新政和紅盤一起來，至少2萬戶「濱粉」都在糾結 ▏起樓問答NO.31

葉帥起高樓 2021-04-27

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問：為何會選擇這個節(jié)點升級調控？

答：主要因為是三個節(jié)點，一是，因為嚴格的限價，新房的價差越來越明顯，造成粉盤也變紅，所以中簽率越來越低，普通非無房戶的購房者買房越來越難，而一些高層次人才利用政策漏洞炒房，讓杭州的新房市場情緒浮躁。二是，新房中簽率越來越低，也傳導到土拍市場，今年1月的土拍過于火熱，屢次拍到自持，事實上又減少了商品房的供應量。三是，從大環(huán)境看，無論是全球的疫情仍在繼續(xù)也好，各國有可能繼續(xù)放水，還是上海、深圳、南京各地都出臺了樓市新政，都在促使杭州也出新政。

問：新政對新房、二手房市場分別有什么影響？

答：新政的主要內容分三個方面，一，房票上，提高了普通房票的門檻，數萬人計的高層次人才的房票被追加了一定的制約，同時對2018年4月4日以后換房產生的無房戶進行了照顧性的調整；二，搖號和限售措施上，更加嚴格，積極阻止短期的炒房者；三，交易成本上，二手房增值稅免征年限從2年改為5年。

從影響來說，一，新房的中簽率將會提高，特別是普通房票會得到明顯改觀，像2020年杭州的贈予行為就是3300多起，這樣的房票就受到了嚴格的控制。二，新房的中簽率提高，也會促進部分房東換房搖新房，所以二手房的供應量會上升。三，雖然二手房的供應量會上升，但因為交易成本的提高，成交情況會分化，有助于二手房降溫。

還是一句話，該買房就買房。要投資的話，也要做好長線投資，不要存在短期賭博心理。

問：據說，御潮府385套，江河鳴翠430套，丹楓四季509套，嘉品227套，觀品191套，君品416，博語216套，2300多套集中放量，我該怎么選？

答：確實有一些糾結的，都是品質紅盤，基本上都可以算是濱江系。雖然新政出來以后，少了一部分房票，也有一些短期投資者觀望了，但整體來說，這些紅盤的性價比超高，對于真正的長線投資和自住者還是不會放過這個機會。

這個時候，你的選擇原則還是三個方面，一要有總價思維，不光要盯單價，還要看戶型大小，二要有自住思維，還是要結合自己的工作與生活半徑，三要有田忌賽馬的意識，要多重視一些次優(yōu)選擇。這個選擇，比高考志愿還難，高考是平衡志愿，多多少少你同類學校中還是有機會可以上的。但買房，你只有一個機會，一票不中，這一次集體開盤的機會你都沒有了。

總體來說，這些盤都是好的，具體怎么選，你根據這三個原則來。

問：亞運村三個盤：萬科、綠城和華潤，怎么選？

答：華潤位置最好，綠城的住宅體量最大，因為華潤有萬象城有酒店和寫字樓，整體生態(tài)會更豐富些，綠城和萬科能搖到也是好的。

問：市北二手房保利大國璟和桂語江南高層怎么選？前者到地鐵200多米，后者700多米，開發(fā)商后者硬，請問怎么選？

答：從掛牌價格看，桂語朝陽要貴一些，這也就能看出品牌的溢價，如果價格能承受，建議選后者。

問：合能杭玥府89平值得入手嘛？

答：89方的三房兩衛(wèi)，投資主流產品，第三房是小了點，對于首套剛需也只能有所失有所得，品牌弱了一丟丟，其他都還不錯。

問：祥生云湖城和眾安順源府哪個更好？

答：順源府吧，離地鐵更近，品牌也還牢靠。

問：目前有一套金地鷺影軒的洋房131平。想把洋房賣掉，去搖亞運村或者其他的新盤。小孩子 2023年讀小學一年級，不知道時間是否來得及。亞運村有學校么？預算600萬左右，還有其他地方可以搖么？文輝和濱江具體能幫忙列幾個盤么？

答：支持置換，但是要做好搖不到亞運村的準備。亞運村有自帶的18班小學和幼兒園，板塊內私立的有崇文實驗小學，學軍中學附屬文淵中學，具體的學校劃分要根據交付實際情況劃分。時間上比較緊張，后面有很多不確定因素。

600萬的預算，除了錢江世紀城幾個盤，其他可以關注文暉、濱江，這些地方教育資源都不會差，錦繡公館現房也可以試試運氣。文暉嘉里項目，濱江區(qū)的錦上和品，濱江區(qū)的丹楓四季，還有濱康綜合體，戶型可能偏大，總價要拉一拉，或者就只有低樓層。