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文：周周 從目前的房價(jià)來看，普通購房者買房也并不容易，自從集體分房改成商品房后，房價(jià)踏上了一次又一次的高歌猛進(jìn)，幾十年過去了，似乎仍然沒有停止的意思，對于現(xiàn)在的三線城市，房價(jià)輕松上萬元已是家常便飯，一套一百平米的房子，都需要上百萬。  自我國房價(jià)開始上漲那一天起，剛需買房就再也沒有“輕而易舉”這四個(gè)字了，買不起房的人因?yàn)榉績r(jià)的上漲越來越多，就算是買得起房的人也只能是貸款，等貸款還完，這半輩子甚至是大半輩子也都過去了，接下來的房子就該交給孩子們了。 那么，如果雙親將房產(chǎn)過戶給孩子，是應(yīng)該選擇“生前”還是“逝后”？這兩種繼承方式在新頒布的民法典中有很大的不同，看完分析之后才明白如何選擇。  生前贈(zèng)與房屋：父母將房屋以贈(zèng)與的形式過戶給子女 房產(chǎn)贈(zèng)與不像其他的東西不需要繳納費(fèi)用。因?yàn)榉慨a(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇，所以，房產(chǎn)贈(zèng)與也是要交相關(guān)費(fèi)用的。根據(jù)新規(guī)，個(gè)稅已經(jīng)免除，贈(zèng)與房產(chǎn)的稅費(fèi)也就只剩下了三種，也就是公證費(fèi)用1%，契稅3%，評估費(fèi)0.25%，契稅基準(zhǔn)為房屋的評估值。 舉例來說：評估價(jià)值為100萬，公證費(fèi)=100萬*1%=1萬，契稅=100萬*3%=3萬，評估費(fèi)用=100萬*0.25%=2500元。全部房產(chǎn)估價(jià)的4.25%是通過生前贈(zèng)與方式取得，相關(guān)費(fèi)用占全部房產(chǎn)估價(jià)的4.25萬。  生前房屋買賣：將房屋以買賣方式過戶給子女 買房和賣房是最常見的房屋過戶形式，在新房和二手房市場上每天都有，但這只是陌生人（非自家人）之間的交易。當(dāng)父母將房產(chǎn)過戶給子女時(shí)，仍可通過房屋買賣的形式變更產(chǎn)權(quán)。 買房要分清“滿五唯一”和“滿二”，“滿二”就是你的房子買了已經(jīng)有二年了?！皾M五唯一”指的是，房子已經(jīng)購買滿5年，并且是業(yè)主方所屬省或者市區(qū)內(nèi)唯一的一套房子。前邊的“滿二”涉及面比較小，因?yàn)橐话銤M兩年，我們就略過，“滿五唯一”對房屋買賣影響比較大，需要重點(diǎn)說明，基本需要的費(fèi)用如下：  契稅：滿五唯一，面積不足90平方米為1%，面積超過90平方米為1.5%，不屬于唯一房產(chǎn)，契稅為3%；增值稅：房產(chǎn)證有效期不到兩年，為5.6%，滿兩年為免交；個(gè)稅：非普通住宅房屋交易總價(jià)2%，普通住宅房屋交易總價(jià)1%。此外，還有80元的注冊費(fèi)用。 “逝后”繼承過戶更人性化 在最新出臺的《民法典》規(guī)定中，繼承也被寫在了其中，逝后繼承的費(fèi)用較低，只有少量的公證費(fèi)和登記費(fèi)，通常只有幾百塊錢，而遺產(chǎn)分為兩類：有遺囑繼承和無遺囑繼承。  如果有人要繼承遺囑，但《民法典》明確規(guī)定，“先立遺囑”，即老人可以根據(jù)自己的意愿選擇繼承人，可以是順位繼承人，也可以是非順位繼承人，而且遺囑的效力以最后一份有效遺囑為準(zhǔn)。 這樣，在出現(xiàn)不孝子孫不善待老人的情況下，老人完全可以另立遺囑，注明將房產(chǎn)過戶給指定的人，充分尊重老人的主觀意愿，截止到目前，我國尚未正式出臺遺產(chǎn)稅，但后續(xù)子女若希望將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣，仍需繳納偶然所得稅（20%），假設(shè)按約1100萬元左右的成交價(jià)，則需要繳納220萬元的個(gè)稅。  如果沒有遺囑，則需要遵循“順位繼承”的原則，民法典明確規(guī)定，第一順序繼承人是配偶、子女、父母，第二順位繼承人是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，在同一位繼承人中，多人共同分一處房產(chǎn)。 根據(jù)新規(guī)，通過以上三種方式的對比分析，表面上看，繼承房屋的手續(xù)最簡單，費(fèi)用也最低，但實(shí)際上卻并非如此。這就要提示一下，如果是繼承房屋再轉(zhuǎn)賣，需要繳納20%的個(gè)稅，100萬套房子，要繳納20萬的個(gè)稅，而其他稅費(fèi)都是按正常買賣交的，總費(fèi)用較高。  結(jié)語 當(dāng)然，如果繼承的房子還能滿足“滿五唯一”的標(biāo)準(zhǔn)，那么這筆個(gè)稅就能省下來，但對大多數(shù)人來說，在繼承房子之后，基本上很難做到“滿五唯一”。對大多數(shù)人來說，比來比去，還是只有在老人家活著的時(shí)候，以買賣的方式過戶給子女最為省錢。
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