最近，關于中國版REITs又有了新消息：9只公募REITs獲交易所審核通過，上交所5只，深交所4只。

上交所的5只獲批產品，項目底層資產涵蓋了收費公路、污水處理、產業(yè)園和倉儲物流；深交所的4只獲批產品，項目底層資產包括垃圾處理及生物質發(fā)電、產業(yè)園區(qū)、收費公路和倉儲物流四類資產類型。

對于投資者來說，這一全新類型的基金是否值得配置呢？

1，什么是REITs？

REITs的全稱是Real Estate Investment Tusts，中文譯為不動產投資信托基金。簡單來說，就是不動產的證券化。

以前我們搞基建項目，政府如果缺錢了會發(fā)債券，等基建搞好了開始賺錢后，再連本帶利返還給投資者。

而有了REITs就不一樣了，我們普通人也可以通過購買公募基金變成這些基建項目的股東，用有限的資金參與到體量很大的基建項目中，等未來項目賺錢了還可以跟著一起分紅。

具體形式上，REITs成立后，80%以上的資產需要投資到基礎設施ABS上（這個ABS叫做資產支持證券，意思就是把符合要求的基建項目及其收益打包做成標準化、能在交易所交易的證券產品），剩下的20%投資到債券、貨幣市場工具等安全性更強的資產上。每年，公募REITs將可供分配金額的90%以現金分紅的方式分給投資人，從而讓投資人享受這個基建項目的收益。

當然了，是投資就有風險，只是風險的大小不同。從具體的風險點來看，如果REITs投資的基建項目長期未有盈利或者物業(yè)租金下滑、估值下跌，就會影響到投資者的收益。畢竟不動產行業(yè)發(fā)展與宏觀經濟形勢息息相關，REITs同樣可能因為宏觀經濟不確定性受到影響。

總的來說，對于項目的原始權益人而言，REITs變成了一種有效的融資方式；對于普通投資者而言，多了一個可以低門檻參與地方政府、有國企/央企背景的基建項目投資；而對發(fā)行和管理REITs的基金公司，也賺到了屬于自己的管理費，三贏。

2，REITs基金的歷史表現如何？

REITs最早誕生在20世紀60年代的美國，經過半個世紀的發(fā)展，目前全球REITs規(guī)模大約為2萬億美元，其中美國占比64.6%。從總體收益上看，截止2019年底，美國NAREITs綜合指數3年期平均收益率為10.30%，低于標準普爾500指數15.27%的收益率；5年期NAREITs綜合指數平均收益率8.45%，同樣低于標普指數收益率。但從更長期限來看，NAREITs綜合指數10年期收益率與標普收益率差不多，20年期收益率11.32%，高出標普收益率5個百分點。

以前，受市場條件的限制，我國一直沒有標準化的REITs，只有類似REITs的產品通過私募發(fā)行，投資門檻高，普通投資者很難參與進來。但是國內的投資者也不是完全參與不到基建項目的投資，一些QDII基金就通過發(fā)行人民幣份額來幫助消費者間接實現REITs投資。我們來看一下它們的業(yè)績表現（數據截止到2020年5月17日）：

從上述簡介實現REITs投資的基金來看，與傳統的股票型、混合型和指數型基金相比，收益確實不占優(yōu)勢，年化收益率只與類固收產品相近，但是勝在若長期持有相對穩(wěn)定。畢竟收益來源不同，股票的收益大多來源于股價上漲，而REITs的主要收益則來源于項目本身是否盈利，體現在基金里就是以分紅的形式分給基金持有者。

3，適合什么類型的投資者？

由于基建規(guī)模大，回報周期會比較長，結合風險-收益特征，REITs基金適合有中長期投資計劃的穩(wěn)健型及風險承受能力較強的投資者。

如果考慮配置，也不建議重倉此類基金，畢竟這類基金還很新，可能出現一上市就暴漲的局面，也有可能出現一上市就下跌的情況，至于是硬幣的哪一面，很難說。

4，如何從這9只中挑選一個投資呢？

挑選這類基金，不太適用于挑選其他公募基金那樣，通過歷史業(yè)績、基金經理的選股、風控和擇時能力等指標去衡量，畢竟底層資產完全不同。

有兩個挑選思路：

一是，如果你對投資方向或是項目所在城市的發(fā)展情況相對熟悉，比如你在北京，那么這其中的富國首創(chuàng)水務和中航首鋼生物質可以考慮；如果你在蘇杭地區(qū)，那么浙商證券滬杭甬杭徽高速和東吳蘇州工業(yè)園區(qū)可以考慮?；蛘吣銓椖勘旧?，比如倉儲物流和高速公路有理解的話，也可以選擇相關的基金。還是秉承著“不懂不投”的大原則。

二是，如果你對項目本身確實不了解，那就選原始權益人里資質比較好的，比如有國企/央企背景的，或是政府牽頭的，雖然這并不能簡單的等同于優(yōu)質資產，但起碼風控會做的好一些。

5，如何參與REITs基金的交易？

公募REITs采取封閉式運作，份額只能在交易所交易，不能申購和贖回。

在認購期內，投資者可以通過場內證券賬戶或場外，如基金公司官網、或第三方銷售機構認購基金份額。

等REITs基金上市后，投資者在場內認購（證券賬戶）的份額，可直接參與場內交易；在場外認購的，需要先轉托管至場內后，才能參與場內交易。

但要注意的是，場內的價格是買賣雙方交易出來的，相比于基金凈值會有折價或溢價，如果是在溢價時買入，收益可能會有影響。

最后我們來做個總結：

公募REITs基金的流動性較強、投資門檻低，收益雖不高，但長期相對穩(wěn)定。從資產配置的角度看，適合有中長期投資計劃，想改善資產配置組合結構的投資者。

另外，REITs基金雖然叫房地產信托投資基金，但從已獲批的這9只基金看，并沒有投資房地產的，畢竟是“房住不炒”嘛，而基建項目雖然在后疫情下是基礎、是趨勢，但也有風險。