【原】?養(yǎng)豬不行改道物管，劉永好又獲IPO，家族財富再爆增！

融中財經(jīng) 2021-05-25

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THECAPITAL

劉永好的“新希望”是物管嗎？

本文共3032字，約4.5分鐘

作者 | 阿布編輯 | 吾人

來源 | 融中財經(jīng)

（ID：thecapital）

今日，新希望旗下的物管公司新希望服務登陸港交所。截至發(fā)稿，市值30.64億港元。

從去年開始，物管企業(yè)赴港上市成為熱潮。在“地產(chǎn)”被資本市場拋棄時，“物業(yè)”成了“寵兒”。有了示范作用，不少百強房企還有部分物業(yè)未單獨上市企業(yè)正在緊鑼密鼓地籌備拆分上市事宜。

新希望物業(yè)服務集團有限公司（以下簡稱“新希望服務”）拆分自新希望地產(chǎn)，是其旗下的物管板塊。

雖然潮水上漲，但市場也開始冷靜下來。第一服務、合景悠活上市首日跌幅分別達26.67%和22.95%，頭部房企旗下物業(yè)如世茂服務和金科物業(yè)也只是勉強持平。

進入2021年，榮萬家和宋都服務也首日遇冷。新希望服務在認購階段就遭到冷遇。新希望服務僅獲得超額認購1.94倍，創(chuàng)2019年以來物管公司IPO認購倍數(shù)新低，且遠遜于同行業(yè)216倍的認購倍數(shù)均值。

豬價下跌

物管成新希望的“新希望”

豬價跌了。

過去一年，受非洲豬瘟疫情等因素影響，養(yǎng)豬行業(yè)去年以來景氣上行。去年，因豬肉紅利，新希望傳遞出積極信號，同年年底，劉永好表示銷售額將突破2000億元，新增投資300億。

但豬肉紅利轉(zhuǎn)瞬即逝。

從2月下旬開始，豬肉價格整體趨勢以下降為主，雖然中間有過短暫的上漲，但是，市場上將近30元/斤的豬肉，已經(jīng)降至了不到15元/斤，豬價下跌程度肉眼可見。5月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布4月份經(jīng)濟數(shù)據(jù)，其中提到了一點，豬肉價格下降了21.4%。

在最近2年時間里，新希望的生豬出欄量持續(xù)飆升：2019年，其出欄量漲到了355萬頭；2020年，出欄量又翻了一倍多，達到了829.25萬頭。

伴隨豬肉降價，新希望的股價也在一路狂瀉。

目前新希望的股價更是暴跌超過60%，市值較最高點蒸發(fā)了1196億！成為豬肉a股中最差的概念股。與此同時，新希望原本計劃的股票激勵也宣告終止。

2020年，新希望增收不增利，營收首次突破千億元，但凈利潤卻不足50億元，更同比下滑2%；2021年一季度，凈利潤僅有1.37億元，同比下滑91.59%，旗下豬產(chǎn)業(yè)虧損逾6億元。

被養(yǎng)豬耽誤了股價，劉永好盯上了資本市場最火熱的物管。

新希望服務起步于2010年，至今已經(jīng)發(fā)展10年時間。截至2020年9月30日，新希望物業(yè)服務管理項目55個，覆蓋中國6省14市、1個自治區(qū)及2個直轄市。截至2020年底，其在管樓面面積約1002萬平方米。

中指院發(fā)布的《2021中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》顯示，2020年百強物業(yè)企業(yè)管理項目數(shù)量均值為244個，管理面積均值達4878.72萬平方米。僅從管理面積看，新希望服務尚未達到百強均值。更是難以與行業(yè)龍頭媲美。截至2020年末，碧桂園服務合同管理面積達8.21億平方米，較2019年底新增1.36億平方米，增長率接近20%；恒大物業(yè)在管面積達3.00億平方米，較2019年底新增6258.5萬平方米，增長率為26.3%。

規(guī)模欠缺，并未影響新希望服務的上市速度。

天眼查信息顯示，新希望服務的兩大股東分別是，鑫晟鼎企業(yè)管理服務（成都）有限責任公司（鑫晟鼎）新增進入，持股 97%；另外TIDAL INVESTMENT PTE.LTD（TIDAL）持股3% 。

其中大股東鑫晟鼎成立于2020年12月22日，法人為陳靜（新希望服務總經(jīng)理）。不過從招股書顯示股權(quán)穿透圖來看，劉永好和女兒劉暢依然是最后的大佬，間接持有新希望服務股東大會超過30%的投票權(quán)。

新希望服務成功登陸港交所，標志著新希望家族再獲一個IPO項目！

負債高企

三年營收不足碧桂園服務十分之一

新希望服務脫胎于新希望系，成色如何？

招股書顯示，新希望服務2018年、2019年，至2020年9月30日營收分別為2.58億元、3.81億元和3.68億元。同期，凈利潤分別為4105.8萬元、6404.1萬元和7936.1萬元。

橫向?qū)Ρ瓤?，碧桂園服務2020年以156.00億元的營收摘得榜首，恒大物業(yè)和雅生活服務去年的營收也超過100億元，盈利方面，同樣由碧桂園服務、恒大物業(yè)和雅生活服務摘得前三名，三者去年的歸母凈利潤分別為26.86億元、26.48億元和17.54億元。

頭部物業(yè)公司的盈利水平甚至超過了不少規(guī)模房企。以碧桂園服務為例，2020年其近27億元的歸母凈利潤超過了正榮地產(chǎn)、綠城中國、金融街、濱江集團等房企同期盈利水平。

而將新希望服務不足3年的營收相加，還抵不過碧桂園服務一年營收的十分之一?？梢娛袌鲆?guī)模的差距之大。

市場規(guī)模有限之外，新希望服務所能覆蓋的區(qū)域也極為有限，在營收的地域分布看，西南地區(qū)為主要“根據(jù)地”，營收占據(jù)了大半壁江山，盡管2020年三季度占比有所下降，仍達到了51.9%。其次是華東地區(qū)，為28.8%。這兩個地區(qū)加起來占比超過了八成。

更值得一提的是，新希望服務主要客戶群均來自于新希望地產(chǎn)方面。

2018年、2019年及截至2019年及2020年9月30日止九個月，其通過新希望地產(chǎn)產(chǎn)生的營收分別為1.045億元、1.27億元、9520萬元及1.067億元，占同期物業(yè)管理服務分部產(chǎn)生的總收入89.8%、90.3%、88.4%及82.4%。對母公司依賴較為嚴重。

越是規(guī)模大的物業(yè)公司，增長速度就越快。在行業(yè)洗牌的大背景下，越來越多的物業(yè)企業(yè)奉行規(guī)模優(yōu)先的道路。恒大物業(yè)直言，公司堅持“規(guī)模制勝”戰(zhàn)略；雅生活服務稱，規(guī)模決定行業(yè)地位及未來長期發(fā)展的穩(wěn)定性，物管行業(yè)強者恒強趨勢將愈加明顯。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄曾表示：“大規(guī)模的物業(yè)公司更具有實力進行收并購擴張，市場占有率更高。同時，規(guī)模越大的物業(yè)公司業(yè)務規(guī)模持續(xù)擴大后，規(guī)模效應逐漸顯現(xiàn)，加上管理系統(tǒng)的不斷改善優(yōu)化，成本相應降低，使得企業(yè)盈利能力提升，營收水平顯著增長，相對而言更具增長力?！?/span>

新希望服務當前規(guī)模優(yōu)勢并不明顯，未來，在行業(yè)集中提升的背景下，也面臨更激烈的市場競爭。

估值下殺

迷你物管難得資本市場青睞

2020年，被稱為物管行業(yè)集中上市的元年。

二級市場上，物業(yè)板塊估值較高，讓放棄拆分物業(yè)管理公司IPO的步伐明顯加快。克而瑞地產(chǎn)研究指出，在“三道紅線”下，分拆物業(yè)也成為房企改善財務的辦法之一，通過股權(quán)融資的方式，有助于降低企業(yè)的負債水平，因此不少房企將物業(yè)管理分拆視為一種去杠桿、加權(quán)益的手段。

截至目前TOP200房企中已經(jīng)有37家關(guān)聯(lián)物業(yè)公司上市，其中TOP100房企有33家關(guān)聯(lián)物業(yè)公式上市，TOP50房企中有25家。2021年以來，星盛商業(yè)、新希望服務已經(jīng)登陸港交所，目前還有德信服務及禹佳生活等已經(jīng)遞交招股說明書，融信服務、中駿集團下所屬物管公司世邦泰和、東原仁知服務等也有2021年上市計劃。萬科云、富力物業(yè)等未來或?qū)紤]上市。

今年1月，碧桂園市值沖破2000億大關(guān)，成為物管行業(yè)第一家市值超2000億的物業(yè)公司。不過，隨著資本市場逐漸冷靜，物管企業(yè)在資本市場的股價表現(xiàn)開始分化。

頭部項目股價高漲，但中小型、迷你物管企業(yè)則紛紛遇冷。房企拆分物管企業(yè)上市扎堆，融資額度不斷走高，引發(fā)投資者對行業(yè)估值過高的擔憂，另外，物業(yè)企業(yè)估值定位和實際情況出現(xiàn)偏差，新股發(fā)行都希望有一個高估值，從而導致頻頻破發(fā)。

而從目前來看，46家物業(yè)股平均市盈率（TTM）為31.42倍，最高華潤萬象生活達99.49倍，最低祈福生活服務4.5倍，物業(yè)股估值分化嚴重。

規(guī)模偏小的物企，包括已上市的燁星集團、興業(yè)物聯(lián)、祈福生活服務在內(nèi)的蚊型物企市盈率（TTM）普遍低至10倍左右，日成交額不足千萬，市場對于這類缺乏規(guī)模的物業(yè)公司并不看好。

新希望服務上市的基石投資者陣容包括左暉旗下的海王星、雷軍旗下的Green Better，以及郭廣昌旗下的鼎睿再保險，可以說是劉永好的“豪華版”朋友圈。

不過，空有朋友圈，但在認購階段則摔了個跟頭。僅獲得超額認購1.94倍，創(chuàng)2019年以來物管公司IPO認購倍數(shù)新低，且遠遜于同行業(yè)216倍的認購倍數(shù)均值。

未來，新希望服務想要獲得資本市場的認可，還需要從在管面積和合約面積、開拓母公司之外的能力等幾個方面提升核心競爭力。畢竟，母公司輸出有限，要長治久安，還需要謀求持續(xù)發(fā)展。

如今，豬肉的紅利已逝，劉永好家族雖然再獲一個IPO項目，但資本市場的眼睛也是雪亮的?？嘉锕芫S持紅利，似乎也沒那么容易。