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文字整理丨許澤杰 
1 問：在杭州，剛畢業(yè)，根本買不起房子，想離開杭州。可以嗎？答：可以，不是一個(gè)城市留你，是一份工作留你，不是你買不起杭州的房子，是你的工作買不起杭州的房子，核心點(diǎn)是工作。所以，剛畢業(yè)的時(shí)候，不要太在意房子，應(yīng)該在意你的工作的前途。為了前途，租房子，投資自己，比買一套名下的房子更重要。如果離開杭州，能有更好的發(fā)展，也是何樂而不為。問：葉老師，為什么你老是說大多數(shù)新房和二手房都沒漲，而像克而瑞這樣的專業(yè)機(jī)構(gòu)都在說每周每月新房都在上漲。答：房子是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，很多成交的數(shù)據(jù)都是個(gè)案，如果用動(dòng)產(chǎn)的思維去了解這個(gè)市場(chǎng)，很多答案都是誤入歧途。我們以新房為例，不是說克而瑞的每周成交的數(shù)據(jù)錯(cuò)了，而是他的結(jié)論錯(cuò)了。像克而瑞說余杭房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)兩周漲幅超10%，這是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)上的取樣太少以后，結(jié)果就不準(zhǔn)確了。如果這周是臨平山北的盤成交占主導(dǎo)，余杭區(qū)的成交均價(jià)就會(huì)在2.1萬(wàn)元附近，而如果上一周是未來科技城的盤成交占主導(dǎo)，余杭區(qū)的成交均價(jià)就會(huì)在3.6萬(wàn)附近，你能不能得出房?jī)r(jià)大幅下降的結(jié)論？得不出來，因?yàn)楦静皇峭惙吭础?/span>問：多個(gè)樓盤的中簽率繼續(xù)刷新紀(jì)錄，買房難度繼續(xù)增大，對(duì)于剛需來說買二手房是一個(gè)選擇嗎？畢竟既買既住也是一個(gè)優(yōu)勢(shì)，但是考慮到二手房的溢價(jià)，專家覺得自住可以買二手房嗎？答：可以呀，其實(shí)今天的二手房市場(chǎng)是一個(gè)分化嚴(yán)重的市場(chǎng)，因?yàn)楣裢袔?dòng)了一批學(xué)區(qū)房，因?yàn)槟闲菢蚝蛫W體的房荒帶動(dòng)了一批次新房，但其實(shí)很多非熱門區(qū)域非頂級(jí)學(xué)區(qū)的二手房本身這幾年并沒有什么大漲，性價(jià)比反而是高的。買二手房，有兩個(gè)提醒，一是要扣除學(xué)區(qū)房的溢價(jià)，如果是剛需屬性，選擇非學(xué)區(qū)房的性價(jià)比更高，二，要分清戶型的優(yōu)劣，二手房的戶型差異很大，要用總價(jià)思維去判斷二手房的價(jià)值。問：可憐濱蕭兩區(qū)交界處的樓盤爭(zhēng)氣的不多，特別聞堰的樓盤和基礎(chǔ)配套，這幾年發(fā)展太慢了，您怎么看？ 答：是的，聞堰起步很早，但差不多十多年沒有大的動(dòng)作與進(jìn)展。主要的原因，一方面，濱江區(qū)的重心一直在浙贛鐵路以北，以南一直沒有大的功作，浙贛鐵路以南這片區(qū)域反而成為一個(gè)割裂帶。另一方面，蕭山區(qū)雖然這幾年在持續(xù)發(fā)展湘湖，但卻是把湘湖當(dāng)作一個(gè)旅游區(qū)和新興產(chǎn)業(yè)區(qū)來規(guī)劃，也沒有引進(jìn)太多的住宅開發(fā)與配套。當(dāng)然，這樣做，客觀上也為今天杭州的南啟留下了難得的空白。
2 問：老師，我想問下主城區(qū)老小區(qū)值得購(gòu)買嗎？比如說德勝東村、三塘汶苑、朝暉這種老小區(qū)但是沒有學(xué)區(qū)的，升值空間是不是很小。答：如果通勤自住，寧可沒學(xué)區(qū)的，所以自住可以，投資一般。問：桃李湖濱這個(gè)項(xiàng)目怎么樣，高層27000的價(jià)格感覺有點(diǎn)高，買來投資用可行嗎？答：可行。兩個(gè)理由，一是在限價(jià)以前，像綠城系的樓盤本來就可以比同區(qū)域的樓盤多出一定的品牌溢價(jià)，這個(gè)得到樓盤交付的時(shí)候，可以明顯的看得出來。二，桃李湖濱本身的地塊條件也很好，近地鐵，近政務(wù)中心，近青山湖，可以說是占據(jù)了臨安最優(yōu)質(zhì)的資源。問：要給兒子買一套婚房，現(xiàn)在看中主城區(qū)的兩個(gè)樓盤，香棲天第和春來?xiàng)魅A，這兩個(gè)樓盤都是在東新園附近，各自的優(yōu)缺點(diǎn)是什么呢？答：一看就是杭州本地人的購(gòu)房邏輯。這兩個(gè)盤，優(yōu)點(diǎn)在于，在位置上來講位于主城區(qū)的中心，缺點(diǎn)在于界面一般，離地鐵站也較遠(yuǎn)，邊上沒有大的重大利好與規(guī)劃落地。兩個(gè)盤之間，綠城的盤更大，單價(jià)也要高2000元，戶型也要更大一些。你預(yù)算夠，又喜歡這個(gè)區(qū)域，就買春來?xiàng)魅A吧。問：葉老師剛需是買崇賢新房還是買天都城地鐵邊的新房合適呢？答：崇賢確實(shí)大概率會(huì)在地鐵四期規(guī)劃中納入杭州的地鐵網(wǎng)，但畢竟星橋的地鐵馬上就會(huì)通了。所以，如果對(duì)你來說兩者的通勤差不多的話，還是選星橋，一方面3號(hào)線通車時(shí)間要早好幾年，另一方面星橋位于主城和臨平新城的中間，能夠受到兩方面的配套輻射。問：萬(wàn)科良渚文化村140方3萬(wàn)出頭的多層怎么樣？答：這里面有一個(gè)總價(jià)思維的邏輯，早幾年的房子140方往往也只是三房，而現(xiàn)在這樣經(jīng)濟(jì)性的三房往往100方左右就可以做到了。雖然尺度有差異，但對(duì)于剛需來說，房間的數(shù)量，總價(jià)的高低是首要的考慮。問：佳兆業(yè)印月和德信中心兩個(gè)樓盤比較，誰(shuí)更好一些？答：兩個(gè)盤的戶型和園區(qū)都規(guī)劃得不錯(cuò)，兩個(gè)盤的不同點(diǎn)在于，德信在杭州東站的東廣場(chǎng)那一側(cè)，而佳兆業(yè)在杭州東站的西廣場(chǎng)這一側(cè)。德信中心現(xiàn)有的區(qū)域界面更成熟，配套完善，更適合自住。而佳兆業(yè)所在的天城單元，還是剛剛整體拆遷完，目前來看配套不是很成熟，但它市中心更近，邊上又有大多空地，充滿想象空間，適合中長(zhǎng)線投資。
3 問：葉老師，杭州周邊購(gòu)房建議買哪里？投資為主，預(yù)算150萬(wàn)左右。答：投資現(xiàn)在真的很難，不能有大的預(yù)期。這個(gè)價(jià)位可以看一下桐鄉(xiāng)。問：老師您好，我在16年在杭州買了一套商鋪，辦好手續(xù)85萬(wàn)，現(xiàn)在年租金4.5萬(wàn)，已經(jīng)入坑了，現(xiàn)在想賣掉，中介估計(jì)也就120萬(wàn)左右還不知道能不能賣掉，老師，我現(xiàn)在很迷茫，不知道是繼續(xù)持有還是繼續(xù)降價(jià)賣掉，（我在杭州已經(jīng)有兩套住宅了暫時(shí)不能繼續(xù)購(gòu)買住宅，）問：請(qǐng)教下，回遷到始板橋未來社區(qū)好還是上木場(chǎng)巷社區(qū)海潮雅園好？后者有確定的錢學(xué)森學(xué)校，謝謝。答：始版橋，學(xué)校會(huì)變，地鐵，地標(biāo)不會(huì)變。問：葉老師，朝聞花城，汝悅美境，哪個(gè)值得買后期價(jià)值大些？答：時(shí)間放長(zhǎng)寧圍更好，如果自住朝聞可以。
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