曾經(jīng)叱咤京津冀，號稱相當(dāng)于3個義烏的石家莊·樂城國際貿(mào)易城于近日正式發(fā)布辦理退鋪的公告。

大意就是被互聯(lián)網(wǎng)新型購物模式擠壓，活不下去了，大量業(yè)主提出退鋪要求，開發(fā)商被迫退款。

關(guān)于這事主流聲音很一致，大家都網(wǎng)購連吃飯都是外賣，

你讓實體商業(yè)咋活? 滿大街的空鋪，就是互聯(lián)網(wǎng)搞得。

乍一想，沒毛病！

可是，真的只是這樣嗎？

今天我想跟大家聊聊關(guān)于實體商業(yè)背后的邏輯。

每一塊土地在開發(fā)之前就已經(jīng)做好了規(guī)劃，商業(yè)也不例外，只是它的身上比住宅多背負(fù)了兩座大山。

第一座：地方zheng績

城鎮(zhèn)化突飛猛進(jìn)，GDP連年破新高的年代，城市zheng績一年更比一年紅。

各個城市使出吃奶的勁兒擼成績，你看起來比我牛批，我不服我要超過你，怎么辦？

鐵公基搞起來，道路修起來，商場擼起來，只要看起來比你強(qiáng)，沒有什么不可以！

第二座：城市臉面

如何彰顯經(jīng)濟(jì)繁榮，人民消費水平高呢？

如何讓你知道我的GDP高，我的業(yè)績好呢？

密密麻麻的商業(yè)樓，購物中心，遍布街區(qū)的沿街商鋪搞起來，儼然一副繁花似錦，欣欣向榮。

誰看了不說一聲：牛13！

第三座：綜合稅收

土地資源是有限的，賣一塊少一塊。

住宅土地賣出去，是一錘子買賣；

商業(yè)土地賣出去，是更多的買賣。

從持續(xù)性收入來看，商業(yè)項目越多商業(yè)活動越頻繁，持續(xù)收入越多。

于是過去幾十年，城市中每塊住宅土地必須配商業(yè)。

但是按人口計算的商業(yè)配比，我國是人均0.8~1平方米，城市人均商業(yè)面積比值1.2是上限。

下面這張圖是35個大中城市人均商業(yè)面積—

從圖中看到，約77%的比例超過人均商業(yè)面積的比值上限。

搞了商業(yè)，有了zheng績， 充了臉面，多了稅收，一箭三雕，管它是1:1還是1:2。

從城市規(guī)劃的那一刻，就沒有考慮商業(yè)交付之后經(jīng)營者的利益。

所以說——

我們的商業(yè)供應(yīng)不是大，是失控，短視和無序帶來供應(yīng)量的完全失控。

商業(yè)，背負(fù)了本不該屬于它的責(zé)任！

很多的商業(yè)，從根上就是個怪胎，從開始就是一場虛妄的夢。

趕鴨子上架的開發(fā)商

讓很多開發(fā)商頭疼的不是住宅，而是配套的商業(yè)。

每個社區(qū)都配商業(yè)，實際根本需要不了這么多的商業(yè)。

開發(fā)商陷入困境，一方面是供給過剩，一方面是急著變現(xiàn)。

開發(fā)商一心只想賣掉這些難纏的商業(yè)而不是自持，他們無法等待商業(yè)慢慢成熟資金慢慢回籠。

絞盡腦汁做的規(guī)劃、定位、營銷、推廣等等，都是是為了趕緊賣掉。

至于交付之后到底行不行，承諾的能不能兌現(xiàn)，多數(shù)開發(fā)商根本考慮不到也不想考慮，賣完拍屁股走人。

這種短視的操作做法，會搞死任何一個商業(yè)體。

賣給了個人，你怎么統(tǒng)一分割布局？

誰會聽從你的運營管理。

開發(fā)商層面，同樣違背了商業(yè)運營法則，好的商業(yè)需要統(tǒng)一規(guī)劃運營管理，哪怕是社區(qū)商業(yè)也需要做好各項規(guī)劃。

但是當(dāng)賣掉成為最重要的也是唯一的目的，就大大降低一個商業(yè)體交付使用之后的成功幾率。

為什么大多數(shù)的開發(fā)商對商業(yè)都急于變現(xiàn)？這么短視？

主要原因有兩個：

1、嚴(yán)重過剩。

我們第一部分講了商業(yè)背負(fù)責(zé)任太多，導(dǎo)致供應(yīng)失控、嚴(yán)重過剩，燙手的山芋誰也不想拿在手里。

2、國內(nèi)沒有成熟的REITs模式

國內(nèi)的房企，一談及好的商業(yè)，都說香港的好。

一說去考察商業(yè)，都嗷嗷叫往香港跑。

的確，香港的商業(yè)經(jīng)營情況比我們好很多，商業(yè)規(guī)劃、運營和管理更專業(yè)。

為什么他們更好？

因為他們耐得住性子。

耐得住性子開發(fā)，耐得住性子運營，耐得住性子招商……

為什么他們耐得住性子？

因為他們擁有一個內(nèi)陸房企所不具備的東西——

REITs。

也就是，合法的房地產(chǎn)證券化。

所謂的商業(yè)地產(chǎn)類REITs，就是通過發(fā)行收益憑證募集投資者資金，專門用于投資商業(yè)地產(chǎn)的一種基金。

有點拗口？略顯難懂？

來來來，上栗子！

比如，我是個開發(fā)商，我要開發(fā)個20萬㎡的大商場。

首先，我把這個20萬㎡的大商場，切割成2萬份的信托基金，賣給2萬名個體投資人。

然后，我再找到一個真正的專業(yè)團(tuán)隊，去負(fù)責(zé)商業(yè)的招商和運營。

最后，個體投資人、開發(fā)商和運營團(tuán)隊，一起瓜分這20萬㎡商業(yè)所產(chǎn)生的的所有利潤。

你有錢，但不專業(yè)，還想投資。

來，買個基金，哥帶你一起玩。

通過這套流程——

開發(fā)商，快速回籠了資金。

可以耐著性子做下去，不必著急變現(xiàn)。

專業(yè)團(tuán)隊，拿到了商業(yè)的整體運營權(quán)。

可以統(tǒng)一招商，統(tǒng)一運營，統(tǒng)一管理，避免陷入散租的無序運營狀態(tài)。

個體投資人，以相對較小的成本參與了一場20萬㎡的大生意。

無需自行上手，專業(yè)的事情交給專業(yè)的團(tuán)隊，坐等分錢。

內(nèi)陸的絕大多數(shù)商業(yè)，缺的就是這套成熟的REITs模式。

所以，內(nèi)陸的絕大多數(shù)商業(yè)——

商業(yè)開發(fā)商，一個個缺錢缺成狗，上來就想賣鋪子。

個體投資者，想錢想瘋了，管球你的業(yè)態(tài)規(guī)劃，誰給的租金高，老子租給誰。

商業(yè)運營者，一看外面是過剩的競品，再看里面是撓頭的散租，只想趕緊畫個大餅，拍屁股走人。

開發(fā)商要變現(xiàn)，投資者要高租金，運營者在畫餅忽悠。

這就是國內(nèi)絕大多數(shù)商業(yè)的現(xiàn)狀，充滿干一票就跑的茍且博弈。

經(jīng)營者成了背鍋俠

根是畸形的，枝干也是畸形的，結(jié)出的必定是惡之花。

這時候的商業(yè)，已經(jīng)到了最后一環(huán)，購房者和經(jīng)營者手中。

買主納悶，怎么租不出去？

租客納悶，怎么沒生意？

過剩的產(chǎn)出，脫實的定位，雜亂的規(guī)劃，

購房者和經(jīng)營者拿到手里的本就是畸形的商業(yè)資產(chǎn)，到了個人手里，想想也知道會有多少騷操作。

騷操作一：同質(zhì)嚴(yán)重、惡性競爭

隔壁老王賣米線真掙錢，我也開一家米線店。啥掙錢干啥，一條街上出現(xiàn)三家米線店。

騷操作二：業(yè)態(tài)雜亂、無法管理

銀行旁邊挨著釘鞋匠，釘鞋匠挨著麻辣燙，麻辣燙挨著手機(jī)商……

騷操作三：租金混亂、無法統(tǒng)一

你租3元/天/㎡，我租2.5/天/㎡，個人商鋪想租多少錢就租多少錢。

無法統(tǒng)一運營管理，每個經(jīng)營者的個體想法組成整體商業(yè)形態(tài)，一定是混亂無序的。

同質(zhì)店鋪、過時業(yè)態(tài)、惡性競爭、品質(zhì)差異、消費低效等等，這樣雜亂無章的商業(yè)，無論是社區(qū)商業(yè)還是聚集型商業(yè)都無法吸引大量人流。

最后就是陷入熵增定律，越來越混亂，越做越爛。

結(jié)果就是無法帶來良好的租金收益和升值收益，惡性循壞。

為什么一鋪養(yǎng)三代變成了三代養(yǎng)一鋪？

因為從頭到尾，每個環(huán)節(jié)都只考慮自身利益，每個環(huán)節(jié)都扭曲了商業(yè)的本質(zhì)。

買商鋪就成一種賭！

賭對了是你命好，賭輸了是大概率事件。

除了供應(yīng)端的失控，需求端也不再是數(shù)十年如一日的單一零售業(yè)態(tài)。

日新月異的今天，消費者對實體商業(yè)提出了更高的要求—體驗感。

因為體驗感，線上購物無法滿足，只能身體力行去感受。

體驗式商業(yè)已經(jīng)成為主流，它區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的以零售為主的業(yè)態(tài)組合形式，更注重消費者的參與、體驗和感受，對空間和環(huán)境的要求也更高。

體驗式商業(yè)研究如何增強(qiáng)客戶體驗感受？如何增長客戶的體驗時間？

這就對實體商業(yè)提出了更高的要求。

供給端，完全失控，無序

需求端，客戶需求轉(zhuǎn)變

商業(yè)投資會越來越難，變成只適合高階玩家的游戲。

中國的很多商業(yè)就是個徹頭徹尾的怪胎！根本沒有人考慮最終經(jīng)營者的利益！

從城市規(guī)劃的那一刻起，就注定很難成功。

很多時候，你買了商鋪，你不過就是個抗雷俠。