■ 撰文 | 郭春江 ? 《地盤(pán)》指定撰稿人

這是一個(gè)公寓泛濫的年代。

當(dāng)下，各種公寓產(chǎn)品充斥市場(chǎng)，叫賣(mài)聲此起彼伏，消費(fèi)者眼花繚亂。

受?chē)?guó)家政策影響，住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)利好，火熱的發(fā)展勢(shì)頭吸引了各路資本進(jìn)入，瞄準(zhǔn)青年及白領(lǐng)的中端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，品牌有如雨后春筍，更是有機(jī)構(gòu)和財(cái)團(tuán)進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。

開(kāi)發(fā)商也進(jìn)入亂戰(zhàn)時(shí)代，瞧準(zhǔn)了公寓市場(chǎng)的房企紛紛推出自己的公寓品牌，而對(duì)服務(wù)和管理要求更為嚴(yán)苛的高端市場(chǎng)的品牌，屈指可數(shù)。

由于土地性質(zhì)的限制，大多的商業(yè)地塊被做成了公寓產(chǎn)品。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)年限、配置差異、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，甚至學(xué)位等差異，鄭州市場(chǎng)上的公寓產(chǎn)品售價(jià)普遍低于周邊住宅。

這也正是鄭州的尷尬，泛濫的公寓那么多，連個(gè)叫得響的公寓產(chǎn)品都沒(méi)有。

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公寓市場(chǎng)

蛻變中迎來(lái)大考

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時(shí)間進(jìn)入2019年，房租抵個(gè)稅成為熱門(mén)話題后，房東們坦言要上漲房租，以沖抵其補(bǔ)稅后的損失。

?房租抵稅一時(shí)成為熱點(diǎn)話題

也有業(yè)界人士分析說(shuō)，該政策的執(zhí)行將會(huì)影響公寓市場(chǎng)。也有分析人士認(rèn)為，鄭州有60000套安置房上市，公寓市場(chǎng)的前景并不樂(lè)觀。

話分兩頭說(shuō)。

就公寓而言，由于容積率普遍偏高，多數(shù)公寓更像是集體宿舍，或者早些時(shí)期的筒子樓，單套內(nèi)部空間狹小、功能劃分不足，社區(qū)綜合配套不足，只解決了低層次的住的問(wèn)題，而沒(méi)有真正解決更高訴求的生活本質(zhì)問(wèn)題。

而一些安置房，如果做不到像永威城、錦藝四季城的安置房標(biāo)準(zhǔn)，基本也沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)力。因?yàn)槌嗣娣e上的優(yōu)勢(shì)，連前面說(shuō)的小公寓都不如。

?安置房高標(biāo)準(zhǔn)交付鳳毛鱗角

歸根結(jié)底，都不是真正的公寓。

傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)里，小公寓就是給原來(lái)的那些租房客準(zhǔn)備的，而安置房，也大都租給了基層的城市奮斗者。甚至一些剛需項(xiàng)目，把面積做小也是這樣的初衷。

而恰恰是這些中堅(jiān)力量，更需要一些服務(wù)與配套的支持，顯然，市面上的大多產(chǎn)品是不具備的。

當(dāng)然，大多參與公寓市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，除了有強(qiáng)大的資本推動(dòng)外，第三方資金的介入，也是公寓即將迎來(lái)的優(yōu)勢(shì)之一，這足以讓公寓運(yùn)營(yíng)者在一定程度上保有對(duì)其他租賃住房的優(yōu)勢(shì)。

?資本與政策的參與讓公寓市場(chǎng)充滿(mǎn)機(jī)會(huì)

甚至，在國(guó)家層面有相關(guān)的政策及資金支持。

無(wú)論是哪種形式存在，公寓市場(chǎng)面臨的困難必須正視，因?yàn)檎嬲拇罂迹艅倓傞_(kāi)始。

說(shuō)到底，公寓之間的競(jìng)爭(zhēng)，除了前期在位置、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等方面的優(yōu)勢(shì)外，更多的在于服務(wù)上的競(jìng)爭(zhēng)。

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頭部品牌將入鄭

服務(wù)式公寓的機(jī)會(huì)

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真正能代表公寓水平的，其實(shí)是服務(wù)式公寓，這在東南亞和中國(guó)一線城市較為常見(jiàn)。

這種產(chǎn)品越來(lái)越受到上流人士的喜愛(ài)，甚至成為某些外企和實(shí)力公司高管外出的首選。其最大的特色是服務(wù)，其產(chǎn)品形態(tài)是長(zhǎng)租公寓，這兩點(diǎn)，與酒店完全不同，但服務(wù)和設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)是和五星級(jí)酒店看齊的。

?服務(wù)公寓成為城市新富階層首選

與當(dāng)前的酒店市場(chǎng)趨同，未來(lái)的服務(wù)式公寓也會(huì)細(xì)分化。

隨著鄭州城市競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提升，未來(lái)在鄭州生活和來(lái)鄭州差旅的高端人士勢(shì)必增多，高端公寓產(chǎn)品也必將順應(yīng)消費(fèi)者的生活方式及時(shí)調(diào)整，未來(lái)的空間巨大。

分析人士認(rèn)為，從消費(fèi)群體的提升層面來(lái)看，高端產(chǎn)品被看好，主要在幾個(gè)方面：

1?除中產(chǎn)階級(jí)和外企派駐人員的增長(zhǎng)外，高端群體客源的豐富性也在增加，消費(fèi)意愿在增強(qiáng)；

2?中國(guó)企業(yè)的商務(wù)消費(fèi)高端群體也與日俱增；

3?新興的富豪階層的崛起；

4?創(chuàng)二代階層對(duì)高端服務(wù)式公寓的需求在增加。

種種跡象表明，服務(wù)式公寓的消費(fèi)需求正在以跑步的速度增長(zhǎng)。

雅詩(shī)閣中國(guó)華北及華南區(qū)大區(qū)總經(jīng)理暨中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)拓展部副總裁曾文強(qiáng)指出，中國(guó)高端公寓市場(chǎng)的增速不會(huì)放緩，未來(lái)雅詩(shī)閣將更聚焦與一線和準(zhǔn)一線城市。

?雅詩(shī)閣服務(wù)公寓布局圖

雅詩(shī)閣的布局戰(zhàn)略言之鑿鑿的雄韜偉略在行動(dòng)上也得到了證實(shí)。

前不久，雅詩(shī)閣高管一行來(lái)鄭州考察建業(yè)天筑國(guó)際公寓時(shí)表示，有極大的興趣進(jìn)軍中原市場(chǎng)。

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鄭州服務(wù)式公寓樣板

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建業(yè)天筑公寓開(kāi)業(yè)的消息不脛而走。

作為中原首家落地的服務(wù)式公寓，建業(yè)天筑國(guó)際公寓受到市場(chǎng)的極大關(guān)注，建業(yè)加速布局公寓市場(chǎng)也被市場(chǎng)所看好，其唯美精致的風(fēng)格更是深入人心，得到社會(huì)人士、業(yè)界同行和一些資本、財(cái)團(tuán)的頻頻青睞。

?建業(yè)天筑國(guó)際公寓的視覺(jué)美

資料顯示，鄭州建業(yè)天筑國(guó)際公寓擁有302套格調(diào)雅致的客房，配套健身房、“築”日餐廳、“天尚”全日餐廳、兒童室、會(huì)議室、特設(shè)女士樓層等，旨在為在鄭州工作的國(guó)內(nèi)外商旅人士提供安全、私密、時(shí)尚、溫馨的生活空間。

?天尚餐廳

公寓以“心安之處即為家”為品牌標(biāo)語(yǔ)，致力于追求家的氛圍，打造無(wú)拘束的巔峰享受，凸顯無(wú)隔閡的交際和生活狀態(tài)。

?簡(jiǎn)約而不失時(shí)尚的公寓服務(wù)中心

來(lái)自芳草地的藝術(shù)掛畫(huà)、韓國(guó)藝術(shù)家LEE HUN CHUNG創(chuàng)作的陶瓷服務(wù)臺(tái)、酒店大堂的發(fā)財(cái)貓擺件、法國(guó)CLAIRE MARFISI設(shè)計(jì)的陶瓷裙子、艾美團(tuán)隊(duì)帶來(lái)的丙烯畫(huà)，琳瑯滿(mǎn)目的藝術(shù)文化精品，讓公寓在詮釋本地特色的同時(shí)，表達(dá)了國(guó)際新風(fēng)尚。

?唯美的大堂

建業(yè)天筑國(guó)際公寓駐店副經(jīng)理郭子鷹認(rèn)為，鄭州服務(wù)式公寓尚處于萌芽狀態(tài)，建業(yè)只不過(guò)是做了第一個(gè)吃螃蟹的人。這對(duì)公寓運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，壓力還是很大的。

據(jù)郭子鷹介紹，鄭州建業(yè)天筑國(guó)際公寓是建業(yè)集團(tuán)繼鄢陵建業(yè)花滿(mǎn)地溫泉酒店之后又一原創(chuàng)自營(yíng)品牌酒店，開(kāi)創(chuàng)建業(yè)高端服務(wù)公寓品牌序列先河，將豐富和完善“建業(yè)+酒店”服務(wù)生態(tài)，為城市中高端人士提供更多樣的新型生活方式選擇。

?建業(yè)+幸福生態(tài)系統(tǒng)

與其他長(zhǎng)租公寓和高端服務(wù)式公寓不同，建業(yè)的服務(wù)式公寓是一個(gè)自持型的重資產(chǎn)項(xiàng)目，一般的公司根本玩不轉(zhuǎn)。

服務(wù)式公寓一般都是通過(guò)高附加值的服務(wù)，拿空間和空間使用率賺錢(qián)。目前來(lái)看，道路較為漫長(zhǎng)。

郭子鷹認(rèn)為，把服務(wù)、運(yùn)營(yíng)做精不容易，需要有強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)和人才儲(chǔ)備，也需要進(jìn)一步提升社會(huì)塔尖階層的消費(fèi)觀。

?三房行政公寓

其實(shí)，高端公寓比拼的是產(chǎn)品品質(zhì)和穩(wěn)定的服務(wù)表現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)低谷期，高端公寓能保證良好的現(xiàn)金流，市場(chǎng)強(qiáng)勁時(shí)資產(chǎn)可快速出手，品牌溢價(jià)空間很大。因此，高端市場(chǎng)更有潛力。 

總體來(lái)說(shuō)，鄭州建業(yè)天筑國(guó)際公寓不只是一個(gè)居家的自在空間，更是一個(gè)結(jié)識(shí)鄰里、廣交親友的平臺(tái)。

?彩虹步道將為鄰里交流提供機(jī)會(huì)

入駐建業(yè)天筑國(guó)際公寓四個(gè)多月的國(guó)泰航空河南及陜西區(qū)域首席代表陳芷琦在接受訪問(wèn)時(shí)說(shuō)，服務(wù)式公寓適合長(zhǎng)期在外出差的商旅人士，比酒店更有家的感覺(jué)。

因?yàn)椋嵵萁I(yè)天筑國(guó)際公寓和國(guó)泰航空，對(duì)于“服務(wù)至上”的概念有著相同的理解和追求。

?心安即是歸處