【1】

有一個(gè)問題幾乎每個(gè)人都深有感觸：看別人賺錢都很容易，自己賺錢卻非常難，往往是一投就錯。

這其實(shí)是大眾心理學(xué)的一個(gè)普遍現(xiàn)象，或者說是基本規(guī)律，叫做“幸存者偏差”，就是在二八定律的支配下，絕大多數(shù)的人是只能看到表面現(xiàn)象的，只能看到浮出水面的少數(shù)成功案例，即只能看到少數(shù)幸存者。

但是由于大家都只能看見這些幸存者，看不見冰山下面沉沒又沉默的大多數(shù)，所以大部分人“互相印證”，看見的都是成功，很容易得出“成功簡直易如反掌”的主觀印象。等于成功概率被大幅度放大，失敗的概率卻被大幅度縮小甚至直接被無視，被看不見。

真實(shí)的情形是：成功對任何人、任何領(lǐng)域都是很難、甚至十不足一、百不足一的：創(chuàng)業(yè)是真正的九死一生，投資則處處是陷阱和信息不對稱。

【2】

比如，很多人說，過去多年，投資學(xué)區(qū)房都賺了，說的是“都賺了”，但其實(shí)他沒看到背后沒賺的那些。

我前幾天談到了一個(gè)北京元大都遺址公園旁邊，緊緊挨著的兩個(gè)項(xiàng)目，都是無電梯老房子，裕中東里【1991年】和裕民路3號院【1984年】，都是60多平米戶型，兩居或三居。

2012年2月，這兩個(gè)項(xiàng)目單價(jià)都是在3萬塊錢左右，裕中東里有一套30368元單價(jià)成交的同期，裕民路有一套28401單價(jià)成交?？紤]到二手房即使在同一小區(qū)、同一時(shí)期也經(jīng)常出現(xiàn)不同成交價(jià)，3萬和2.8萬價(jià)格幾乎可以等同。

但是九年后，2021年3月，還是同類戶型同類面積，還是成交價(jià)格，裕中東里單價(jià)變成了13.76萬，裕民路3號院單價(jià)則是7.51萬！前者單價(jià)將近后者的兩倍！

原因？就是因?yàn)樵Ｖ袞|里被劃成了學(xué)區(qū)房。

那么，很多人就據(jù)此認(rèn)為，學(xué)區(qū)房漲得多。

表面上這個(gè)判斷沒錯：因?yàn)樵Ｖ袞|里是學(xué)區(qū)房，才從3萬漲成了13.76萬，裕民路3號院不是學(xué)區(qū)房，同一時(shí)期就只從2.8萬漲到7.51萬。難道不是學(xué)區(qū)房漲得多嗎？

且慢！事實(shí)上，這個(gè)“漲得多”，是買之前、買的時(shí)候裕中東里不是學(xué)區(qū)房，持有過程中突然被劃成了學(xué)區(qū)房的時(shí)候，它有了一個(gè)飆漲的過程。

如果將來有一天，裕中東里因?yàn)槭菍W(xué)區(qū)房，集中了太多的矛盾在上面，于是被有關(guān)部門“摻沙子”——同一個(gè)小區(qū)對應(yīng)好幾個(gè)參差不同的學(xué)校，上學(xué)靠抓鬮（過去幾年，為了緩解學(xué)區(qū)房矛盾、“均衡教育資源”，這種做法在各大城市頻繁發(fā)生），那么裕中東里的房價(jià)就會一頭栽落下來，回到和裕民路3號院相近的應(yīng)有市場價(jià)格。

那么，我們現(xiàn)在去投資已經(jīng)確定為學(xué)區(qū)房的房子，事實(shí)上是在高位接盤，說不定哪一天，它就被拉扯到跟周邊同等類型同等品質(zhì)的房價(jià)一樣的水平上去了。

所以，真相是：在過去那些時(shí)間里投資房產(chǎn)的，不是學(xué)區(qū)房漲得多，而是投資的非學(xué)區(qū)房突然被劃成學(xué)區(qū)房了，相當(dāng)于這時(shí)候天上掉陷餅，獲得了一筆巨額的意外之財(cái)！

如果你今天再去投已經(jīng)既成事實(shí)的學(xué)區(qū)房，如果哪一天又被劃成非學(xué)區(qū)或摻了沙子，房子可能跌得很慘。

所以，大部分人看問題，只能看到海平面以上冰山的一小角，那個(gè)“冰山一角”，只占冰山的1/10左右。大部分真相，大部分人看不見，或者視而不見。有的是故意視而不見，便于忽悠；有的是思考問題不全面，忽視了問題的多面性。

【3】

問題的關(guān)鍵在于：像裕中東里和裕民路3號院這樣，緊緊挨著的兩個(gè)年代相同、品質(zhì)相同、原本單價(jià)也不相上下的小區(qū)，哪個(gè)會被劃成學(xué)區(qū)房，哪個(gè)不會被劃成學(xué)區(qū)房，是有規(guī)律可循的嗎？沒有！是我們普通老百姓可以預(yù)見、可以控制的嗎？不可以！

同樣，現(xiàn)在是名校學(xué)區(qū)房的裕中東里，將來會不會有一天被“摻沙子”，學(xué)位價(jià)值大跌，是有規(guī)律可循的嗎？沒有！是我們普通老百姓可以預(yù)見、可以控制的嗎？不可以！

那么，約66平米的房子，13.76萬和7.51萬之間的差價(jià)，單價(jià)相差6.25萬，當(dāng)下總價(jià)相差412.5萬，這就是政府配額【學(xué)區(qū)】的溢價(jià)，不是房地產(chǎn)真實(shí)的市場價(jià)格。

這部分價(jià)格，普通老百姓完全無法預(yù)測無法掌控，也無任何規(guī)律可遵循，跟賭博差不多。甚至決策者在做出最后決定前，也未必知道最終怎么劃片、怎么摻沙子。

真正的聰明人，聰明之處在于，從不在自己無法掌控的領(lǐng)域浪費(fèi)時(shí)間和精力。

【4】

非學(xué)區(qū)房什么時(shí)候天上掉陷餅突然變成學(xué)區(qū)房，迎來暴漲？天曉得。

學(xué)區(qū)房什么什么時(shí)候變成非學(xué)區(qū)房，或者被“摻沙子”，也是天曉得。但這樣的事情屢屢發(fā)生。

舉例一：

童：某某兄，你是不是跟我說過有一年，你哪個(gè)學(xué)區(qū)房被重新劃片，價(jià)格直接跌了1萬啊？我今天在一個(gè)小群里面，講幸存者偏差。

答：童老師，很早以前的事情了，80萬房子，最后賣了63萬，跌了十多萬，我已經(jīng)賣了。昌平高教園區(qū)，北師大附小昌平校區(qū)。

上面這個(gè)跌幅在20%左右。

北京東三環(huán)有一個(gè)項(xiàng)目，叫富力愛丁堡公館，據(jù)說早年富力管理層也有不少人在此買房。因?yàn)橹苯訉?yīng)某個(gè)不錯的學(xué)校，價(jià)格在周邊也是鶴立雞群，2017年5月我們考察的時(shí)候，印象中成交價(jià)格在12萬左右，但后來學(xué)區(qū)也被摻沙子，價(jià)格也直接掉了2萬上下。

各城市政府整治學(xué)區(qū)房的辦法還有很多，有時(shí)那個(gè)花樣你想都想不到。上海最近有一出：華東師范大學(xué)第二附屬中學(xué)前灘學(xué)校（九年一貫制公辦學(xué)校）剛剛發(fā)布2021年招生新政，與往年不同的是，想進(jìn)第一檔排序，要給兒童在房產(chǎn)證上加名。

這意味著什么？意味著：第一，加名不能有貸款，必須全款；第二，加名以后，孩子滿18歲才能處置房屋，因?yàn)?8歲以前不具有獨(dú)立民事能力，法律規(guī)定無權(quán)處置大額資產(chǎn)，監(jiān)護(hù)人也無權(quán)越俎代庖。

落到這個(gè)程度，要么學(xué)區(qū)可能落空，要么全款鎖定十?dāng)?shù)年不能買賣。這學(xué)區(qū)房，還是好投資么？

【5】

我對所謂學(xué)區(qū)房的態(tài)度一如既往：

學(xué)區(qū)房既違背教育規(guī)律，也扭曲房產(chǎn)價(jià)值，敬而遠(yuǎn)之為上上策。

如果孩子需要上學(xué)名額，適當(dāng)兼顧學(xué)區(qū)配額溢價(jià)不多的差不多的學(xué)校就行。人生是個(gè)馬拉松，因材施教才是最好的教育方法。

【6】

那么，學(xué)區(qū)房每每在各大都市“領(lǐng)漲”，這又是怎么回事？

這是因?yàn)?，孩子上學(xué)是剛性需求，在學(xué)區(qū)房的體制機(jī)制下，“學(xué)區(qū)房”成為房產(chǎn)領(lǐng)域唯一真正的“剛需“，每到孩子上學(xué)季或需要開始準(zhǔn)備孩子上學(xué)的季節(jié)，學(xué)區(qū)房的需求就剛性劇增，這是比婚房還剛性的需求。

所以，學(xué)區(qū)房買賣的季節(jié)性扎堆現(xiàn)象頻繁發(fā)生。

同時(shí)，孩子上學(xué)和學(xué)區(qū)房又是最受社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)難點(diǎn)熱點(diǎn)問題，關(guān)注度和話題都被放大，讓一些人誤以為，既然每次都是學(xué)區(qū)房領(lǐng)漲，學(xué)區(qū)房一定漲得多。

但是，“領(lǐng)漲”只是先漲，并不意味著永遠(yuǎn)比普通房子漲得多。在波浪式上漲過程中，即使同一地段，往往也是不同小區(qū)先后漲，但永遠(yuǎn)不會有領(lǐng)漲的一直漲，后面的永遠(yuǎn)不漲。

在一個(gè)更長的投資周期里，同地段房屋，哪怕是不同品質(zhì)，只要定位沒有明顯失誤，前期沒有過度透支，漲幅也將是差不太多的。

真正有經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)投資者，恰恰不是去追風(fēng)口，而是避開風(fēng)口，找當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐膬r(jià)值洼地下手。

【完】