?? 撰文 | 趙靈兒 ? 《地盤》特邀撰稿人

上周末，鄭州主城8個(gè)項(xiàng)目扎堆開盤，開盤數(shù)據(jù)給購房者又打了一劑強(qiáng)心針。

康橋美廬灣去化100%、富田九鼎公館去化96%、中海湖濱世家去化90%、亞新美好書苑去化87%......共計(jì)推出1568套房源，瞬間消化了1303套，整體去化率83%以上。

瀚海航城售樓部門前排長龍的照片流出，鄭州樓市再一次被點(diǎn)燃。

?網(wǎng)上流出航城排隊(duì)照片

與銷售市場(chǎng)截然不同的是，鄭州租房市場(chǎng)的表現(xiàn)格外冷清，和鄭州炎熱的天氣對(duì)比鮮明，和鄭州火爆的樓市簡直是冰火兩重天。

甚至有媒體曝出，截至目前，鄭州租金已經(jīng)連跌了14個(gè)月。

  1  

追溯鄭州

房租的漲跌歷史

▽

鄭州房租的上漲伴隨轟轟烈烈的城中村改造一路走來，甚至一路高歌。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，2003年至今這16年，鄭州已經(jīng)拆除了600多個(gè)城中村，如今四環(huán)內(nèi)已經(jīng)難覓城中村的身影了。

?遠(yuǎn)去的城中村

有業(yè)內(nèi)人士坦言，城市改造，直接導(dǎo)致房價(jià)和房租的飆升。

鄭州房租的吸血上漲，始于2016年，這一年，不僅鄭州房價(jià)發(fā)瘋似的飆升，鄭州三環(huán)內(nèi)陳砦、廟里等最后的城中村也迅速消逝。數(shù)十萬鄭漂被迫收拾行囊，搬離曾經(jīng)通道狹窄、環(huán)境臟亂、設(shè)施匱乏但生活成本廉價(jià)的落腳地，500塊錢就能租住一個(gè)月的城中村生活成了過去式。

這批人要付比之前高出幾倍的租金搬到主城的小區(qū)里，為了降低生活成本，甚至需要跟別人合租，平攤水電氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，公用一個(gè)廚房、衛(wèi)生間等設(shè)施。

一瞬間，房源供應(yīng)量減少，需求大增，包括過去生活滋潤、不愁房子租不出去的房東，都淪為新的求租者，一房難求，導(dǎo)致租金飆升，甚至有的人被攆到了平原新區(qū)。

?情懷之后終要讓夢(mèng)想落腳

2018年，鄭州租房市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)向。

下面是我兩個(gè)朋友的親身經(jīng)歷。

“我前段時(shí)間想出手一套67.5m2的老房子，當(dāng)時(shí)有個(gè)買家出價(jià)60萬，我嫌太便宜了，沒賣，之后再也沒有買家問過，60萬也難賣了，租不出去也賣不出去，很發(fā)愁?！?/span>

“我的房子在桐柏路隴海路附近，地鐵5號(hào)線這兒有一站，本以為5號(hào)線開通了會(huì)很好租，沒想到一直租不出去，連看房的人都沒有。”

寧愿把牛奶倒掉，也不愿降價(jià)賣掉的，是資本家。寧愿空租，也不愿降租的，亦是那種手握幾十套房，或資產(chǎn)千萬級(jí)以上的大房東。

無獨(dú)有偶，我們小區(qū)業(yè)主群里有個(gè)土豪，鄭州東南西北有好幾套房子，他對(duì)鄭州租房市場(chǎng)也很憂慮：“我五龍新城的精裝三房，2000塊錢都租不出去，鄭東新區(qū)那套140m2的精裝房，以前租一萬，現(xiàn)在只能租七千，目前這個(gè)租戶如果走了的話，估計(jì)七千也租不到了?！?/span>

?數(shù)據(jù)來源諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

這兩年鄭州租房市場(chǎng)降溫明顯，房租比著過去降得厲害，兩房降價(jià)二三百很常見，三房降價(jià)一千左右的也不少，而且房租降了也很難找到租客。

現(xiàn)在的中介也不走心，大量有利可圖的新房刺激，不少中介已經(jīng)放棄租賃業(yè)務(wù)了，這反倒成就了安居客、鏈家、58同城等網(wǎng)站流量持續(xù)的走高。

根據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，過去一年，只有2018年11月鄭州租金有一個(gè)小高峰，呈現(xiàn)需求量大于供給量的情況，此外的11個(gè)月，都是供大于求的局面。

?近一年市場(chǎng)供需概況

顯而易見，這反應(yīng)供求決定價(jià)格的原理，供不應(yīng)求的時(shí)候租金最高，供大于求，市場(chǎng)自然會(huì)主動(dòng)適當(dāng)?shù)亟祪r(jià)。

房租下跌，說明很多人手里有房，出于保值心理，既不愿賣出，也不想閑置，所以不惜低價(jià)出租。這種現(xiàn)象至少說明一部分人手里有空閑房，本身也并不缺房住。

房租是剛需，體現(xiàn)出來的是居住屬性，是市場(chǎng)最直接的反應(yīng)。

  2  

是誰在阻擊

租房市場(chǎng)

▽

從2017年底，鄭州租房市場(chǎng)才從瘋狂的漲租潮里解脫出來，慢慢恢復(fù)平靜，直到現(xiàn)在變得冷清，總結(jié)起來，主要有以下幾個(gè)原因。

2016年被高房租逼走了一部分人。有的轉(zhuǎn)戰(zhàn)北上廣深等大城市，有的則迫于無奈回到老家。

之前租房的那批人中，已經(jīng)有些人買過房子了。有的人咬緊牙關(guān)湊錢買了鄭州市內(nèi)的剛需盤，有的人買了鄭州黃河以北的平原新區(qū)（當(dāng)年鄭州房價(jià)八九千一平的時(shí)候，平原新區(qū)只有四五千），再或者就是買了滎陽、南龍湖、中牟等鄭州近郊。哪怕被擠到黃河北的那批人，眼下幸福感也有提升，畢竟房子是自己的，比租房穩(wěn)定多了。

?有房才有家的觀念根深蒂固

鄭州四環(huán)內(nèi)大刀闊斧的開建，土地、新房供應(yīng)量增多，房源增多導(dǎo)致租房市場(chǎng)供大于求。

這兩年政府調(diào)控嚴(yán)厲，在這個(gè)特殊時(shí)期，開發(fā)商用低首付、首付分期等手段吸引了大批剛需客，動(dòng)輒首付1萬、3萬，拉低了購房門檻，對(duì)剛需的吸引力很大。2018年，鄭州市區(qū)商品住宅累計(jì)銷售約33.2萬套；2017年，鄭州市商品房銷售也30萬套左右。

量大了，市場(chǎng)難免會(huì)被沖淡。

隨著城中村拆遷接近尾聲，安置房大批量交付。2018年，安置房網(wǎng)簽了9萬套，2019年依然有大量安置房會(huì)投入租房市場(chǎng)，由于安置房獲取的成本低，租金自然也不高，之前1900元只能租個(gè)單間的租客，可能更愿意花2300元租一整套安置房。

硬生生的拉低整體租金水平。

?租房市場(chǎng)陷入囚徒困境

公寓也是主力。

2016-2017年，鄭州公寓銷售約474萬方，2018年，公寓銷售132萬方。盡管公寓后期交易稅費(fèi)高，但面積小總價(jià)低，且往往精裝交付，省了年輕人不少麻煩，公寓產(chǎn)品始終熱銷。每年100多萬方的公寓入市，大部分也會(huì)流入租賃市場(chǎng)，這對(duì)鄭州房屋的租金也是個(gè)不小的壓力。

從供求方面來看，鄭州目前1/3的城中村回遷，未來安置房還會(huì)持續(xù)增多，近兩年鄭州新建商品房和存量房繼續(xù)增多，公寓的大量供應(yīng)，房租似乎沒有上漲的動(dòng)力。

?公寓的大量供應(yīng)紓解了大量年輕群體

在需求方面，按照鄭州目前人口自然流入量，很難消化完大量增加的供應(yīng)量。租金的下跌對(duì)投資購房來說不是好事，但是符合中央“房住不炒”的政策。

房租上漲的前提是供不應(yīng)求，供不應(yīng)求的前提是有人住，有人住的前提是在鄭州工作能養(yǎng)活你和你的房租?，F(xiàn)在房租下跌，房子回歸居住屬性，有助于鄭州進(jìn)一步吸引人口流入，為城市發(fā)展帶來新的活力。

長期還是要看人口，人口才是需求的根源。

?人口吸引力才是城市發(fā)展關(guān)鍵

從2017年以來各地的“搶人大戰(zhàn)”和房價(jià)、房租變化的關(guān)聯(lián)性可以看出：一個(gè)城市的人口凈流入量與樓市購買力呈高度正相關(guān)。

只要鄭州能持續(xù)不斷吸引人留下，房租就會(huì)回暖上漲。

  3  

誰還在支撐

租房市場(chǎng)

▽

人房兩旺的市場(chǎng)局面，往往發(fā)生在每個(gè)的夏季。

6、7月份，大批懷揣夢(mèng)想和激情的莘莘學(xué)子將步入社會(huì)，鄭州租房市場(chǎng)會(huì)迎來一個(gè)旺季。鄭州有58所高等院校，每年在校學(xué)生達(dá)118萬人。

根據(jù)58英才招聘研究院的調(diào)查數(shù)據(jù)，對(duì)畢業(yè)生畢業(yè)后是否愿意留在大學(xué)所在城市進(jìn)行了調(diào)研，重慶、北京、鄭州高校的外地生源畢業(yè)生留下工作的意愿最強(qiáng)，達(dá)到90%以上。

?鄭州畢業(yè)生有意向留在本地高達(dá)90%

2018年，全省共有普通高校畢業(yè)生57.3萬人，2019年，全省高校畢業(yè)生將突破61萬人，高校畢業(yè)生人數(shù)持續(xù)增加，部分學(xué)生會(huì)在畢業(yè)前事先租好房子，其余的也將在近兩個(gè)月踏出校門，開啟新的人生旅途，找房子是第一要事。

上個(gè)月，鄭州各區(qū)租金同比、環(huán)比全部下跌，這個(gè)月已經(jīng)回暖明顯。

短期來看，這些畢業(yè)人口會(huì)促使房租有一波上漲，長遠(yuǎn)看也影響房價(jià)，因?yàn)檫@些都是將來潛在的購房群體。

?鄭州各區(qū)縣租金對(duì)比

大學(xué)生租房只是個(gè)過渡，家境殷實(shí)的畢業(yè)之前就直接買房了；有部分根據(jù)家庭實(shí)際情況的，畢業(yè)2年后基本也能買；完全靠自己白手起家，畢業(yè)幾年或者時(shí)間長了最終也能逃離租房。

或早或晚，無論如何也要買套房子，這是在城市立足的根本，哪怕短暫的啃老，或者找親戚朋友抓借。

隨著國家租賃市場(chǎng)的發(fā)展，未來租賃市場(chǎng)占據(jù)一席之地是大勢(shì)所趨。不排除有的人會(huì)一直租房生活，目前租金低于月供，選擇租房的人生活質(zhì)量相對(duì)要高一些，這是租房的動(dòng)力所在。

租房還是買房，沒有對(duì)與錯(cuò)，把目光放到5年、10年后，境遇也許就是天壤之別。

?年輕一族不妨將眼光放遠(yuǎn)一些

目前，我國租賃市場(chǎng)極不成熟，沒契約精神，無法律約束，房東隨時(shí)攆人的情況時(shí)有發(fā)生，甚至當(dāng)下的商鋪?zhàn)赓U亦是如此。

租房最大缺點(diǎn)是沒有歸屬感，擔(dān)心房租漲價(jià)、催租、提前毀約，這種漂泊感無法消散，眼睜睜看著房價(jià)上漲，與人的差距越來越大。現(xiàn)在的房租也許還能當(dāng)月供，未來就很難說了。

這兩年，樓市被那只無形的手控制著，意味著從租客變?yōu)榉恐鞯臋C(jī)會(huì)還在，或許，這就是角色轉(zhuǎn)變的末班車。