|
2月11日，新的《住宅租賃法》即將正式實(shí)施。政府對(duì)《住宅租賃法》的修改被稱為幾十年來對(duì)住房租賃法規(guī)的最大改革，并在2020年成為法律。此前，房東終止住房租賃合同不需要給出任何理由。但現(xiàn)在，根據(jù)新法，房東不得無故終止租賃合同。如需終止合同，則必須給予充分的理由（如需賣房、搬來自住等）。若租戶行為舉止不合理，房東可以在90天內(nèi)向租戶發(fā)出三份書面通知，并通過租賃法庭申請(qǐng)終止租約。租金競(jìng)價(jià)已被取消，租賃廣告中必須標(biāo)明租金，每年只能上漲一次租金。房東須允許租客對(duì)租房進(jìn)行小規(guī)模的改造（如嬰兒防護(hù)、掛畫和防震等）。租客搬離前，房東可以要求將房子恢復(fù)原貌。 
除非另有約定，否則固定期限租約合同到期后將自動(dòng)轉(zhuǎn)為周期租約合同（periodic tenancies）。在雙方同意的情況下，可再簽訂新的固定期限租約合同。租戶有權(quán)轉(zhuǎn)讓租約，但轉(zhuǎn)租前需要得到房東的書面許可。租戶需告知房東新租客的基本信息和詳細(xì)聯(lián)系方式。
此前，租戶若終止合同需提前21天通知房東?，F(xiàn)在根據(jù)新法規(guī)，這一日期調(diào)整為28天。政府對(duì)《住宅租賃法》的改革受到了很多房東的激烈質(zhì)疑。隨著改革生效的日子（2月11日）越來越近，關(guān)于改革可能帶來的影響的說法也層出不窮，其中一個(gè)突出的說法就是大量的出租房將空置。
專家對(duì)此分析表示，新法規(guī)實(shí)施之后，房東不會(huì)無限期地讓租房空著，但他們?cè)谔暨x租戶時(shí)將變得格外警惕。新西蘭房產(chǎn)投資者聯(lián)合會(huì)主席Andrew King表示，他懷疑大量的房東是否會(huì)簡(jiǎn)單地將房產(chǎn)長(zhǎng)期空置。雖然有些房東確實(shí)有無債房產(chǎn)，但對(duì)大多數(shù)房東來說，沒有租戶是沒有經(jīng)濟(jì)意義的，因?yàn)樽饨鹉軌蚋采w或者補(bǔ)貼房產(chǎn)的抵押貸款和其他成本。不過，很多房東會(huì)采取的方法是加強(qiáng)對(duì)租戶的選擇程序。與此同時(shí)，很多房東也樂意讓自己的租房空置較長(zhǎng)時(shí)間，以便找到完全滿意的租戶。Andrew King表示，仔細(xì)選擇租客一直都很重要。但以前對(duì)于一些可能會(huì)出現(xiàn)問題的申請(qǐng)人，房東會(huì)憑借直覺給這些租戶一個(gè)機(jī)會(huì)。但現(xiàn)在，很多房東根本不會(huì)冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樽赓U法的改革意味著如果租客有反社會(huì)、有問題的行為，要將他們從房產(chǎn)中移除是非常困難的。
IFindProperty公司的房產(chǎn)投資人Nick Gentle表示，住宅租賃法改革的一個(gè)諷刺之處在于，新的法規(guī)保護(hù)了問題租戶，但損害了大多數(shù)優(yōu)秀租戶的利益。此后，不僅房東在選擇租客時(shí)將更加嚴(yán)格，而且對(duì)物業(yè)經(jīng)理和出租機(jī)構(gòu)的使用也會(huì)進(jìn)一步增加，他們?cè)谶x擇租客時(shí)的寬容度會(huì)大大降低。從稅收的角度來看，房東考慮讓出租房空著并不是一個(gè)好主意。AAT會(huì)計(jì)服務(wù)總監(jiān)Anthony Appleton-Tattersall表示，短期內(nèi)無法獲得出租房屋，意味著在稅率、保險(xiǎn)、利息和其他成本方面無法享受稅收減免，而這些都是可以從租金收入中扣除的。此外，空置房產(chǎn)的保險(xiǎn)也會(huì)更加昂貴。最終，房東必須權(quán)衡的是租賃房屋帶來的利潤(rùn)是否超過了租賃房屋所帶來的麻煩和損耗。
|
