biāo)準(zhǔn)又不一樣，比如說，一些大的中介機(jī)構(gòu)，它可能收取的比例會(huì)更高，一些小的會(huì)經(jīng)常有折扣：? 只找租客的費(fèi)用：一般來說，他們會(huì)按照一個(gè)月的租金固定費(fèi)用或者整個(gè)租賃合同的費(fèi)用來收取的。例如，如果您和租戶最后簽訂了為期六個(gè)月的合同，租房中介通常會(huì)收取約6%-8%的租金作為費(fèi)用。在倫敦，這個(gè)費(fèi)用會(huì)更高。? 租客尋找+收租費(fèi)：通常來說，房東需要付給中介月租金的8%-12%左右，在倫敦，費(fèi)用可能會(huì)更高。? 全面管理費(fèi)：全額物業(yè)管理費(fèi)通常會(huì)讓房東支付月租金的10-15%左右，在倫敦可能會(huì)更高。如果業(yè)主在英國(guó)的話，您可以選擇不找中介，自己做管理，您的成本可能會(huì)節(jié)約很多，但是別忘了，您也需要算一筆尋找租客的費(fèi)用。比如，您要為自己打廣告，利用社交媒體投放廣告或者其他的宣傳營(yíng)銷形式。如果業(yè)主不在英國(guó)的話，我們認(rèn)為，找一個(gè)中介為您全程打理是比較好的選擇了。畢竟，如果遇到了糾紛，您來回跑的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了聘請(qǐng)中介公司管理了。第二筆開銷——房東保險(xiǎn)費(fèi)怎么給？算好了中介公司的成本，咱再來算算保險(xiǎn)的成本。買房子的時(shí)候，我們通常會(huì)要求購(gòu)買建筑保險(xiǎn)費(fèi)以及標(biāo)準(zhǔn)的房屋保險(xiǎn)費(fèi)，可是，這些保險(xiǎn)并沒有涵蓋與房東保險(xiǎn)政策相同的風(fēng)險(xiǎn)。因此，當(dāng)您要把房產(chǎn)用來出租時(shí)，您需要購(gòu)買專業(yè)的房東保險(xiǎn)費(fèi)。雖然，您沒有法律義務(wù)要求購(gòu)買房東保險(xiǎn)，但通常情況下，您的抵押貸款機(jī)構(gòu)會(huì)要求您那么做，您的租賃協(xié)議可能要求您承擔(dān)一些責(zé)任，而這些責(zé)任最好可以由這一份保險(xiǎn)來覆蓋。房東保險(xiǎn)和普通的保險(xiǎn)不一樣，它是專門為出租房業(yè)主保護(hù)而設(shè)置的，會(huì)特別保護(hù)與租賃相關(guān)的所有經(jīng)濟(jì)損失，主要涵蓋：? 另外可選的保障：意外損害保險(xiǎn)，法律保護(hù)保險(xiǎn)以及緊急援助保險(xiǎn)因此，它的投保費(fèi)用會(huì)比普通的要高很多，一般達(dá)到2-3倍，甚至更多的情況。在倫敦范圍內(nèi)，一般三居室的永久期房屋，普通保險(xiǎn)可以在200-300鎊，但是房東保險(xiǎn)則可能高達(dá)700-1000鎊。當(dāng)然，不同地區(qū)，房屋類型不同，保險(xiǎn)的內(nèi)容不同，保險(xiǎn)的金額也會(huì)不同。 業(yè)主責(zé)任保險(xiǎn) 這個(gè)保險(xiǎn)主要是針對(duì)租客由于房東的過失在房屋遭受傷害的情況。這主要是說，房東做為業(yè)主，有時(shí)候需要對(duì)租客的安全負(fù)責(zé)的。業(yè)主在這方面的責(zé)任主要是體現(xiàn)在，確保房屋的結(jié)構(gòu)和設(shè)施是安全的，對(duì)需要更換和維修的部分要及時(shí)進(jìn)行更換和維修。如果沒有做到，租客由于房東的過失遭受損失的話，租客有權(quán)利控告房東，提出索賠的。比如說，房屋的樓梯破損了，房東沒有及時(shí)更換，結(jié)果房客摔倒受傷了，房東是需要承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然了，如果是租客自己行動(dòng)不謹(jǐn)慎，比如不該在樓梯上奔跑，但是租客這樣做了，從樓梯上摔了下來。這就和房東沒有關(guān)系了，因?yàn)檫@不是由于房東的疏忽造成的。另外，如果您是帶家具出租的房屋，您可能還需要購(gòu)買房東財(cái)物保險(xiǎn)（Landlordscontents Insurance）。顧名思義，它就是保護(hù)您房子里面財(cái)產(chǎn)的。不同的保險(xiǎn)公司對(duì)保單的具體細(xì)節(jié)會(huì)有不同的規(guī)定，但一般來說，大概會(huì)保護(hù)以下財(cái)物：
為什么購(gòu)買這個(gè)很重要呢？打個(gè)比方，如果您家里不小心發(fā)生了火災(zāi)，或者由于自然災(zāi)害導(dǎo)致的水災(zāi)，您的家具，窗簾或者廚房用具全部遭到破壞了，如果您沒有這些保險(xiǎn)，那么，您的成本就得翻倍。因此，只要您提供了一個(gè)有家具或者有部分家具的物業(yè)，那么，這份保險(xiǎn)至關(guān)重要。一般來說，這個(gè)保險(xiǎn)的費(fèi)用取決于您擁有的財(cái)產(chǎn)，越貴的家具可能需要您支付越高的保險(xiǎn)費(fèi)。第三筆開銷——房屋檢查和維護(hù)費(fèi)用，怎么算？在我們《房東實(shí)用指南》前幾篇文章中，麗莎已經(jīng)和大家說了，作為房東，您必須要保證房屋的安全和健康，這是您的法律義務(wù)。那么，房屋的安全和健康主要包括三個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域：消防安全，電氣安全，煤氣安全。首先，我們來看看消防安全的檢查。法律沒有對(duì)火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估或?qū)彶橛芯唧w的時(shí)間期限，不過，法律要求，房東必須要對(duì)您的房屋進(jìn)行“定期”的審查，以確保房屋評(píng)估是最新的。因此，我們認(rèn)為，您最好是每一年做一次消防安全檢查。毫無置疑，您需要聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估人員為您進(jìn)行火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。通常來說，火災(zāi)的檢查費(fèi)用會(huì)在200英鎊到1300英鎊之間不等，影響火災(zāi)評(píng)估費(fèi)用的因素包括：建筑物大小，占用人數(shù)，居住者的條件，房間的使用，房間所在的層數(shù)，房間的風(fēng)險(xiǎn)程度。也就是說，一個(gè)小型的房子可能不會(huì)花費(fèi)大量的時(shí)間，那么，您需要支付的價(jià)格可能會(huì)在200到300英鎊左右。但是，一個(gè)住滿了學(xué)生的大型公寓，它的風(fēng)險(xiǎn)可能就高一些。您可能需要支付的價(jià)格會(huì)在500英鎊到1200英鎊之間。接下來，我們來看看電氣安全檢查。房東必須每5年到10年進(jìn)行一次電氣安全檢查，并持有最新的電氣安全證書和電氣安裝狀況報(bào)告。如果您沒有獲得最新的狀況報(bào)告，您可能需要處罰30，000英鎊的罰款。同樣，房東需要請(qǐng)一名專業(yè)的電工來做這個(gè)檢查，一份數(shù)據(jù)顯示，房東電氣檢測(cè)和申請(qǐng)安全證書的平均費(fèi)用在100-230英鎊（公寓）和150-300多英鎊之間（別墅）。最后，我們來看看燃?xì)鈾z查。法律規(guī)定，房東需要每年做一次燃?xì)鈾z查，并且獲得一份燃?xì)獍踩C書。在每年的檢查中，一般來說，這個(gè)費(fèi)用大概是60英鎊。不過，房產(chǎn)中只要每增加一個(gè)燃?xì)庠O(shè)備，證書的費(fèi)用可能就會(huì)增加30%左右。如果您擁有多物業(yè)的投資組合，可能您可以談出一個(gè)便宜的價(jià)格。除此之外，在租賃期間，房東還需要承擔(dān)一些維修和維護(hù)的責(zé)任，如果在檢查的時(shí)候發(fā)現(xiàn)一些設(shè)備壞了，您可能還需要支付一筆維修費(fèi)。這中間的費(fèi)用差別就大了。這可能是一個(gè)淋浴頭壞了，也就是十幾磅，幾十鎊的事情。也可能是鍋爐壞了。這就可能是幾百，甚至上千，幾千的費(fèi)用。如果您的房屋是由中介來管理的話，一旦出現(xiàn)這種情況，他們自然會(huì)派人來修，不過費(fèi)用自然是從您的房租中扣除。如果您是全職房東的話，您可能需要征收不同的稅費(fèi)。不過，最主要的就是個(gè)人所得稅，因?yàn)槟淖饨鹄麧?rùn)就算是您收入的一部分了。因此，當(dāng)您將房產(chǎn)出租給租戶時(shí)，您要為您從租金收入中獲得的任何利潤(rùn)支付一定的稅款。總的來說，如果您是生活在英國(guó)的話，這些租金收益是您總收入的一部分。您會(huì)有享有目前12500鎊的免稅額。取決于您其他的收入，您針對(duì)租金所需要交付稅率可能是0，20%，40%或更多。如果您是海外房東，起點(diǎn)就是20%，也就是說，如果您一年的租金收益中除去上面的角角分分之后，還剩下1萬鎊的話，您需要再拿出2000鎊交給稅局。如果您在英國(guó)還有其他收益的話，這個(gè)稅率可能會(huì)更高。由于英國(guó)的稅務(wù)法比較復(fù)雜，規(guī)則每年都在變。對(duì)于房東來說，計(jì)算稅款相當(dāng)頭疼，如果算錯(cuò)了，交錯(cuò)了，可能還被稅務(wù)局認(rèn)為逃稅，最終被罰了，對(duì)業(yè)主來說損失很重。因此，在一般情況下，大多數(shù)房東都會(huì)聘請(qǐng)一名會(huì)計(jì)師為他們注冊(cè)，算賬以及繳稅。這個(gè)時(shí)候，您會(huì)計(jì)師的費(fèi)用成本也得算出來。麗莎稅務(wù)提供的數(shù)據(jù)顯示，會(huì)計(jì)師的收取費(fèi)用取決于您的身份，產(chǎn)權(quán)，以及房產(chǎn)數(shù)量。如果產(chǎn)權(quán)是一個(gè)人，名下租賃房產(chǎn)數(shù)量不超過十套的話，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每年在300英鎊到800之間。如果產(chǎn)權(quán)是兩個(gè)人或以上，名下租賃房產(chǎn)數(shù)量也比較多，那么，收費(fèi)自然就會(huì)高一些，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)在400到800英鎊之間。另外，如果您是海外居民，目前不在英國(guó)生活，您的費(fèi)用會(huì)按照高一檔來算，不過，由于你居住在中國(guó)的，您在付給會(huì)計(jì)師費(fèi)用的時(shí)候，可能不需要涵蓋增值稅了。好了，以上就是比較大的開銷了。當(dāng)然，您可能還要支付的一些其他的費(fèi)用，比如：在您起草租賃合同時(shí)，可能會(huì)需要聘請(qǐng)法律顧問；在您注冊(cè)政府押金時(shí)，可能也需要支付一些注冊(cè)費(fèi)等等。如果您的房屋是租給來自不同家庭的5或這個(gè)更多人的話，您可能還要申請(qǐng)HMO執(zhí)照。這個(gè)費(fèi)用每年又是100多鎊。當(dāng)然，如果您之后還碰到了租客糾紛，也不可避免要付一些上訴費(fèi)。這就好比是您從外面某一天興高采烈地拎回來一個(gè)大信封，里面都裝滿了錢，本來是認(rèn)為可以慶祝一下的，不料卻被一群人緊追進(jìn)來，2000鎊，500鎊，1000鎊，350鎊…一筆筆地拿下去，您的心里會(huì)是什么感受？當(dāng)然了，這樣說并不是麗莎想告訴莎粉們，不要再買房子了。我們只不過想說的是，買房的投資收益在很多情況下，可能并不是像很多開發(fā)商告訴您的那樣高。它和其他事情都是一樣，千萬不要沖動(dòng)。在您投資房產(chǎn)前，一定要做好心理準(zhǔn)備，多做一些功課，和專業(yè)人士一些算算您的成本。當(dāng)您算好了所有成本，您就可以在力所能及的情況下購(gòu)買合適的房產(chǎn)，開始您的租賃之旅了。麗莎最后還是想要提個(gè)醒：不要盲目樂觀，把所有錢投進(jìn)來，最后入不敷出，那就不值得了。好啦，今天的文章就到這里。如果喜歡我們的文章，覺得它還挺實(shí)用，請(qǐng)不要忘了為我們點(diǎn)贊哦，還可以收藏起來！
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