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不少朋友作為項(xiàng)目投資方經(jīng)常咨詢我選址的問(wèn)題，尤其是在面臨抉擇時(shí)希望得到一個(gè)客觀的評(píng)價(jià)。如果只有唯一答案倒也無(wú)所糾結(jié)，可世事就是如此，當(dāng)你有多個(gè)可選答案時(shí)，舉棋不定的過(guò)程中往往與機(jī)遇失之交臂，或是不論結(jié)果如何總認(rèn)為當(dāng)初抑或應(yīng)當(dāng)選擇另一條道路。 選址問(wèn)題的前期矛盾經(jīng)常出現(xiàn)在新老城區(qū)之間，雖說(shuō)好的項(xiàng)目可遇不可求，但這個(gè)新城區(qū)、老城區(qū)究竟哪里更適合開(kāi)發(fā)或改造農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目，最終成為了一個(gè)不僅奢侈而且兩難的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題似乎永遠(yuǎn)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案。城市活力、地域特點(diǎn)都是影響判斷的宏觀因素。 在當(dāng)前國(guó)情下新老城區(qū)的改造建設(shè)，是基于城市整合、規(guī)劃條件的，如何在項(xiàng)目中順應(yīng)時(shí)勢(shì)，激發(fā)活力，塑造特色，拓以實(shí)踐尤為重要。在對(duì)項(xiàng)目選址進(jìn)行甄選時(shí)，可以從以下幾個(gè)方面入手調(diào)研： 1 宏觀區(qū)位  商業(yè)項(xiàng)目自然要以輻射范圍內(nèi)的顧客群體為要素，宏觀區(qū)位要求對(duì)城市及周邊縣市有一定了解，通過(guò)對(duì)客流、貨流、經(jīng)濟(jì)流等大方向分析項(xiàng)目現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)走向。  2 城區(qū)紐帶 當(dāng)前新城區(qū)與老城區(qū)之間的連接點(diǎn)，將來(lái)二者之間的融會(huì)貫通關(guān)系，例如新區(qū)是否近年有大力開(kāi)拓發(fā)展及人口遷入的可能，老城區(qū)是否有整改或者拆遷的計(jì)劃。 3 客貨交通 即可達(dá)性，通過(guò)千百個(gè)項(xiàng)目的總結(jié)，老城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的交通大多較為復(fù)雜，道路大小錯(cuò)綜，如不熟悉周邊居住境況，很難作出準(zhǔn)確的流量分析。而新城區(qū)一般車行交通便利，容易打通“井”字型主通道。   （上圖為某老城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的復(fù)雜交通布局） （上圖為某新城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的“井字型”規(guī)則交通） 4 項(xiàng)目核心問(wèn)題 根據(jù)不同的項(xiàng)目情況，可以總結(jié)出項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題。例如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目性質(zhì)為租賃，商戶為按年交租進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)為老市場(chǎng)改造，那么核心問(wèn)題及重點(diǎn)即是如何穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)戶，穩(wěn)住老顧客，擴(kuò)大市場(chǎng)輻射范圍等。 而再如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目性質(zhì)為銷售，商戶多為買斷產(chǎn)權(quán)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)為新建市場(chǎng)的，則核心是如何制定良好營(yíng)銷策略，打造配套商業(yè)，齊全業(yè)態(tài)。 根據(jù)以上幾個(gè)重要因素，杭州佰映設(shè)計(jì)公司歸納如下： 綜合而言，選擇投資老城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目，前期總投入成本較小，市場(chǎng)環(huán)境趨于穩(wěn)定，容易準(zhǔn)確預(yù)估利潤(rùn)；但同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)激烈，若沒(méi)有絕對(duì)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)容易被淘汰，且即使運(yùn)營(yíng)成功，收益上限相對(duì)較低，屬于穩(wěn)健性投資。 選擇投資新城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目，前期投入較大，面臨的壓力也大，且在一個(gè)陌生的新環(huán)境，很多老經(jīng)營(yíng)戶會(huì)考慮是否值得入駐，而新晉的經(jīng)營(yíng)戶普遍實(shí)力有限，并不如老經(jīng)營(yíng)戶一樣自帶客源；可一旦項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)成功，無(wú)疑會(huì)成為片區(qū)范圍內(nèi)的唯一案例，收益上限大，高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)。 |
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