浙江換圖，這將是未來(lái)中國(guó)的樣子 | 葉帥問(wèn)答NO.56

葉帥起高樓 2021-05-06

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文字整理丨黃皚

問(wèn)：葉老師，節(jié)前浙江出臺(tái)了面向2035年的浙江省城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖，相比2012年的那一版，有哪些重要的變化？

答：中國(guó)樓市下半場(chǎng)，離不開(kāi)新時(shí)代兩個(gè)重大的貢獻(xiàn)：一是適當(dāng)放開(kāi)計(jì)劃生育，二是積極鼓勵(lì)發(fā)展大城市和城市群。前者指的是人口的數(shù)量，后者指的是人口的質(zhì)量。

這一輪全國(guó)各地的十四五規(guī)劃和面向2035年的遠(yuǎn)景規(guī)劃中，我們可以清晰地看到上述兩條發(fā)展脈絡(luò)，特別是浙江的這一次換圖，可以說(shuō)，這就是未來(lái)中國(guó)的城市化發(fā)展樣本。

先看一下這兩張圖，是不是有一種感覺(jué)，浙江越來(lái)越像一個(gè)超級(jí)城市。

△制圖：葉帥起高樓

詳細(xì)地說(shuō)，對(duì)比2012年那一版，2021年的這一版新圖，有三個(gè)明顯的變化。

一是，2012年是幾個(gè)點(diǎn)幾個(gè)塊，今天有了明顯的片，塊，點(diǎn)。這里面的大片，就是杭州灣世界級(jí)灣區(qū)，這是為浙江省接下來(lái)發(fā)展的重中之重。這里雖然從面積上來(lái)看大概只占了四分之一個(gè)浙江，但集合了杭州、寧波和舟山新區(qū)三個(gè)副省級(jí)城市，升格余姚慈溪規(guī)劃等級(jí)，同時(shí)全省10強(qiáng)重點(diǎn)縣市也有6個(gè)在這里。

二是，四大都市區(qū)的范圍更大了，核心更集中了，特別是金義都市區(qū)從10年前的金華、義烏雙核，這一次成為了單核，今明兩年隨著金義和義東兩條軌道線的通車(chē)，金義一體化會(huì)真正加快，創(chuàng)業(yè)賺錢(qián)在義烏，教育生活在金華。

三是，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向，超越了行政和地理上的束縛，縣城不是統(tǒng)一的同等發(fā)展，而是分成了三類，義烏余姚慈溪是第一類，10強(qiáng)重點(diǎn)建設(shè)縣城是第二類，普通建設(shè)的小綠點(diǎn)是第三類。臺(tái)州從溫臺(tái)城市群劃出，進(jìn)入了距離中心更遠(yuǎn)的寧波都市區(qū)。同時(shí)，新圖還大大加密加強(qiáng)了與省外的大通道建設(shè)。

問(wèn)：葉老師，為什么樂(lè)清和瑞安都是GDP超千億的大縣，沒(méi)有被列入10強(qiáng)重點(diǎn)建設(shè)縣呢？

答：2020年浙江有8個(gè)縣的GDP超千億，分別是：慈溪2008億，義烏1486億，諸暨1362億，樂(lè)清1263億，余姚1221億，瑞安1037億，海寧1031億，桐鄉(xiāng)1003億。

浙江省面向2035年的《國(guó)土空間規(guī)劃》，縣域最大的看點(diǎn)，除了義烏、余姚、慈溪納入地級(jí)市的規(guī)劃以外，還有一個(gè)，就是溫州下屬的樂(lè)清、瑞安、永嘉竟然沒(méi)有一個(gè)被列入10強(qiáng)重點(diǎn)建設(shè)縣城，原因就在于溫州正在統(tǒng)籌大規(guī)模的行政區(qū)劃調(diào)整。

我們盤(pán)點(diǎn)了自1985年以后的浙江撤縣設(shè)區(qū)的歷史，力度最大是杭州、寧波、臺(tái)州和紹興，溫州和嘉興近幾年的撤縣設(shè)區(qū)呼聲也很大。

接下來(lái)最有可能撤縣設(shè)區(qū)的是溫州的瑞安、樂(lè)清、永嘉，寧波的余姚、慈溪，和嘉興的嘉善、平湖、海鹽。

△制圖：葉帥起高樓

問(wèn)：杭州首次集中供地馬上到了，看上去還是一樣火啊，長(zhǎng)假最后一天已經(jīng)多宗地塊封頂，還自持。是不是又升溫了？

答：打個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋确?，跟很多人都說(shuō)雙11反而高價(jià)買(mǎi)了不該買(mǎi)的東西一樣，集中供地并不一定有利于開(kāi)發(fā)商，這一種方式并不必然會(huì)降低拿地的難度。1月底的撞峰開(kāi)盤(pán)反而激起更多房票，也是一樣的道理。

樓市最基本的邏輯，還是人與地。要么，減少人。杭州已經(jīng)嚴(yán)格的限購(gòu)了，再要控制購(gòu)房者的數(shù)量，已經(jīng)都只能是補(bǔ)補(bǔ)漏了。要么，就是增加地。集中供地，如果不增加宅地的供應(yīng)量，又不在開(kāi)發(fā)商的保證金上加大力度，只會(huì)激發(fā)開(kāi)發(fā)商拿地的欲望。

管理部門(mén)當(dāng)然也會(huì)看到這一點(diǎn)，所以，這可能最忙亂的一次集中供地，接下去應(yīng)該會(huì)好一些。

不要去懷疑調(diào)控的決心和效果。

問(wèn)：雙浦是不是三江匯的贏家？

答：是的！北三墩，南雙浦。

問(wèn)：哪個(gè)自住不想升值呢？一邊自住一邊白嫖。

答：所以說(shuō)，這就是我們這個(gè)時(shí)代的痛楚，做任何事都想著能賺錢(qián)。買(mǎi)套房自己住，要升值。為小孩讀個(gè)書(shū)，不僅要雞娃，還要在小孩身上去賺學(xué)區(qū)房升值的錢(qián)。太累了。好好地投入到自己的工作中去吧。

問(wèn)：云棲桃花源，合院，自住如何？雖然遠(yuǎn)了一點(diǎn)，但是中式精裝有稀缺性吧？

答：房子是好房子，但并不適合所有人。如果你在買(mǎi)的時(shí)候，就覺(jué)得遠(yuǎn)了，那你大概率是自住不成的。

問(wèn)：杭州核心老破小要換義烏，現(xiàn)在合適嗎？等多久比較好。

答：一直主張換掉老破小，年輕人剛需要離單位近是沒(méi)辦法。那句地段地段還是地段的話，是對(duì)同等品質(zhì)的房源說(shuō)的。

問(wèn)：大學(xué)城北江山云樾府怎么樣？

答：比起下沙中心區(qū)馬上要出讓的幾宗宅地，限價(jià)3萬(wàn)，當(dāng)然是性價(jià)比要弱一些了。但是，你也要考慮到自己能不能搖到，房子是不是急用。

問(wèn)：中南春溪集入了值得嗎？半投資半自住。

答：值得，戶型也不錯(cuò)。確實(shí)跟你說(shuō)的一樣，可以自住，也有投資的空間，看好豐收湖。

問(wèn)：葉老師，豪宅是不是越來(lái)越值錢(qián)？通脹，錢(qián)都在富人手上。沒(méi)限價(jià)之前的豪宅也是升值最大的。

答：今天杭州實(shí)施的塔尖房尖的限價(jià)政策，所以，你覺(jué)得豪宅搖中了賺得多，但是你如果是從二手房市場(chǎng)上有用市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)來(lái)的豪宅算算看。其實(shí)，你就查一下這十年來(lái)武林一號(hào)的價(jià)格就是了。你會(huì)冷靜的。

直播預(yù)告：

杭州首批集中供地蕭山首當(dāng)其沖

12宗地塊共計(jì)44萬(wàn)方供應(yīng)量

葉建英，和你一起解讀未來(lái)市場(chǎng)。

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