導(dǎo)語：孫宏斌再現(xiàn)并購江湖。

旭輝與彰泰合體不到百日就宣告“分手”，經(jīng)過97天的“曖昧”，旭輝與彰泰最終迎來的結(jié)果卻是一句“我們不合適”。

沒有一點(diǎn)點(diǎn)防備，旭輝宣布和彰泰“分手”，緊接著彰泰和融創(chuàng)“好了”。

彰泰與旭輝3個(gè)月閃電分手

1月7日，旭輝集團(tuán)與廣西最大本土房企彰泰集團(tuán)，在廣西南寧簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。旭輝與彰泰將按照65%：35%的股權(quán)比例共同合作成立平臺公司。

框架協(xié)議簽署后，旭輝及彰泰將分別支付人民幣8億元及1億元作為定金，以確保后續(xù)合作的開展。不過，由于該協(xié)議僅為框架協(xié)議，未來雙方如何注入資產(chǎn)等細(xì)節(jié)暫未披露。

旭輝與彰泰的合作模式是通過雙方入股進(jìn)入新公司的模式，旭輝可以借助彰泰在當(dāng)?shù)氐挠绊懥?，?shí)現(xiàn)廣西的深耕布局。

令人出乎意料的是，彰泰與旭輝官宣3個(gè)月后閃電分手，新歡是融創(chuàng)。

4月13日，旭輝公告稱，此前與彰泰簽訂的合作框架協(xié)議解除。

4月16日，融創(chuàng)方面公告與彰泰集團(tuán)的合作事項(xiàng)。

從公告內(nèi)容來看，融創(chuàng)與彰泰的合作方式和旭輝之前公布的相差無幾，不過更具體了：雙方共同設(shè)立合資公司，接手彰泰集團(tuán)所屬目標(biāo)公司100%權(quán)益。交易對價(jià)約99.1億元，交易完成后，融創(chuàng)西南集團(tuán)與彰泰集團(tuán)將分別持有合資公司80%及20%股權(quán)。

若該交易完成，融創(chuàng)中國方面將持有彰泰集團(tuán)80%的權(quán)益。

據(jù)悉，新合資公司董事會將由5名董事組成，其中4名由融創(chuàng)西南集團(tuán)委派，1名由彰泰集團(tuán)委派。彰泰集團(tuán)委派的董事?lián)味麻L，融創(chuàng)西南集團(tuán)委派的總經(jīng)理擔(dān)任合資公司法定代表人。

三個(gè)月時(shí)間過去，“旭輝彰泰”解體，“融創(chuàng)彰泰”合體。這三者的“愛恨情仇”，結(jié)局很有意思，也意味深長。

“一棄一取”背后的邏輯

關(guān)于合作終止的原因，旭輝方面表示：“盡職調(diào)查完成后，因進(jìn)一步合作所需的條件不能在短時(shí)間內(nèi)達(dá)成，雙方謹(jǐn)慎考慮和協(xié)商后，決定解除合作框架協(xié)議。”目前，雙方對盡調(diào)結(jié)果未達(dá)一致，而未達(dá)預(yù)期的方向也指向了可能存在的財(cái)務(wù)方面的問題。

多次強(qiáng)調(diào)謹(jǐn)慎“買入”的孫宏斌，這一次，接盤了彰泰集團(tuán)。出資99.1億元與彰泰集團(tuán)成立合資公司，持股比例80%。與此同時(shí)，融創(chuàng)服務(wù)也公告稱，以8億元收購彰泰服務(wù)80%股權(quán)。

彰泰是廣西本土龍頭房企，最近3年的年銷售金額均超過200億元，2020年銷售金額位居廣西第一。本身現(xiàn)金流、總資產(chǎn)結(jié)構(gòu)都較好，這也許是融創(chuàng)所看重的。

有著“并購?fù)酢敝Q的融創(chuàng)，已經(jīng)低調(diào)了一年多，未發(fā)起重量級的收購案。

在2020年，融創(chuàng)專心于降負(fù)債、謹(jǐn)慎拿地、分拆上市，以盡快符合“三道紅線”要求。到2020年底，融創(chuàng)成功降檔，僅踩中一條紅線。

但是，在銷售業(yè)績達(dá)成上，融創(chuàng)沒有這么順利。

去年融創(chuàng)銷售金額5753億元，未完成6000億元銷售目標(biāo)，同比漲幅約3.4%。相較而言，同臺競技的恒大、萬科、保利期內(nèi)銷售業(yè)績漲幅分別20.3%、11.6%、8.88%。

去年底，為了實(shí)現(xiàn)降杠桿回現(xiàn)金的目標(biāo)，融創(chuàng)下半年拿地動(dòng)作較為謹(jǐn)慎，但是，2021年伊始，融創(chuàng)便加大了拿地力度。

今年一季度，融創(chuàng)新增貨值704.1億元，其積極性遠(yuǎn)超去年第三、四季度，多個(gè)城市土拍現(xiàn)場，頻繁閃現(xiàn)融創(chuàng)奪地身影。

公開市場拿地的同時(shí)，融創(chuàng)此番收編土儲貨值達(dá)700億的彰泰集團(tuán)，則是再度祭出了自己的并購必殺技，快速擴(kuò)充土儲規(guī)模。

廣西巨大的市場潛力，或是如旭輝目的一般，融創(chuàng)意欲以此收購快速搶占市場的原因。來自第三方數(shù)據(jù)顯示，2020年廣西商品房銷售面積6729萬平方米，商品房銷售額4251億元，商品房銷售面積在全國排名第11位。今年一季度，廣西市場成交熱度回升，房企銷售速度加快，廣西房企TOP10銷售面積也達(dá)到306.7萬平米。

作為“廣西一哥”的彰泰，在云南、江蘇、江西、湖北等地均持有房地產(chǎn)項(xiàng)目。

這次合作有助于融創(chuàng)與彰泰集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，進(jìn)一步鞏固其在廣西壯族自治區(qū)的領(lǐng)先地位及市場影響力。

融創(chuàng)同時(shí)收購彰泰房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，將有助于融創(chuàng)西南區(qū)域規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，而且是短期內(nèi)就可實(shí)現(xiàn)。此外，收購彰泰物業(yè)滿足了當(dāng)前融創(chuàng)服務(wù)規(guī)模擴(kuò)張的需求，可謂一石二鳥。

另外，引起大家討論是融創(chuàng)自身的現(xiàn)金實(shí)力是否足以支撐收購事項(xiàng)。不過截至2020年底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1326億元。其對外的宣傳口徑為，此次收購對融創(chuàng)整體流動(dòng)性的影響十分有限。而且其采取的是分期支付，融創(chuàng)需在2021年4月底前合計(jì)支付第一筆29.73億元款項(xiàng)，其余分別在2021年7月底、2022年1月支付。

合作模式漸成房企常態(tài)化生存模式

房地產(chǎn)行業(yè)沒有“小而美”，只有“小而沒”。隨著行業(yè)集中度不斷提升，未來房企并購、合并等事項(xiàng)會不斷增多，尤其是對土地進(jìn)行合作開發(fā)、增強(qiáng)股權(quán)類融資比例等多種操作手法會不斷增多。

作為桂林當(dāng)?shù)氐谋就练科螅锰┘瘓F(tuán)創(chuàng)始人黃海濤始終居安思危，曾在2017年接受采訪時(shí)曾表示，想要走出去，并計(jì)劃將總部搬去南寧，謀求更好的發(fā)展。如果不擴(kuò)張就沒法好好活，地產(chǎn)“寡頭時(shí)代”，你不做大，就會被大的吃掉。

在“五道紅線”加碼下，以及房企規(guī)模擴(kuò)張的需求下，合作共贏成為房企發(fā)展，謀求規(guī)模提升的一條非常重要賽道。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，雖然能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，然而，合作更是一個(gè)雙向選擇的過程。

在合作中投入更多資金，占據(jù)合作的主導(dǎo)權(quán)和更多的話語權(quán)的房企而言，想要實(shí)現(xiàn)快速快速擴(kuò)張的目的，則需具備戰(zhàn)略能力、研究能力、投資能力融資能力、營銷能力、產(chǎn)品/服務(wù)能力、運(yùn)營能力、現(xiàn)金流統(tǒng)籌能力、核心競爭力、組織能力10種能力。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，合作是做強(qiáng)做大的必由之路，對于民營企業(yè)來講，與政企合作、與國有企業(yè)的合作更是做強(qiáng)做大的必由之路。

房企通過與政府的合作，得以降低城市進(jìn)入的門檻。在政府的支持下，更順利地在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，推動(dòng)項(xiàng)目落地并快速進(jìn)入運(yùn)營狀態(tài)。2020年融創(chuàng)是和政府合作最多的，在文旅、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、城市更新方面都借助和政府合作加速推動(dòng)。

萬科、恒大、禹洲等房企已國有字號“援軍”。國有房企作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的主要力量之一，在資源與資金方面占據(jù)相當(dāng)大的優(yōu)勢。此外大部分國有房地產(chǎn)公司通過以往努力，負(fù)債已經(jīng)降到一個(gè)合理水平，基本能滿足三道紅線要求，不受新規(guī)束縛，因此能得到更多金融支持。民營企業(yè)經(jīng)營方式、決策機(jī)制相對靈活。國企與民企合作，是資源和能力的互補(bǔ)。建議民營房地產(chǎn)公司加大與各級國有房地產(chǎn)公司的合作，甚至參與到國有企業(yè)混改。

在打造企業(yè)外部合作機(jī)制時(shí)，有三種策略可以借鑒：通過企業(yè)間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合策略，形成更大的競爭優(yōu)勢。或者差異化策略，企業(yè)之間互補(bǔ)短板，使各自的競爭力都得到提升。當(dāng)然也可以采用抱團(tuán)發(fā)展的合作策略，如兩家企業(yè)各自都有劣勢，規(guī)模都比較小，在資源、市場上等方面競爭力都不夠，就可以抱團(tuán)發(fā)展。