前兩天，宇宙房企萬科公布了自己2019年度的財(cái)務(wù)報表，在地產(chǎn)圈刮起了一股“萬科”風(fēng)。

作為地產(chǎn)精英們，不會看點(diǎn)財(cái)務(wù)報表感覺都沒辦法在辦公室和朋友吹NB，作為吹牛必備技能，財(cái)務(wù)報表或多或少需要懂點(diǎn)。

光看財(cái)務(wù)報表是非常無趣的，必須得借助一些真實(shí)案例才行。萬科剛發(fā)布年報，那我們就把萬科年報作為我們學(xué)習(xí)的教材吧，想來會有趣一些。

資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，字面上很清晰，就是資產(chǎn)+負(fù)債的結(jié)構(gòu)分析。

什么資產(chǎn)結(jié)構(gòu)？

房企的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)就是在資產(chǎn)負(fù)債表中各個資產(chǎn)項(xiàng)目（流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)）占總資產(chǎn)的比例。

通過分析不同類型的資產(chǎn)所占比例，可以了解房企的整體資源分布情況以及資金流動性狀態(tài)，也可以從一個側(cè)面了解企業(yè)資源分配是否合理、是否存在經(jīng)營問題等，比如，庫存是否太大？應(yīng)收賬款是否過多等？

所謂“流動性”，對資產(chǎn)項(xiàng)目來說，是指它可以轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的容易程度，能更快或更方便地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的資產(chǎn)，流動性越高。

部分朋友可能對流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)構(gòu)成還不夠清楚，沒關(guān)系，任意打開一張資產(chǎn)負(fù)債表，就能看得一清二楚。我簡單給大家做個圖示意一下：

下面我們從萬科2019年度合并資產(chǎn)負(fù)債表看看其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，為了方便大家理解，我碼出了這個表：

再形象點(diǎn)：

從上面這些數(shù)據(jù)，我們可以計(jì)算萬科的幾個資產(chǎn)比率：

流動資產(chǎn)率=（流動資產(chǎn)÷總資產(chǎn)）×100%=75.07%；

非流動資產(chǎn)率=（非流動資產(chǎn)÷總資產(chǎn)）×100%=24.93%；

存貨比率=（存貨÷總資產(chǎn)）×100%=51.85%。

一般來說，流動資產(chǎn)率越高，說明企業(yè)的資產(chǎn)流動性越好，資產(chǎn)的可變現(xiàn)能力越強(qiáng)，財(cái)務(wù)彈性越好。

萬科2018年的流動資產(chǎn)比率77.39%，2019年相較2018年基本持平；對比其它房企，萬科75%的流動比率在行業(yè)還算比較高的，說明萬科的資產(chǎn)流動性較好，資產(chǎn)變現(xiàn)能力也更強(qiáng)。

我們還可以發(fā)現(xiàn)，存貨在萬科的總資產(chǎn)占有非常高的比重。這里的存貨包括已完工開發(fā)項(xiàng)目，在建未完工開發(fā)項(xiàng)目，擬建開發(fā)項(xiàng)目和其他。這是由房地產(chǎn)公司的經(jīng)營特點(diǎn)決定的（房地產(chǎn)開發(fā)周期長，通常需要2-3年才能完成）。

房地產(chǎn)企業(yè)流動資產(chǎn)比率會偏高，也是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)拿地和后期建設(shè)成本，全部計(jì)入存貨。存貨屬于流動資產(chǎn)，所以會偏高一些。

什么是負(fù)債結(jié)構(gòu)？

顧名思義，負(fù)債指的是公司欠外部債權(quán)人的錢。如果我們從另外一個角度來看，股東權(quán)益其實(shí)也是一種廣義的負(fù)債，它是公司欠股東的錢，只不過是永久地欠著，只要公司沒有破產(chǎn)和清算，就不用還，所以也可以說是一種“永久負(fù)債”。

這樣來理解的話，那么公司所有資金的來源就是“短期負(fù)債”+“長期負(fù)債”+“永久負(fù)債”。而資產(chǎn)則是公司對資金的占用，就是把借來的“全部負(fù)債”資金（包括股東權(quán)益）變成了可供公司支配和使用的經(jīng)濟(jì)來源，公司管理者利用這些資源來創(chuàng)造價值。

同樣，負(fù)債由流動負(fù)債和非流動負(fù)債構(gòu)成；“流動性”對于負(fù)債來說，是指償還期限的時間長短，較早償還的負(fù)債，流動性較高。構(gòu)成明細(xì)如下圖：

我們來看下萬科2019年報負(fù)債結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)：

關(guān)于房企的負(fù)債結(jié)構(gòu)，有很多財(cái)務(wù)指標(biāo)和比率來對企業(yè)的負(fù)債進(jìn)行評價：

資產(chǎn)負(fù)債率=（負(fù)債總額÷總資產(chǎn)）×100%=77.31%

這個指標(biāo)反映的是企業(yè)償還負(fù)債的能力。資產(chǎn)負(fù)債率越高，說明企業(yè)償還債務(wù)的壓力越大；資產(chǎn)負(fù)債率越低，說明企業(yè)償還債務(wù)的壓力越小。

流動負(fù)債比重=（流動負(fù)債÷負(fù)債總額）×100%=85.42%

非流動負(fù)債比重=（非流動負(fù)債÷負(fù)債總額）×100%=14.58%

流動負(fù)債與非流動負(fù)債比重反映了企業(yè)的負(fù)債中，債權(quán)人對企業(yè)償還債務(wù)的緊迫程度和時間長短。流動負(fù)債比重高，要求企業(yè)短期償債能力要強(qiáng)；長期負(fù)債比重高，要求企業(yè)的長期償債能力要強(qiáng)。

從上圖中我們看到，雖然表面上看，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)77.31%，流動負(fù)債比重高達(dá)85.42%，好像負(fù)債壓力比較大。

但是，我們注意到，在流動負(fù)債中，有將近一半（即36.09%）是“合同付款”，這個合同付款是個什么鬼？

原來，從2018年1季報開始，萬科A財(cái)報中預(yù)收款項(xiàng)調(diào)整為了合同負(fù)債，見下圖。

因此這里的合同負(fù)債就是指“預(yù)售賬款”，主要是客戶買了房子的預(yù)付款，這些款項(xiàng)雖然是負(fù)債，實(shí)際上是不用還的，只要商品房到期交付后，就自動轉(zhuǎn)換為收入了。

因此，除去這項(xiàng)“預(yù)收賬款”，萬科實(shí)際的償債壓力并不大，實(shí)際上就31%，這個負(fù)債率在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中可謂是相當(dāng)穩(wěn)健了！

在閱讀資產(chǎn)負(fù)債表時，一個很重要的內(nèi)容就是要從整體上了解公司資產(chǎn)分布結(jié)構(gòu)和負(fù)債構(gòu)成結(jié)構(gòu)，看看公司的資產(chǎn)、負(fù)債、股東權(quán)益之間的比例關(guān)系是怎樣分布的；在總資產(chǎn)中，看流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)的比重；在總負(fù)債中，看短期負(fù)債與長期負(fù)債的比重。

如果我們僅僅看報表的絕對數(shù)字，很多時候是看不出什么問題的。但是當(dāng)我們看報表各個項(xiàng)目之間的比例關(guān)系時，會讓我們看得更清楚。

任何企業(yè)都是先有資產(chǎn)，后有利潤，也就是說，企業(yè)是將資產(chǎn)作為一種資源來使用，從而創(chuàng)造利潤的。

因此，企業(yè)所擁有的資產(chǎn)對于運(yùn)營結(jié)果很重要，企業(yè)的商業(yè)模式不同，所處行業(yè)不同，管理模式不同，就會有不同的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

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