“這代表一種新興的力量，也是一種新興的模式，也是非常的激動人心?！睂τ谥袊蓹嗤顿Y市場現(xiàn)狀，上海晨曦股權投資基金管理有限公司資產(chǎn)管理部總經(jīng)理（簡稱“晨曦基金”）劉景春樂觀的對《融中財經(jīng)（ID：thecapital）》說。

劉景春認為，中國的股權投資，還處于剛剛起步階段，早期，更多的是靠股權的模式來做一些債券的融資。隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，以及監(jiān)管政策的不斷趨嚴，這個行業(yè)才逐步回歸本源，回歸股權投資、價值投資。在這么一個大的浪潮中，房地產(chǎn)股權基金也是屬于也才剛剛起步。

從最初的十幾人發(fā)展到現(xiàn)在擁有60多人的專業(yè)團隊，從最初十幾億的規(guī)模發(fā)展到現(xiàn)在累計管理450億，晨曦基金只用了4年時間。

“我覺得基金最基本的兩大塊業(yè)務，也是晨曦基金的立身之本，一個是投資，另一個是管控。這是兩大最核心的業(yè)務。晨曦基金是通過這兩大業(yè)務來為投資人的安全和收益保駕護航?！眲⒕按赫f。

投資是什么？投資其實就是在做不同的選擇，項目的選擇、研判，包括投資邏輯的設立。晨曦基金會研究不同的主體，市場，還要去看不同的產(chǎn)品類型，還去測算項目本身的靜態(tài)收益和動態(tài)的現(xiàn)金流情況。晨曦基金通過多維度的去審視一個項目，值不值得我去投。

怎么去保證選的過程？晨曦基金有獨立的團隊在做，還有平行的團隊，即風控和資管的團隊，就一個項目的判斷，晨曦基金會有一個平行的部門也會來判斷，叫平行盡調(diào)，主責部門是投資部門。

其次，管控特別重要。因為晨曦基金投的標的是房地產(chǎn)項目，資金巨大，周期長，流程復雜，天然需要派人去管控，沒有人去管，一筆資金出去，幾個億可能就沒了。而且房地產(chǎn)的本身，一個住宅小區(qū)幾百套甚至幾千套房子，交易流程也很復雜，如果說不安排人去管的話，很容易出現(xiàn)價值流失。所以，管控是做房地產(chǎn)基金的很重要的一塊，你投得再好，最后管漏了，收益也沒了。

無論從人員結(jié)構上，還是從內(nèi)部流程制度，包括從產(chǎn)業(yè)背景來講，晨曦基金都具備這個能力。因為熟悉房地產(chǎn)，晨曦基金的人員90%的人都是跟房地產(chǎn)有關，不是在金融機構做房地產(chǎn)，就是在房地產(chǎn)企業(yè)做金融。所以這種專業(yè)的團隊，是晨曦基金做事的基礎。

據(jù)劉景春介紹，截至目前，晨曦基金累計管理規(guī)模達到450億，且全部為股權類基金，所不同的是投資策略上的差異。主要是由于晨曦基金的交易對手因為市場環(huán)境而做出的一個當下最好的選擇，這種策略也是在不斷的調(diào)整變化。

晨曦基金以開發(fā)為主，還有一些存量投資，存量包括長租公寓產(chǎn)品、寫字樓產(chǎn)品，和社區(qū)商業(yè)，但是這些在晨曦基金的整個規(guī)模里面，不算大，只在10~20%之間，80%以上的都是住宅開發(fā)類股權投資。

在投資收益上，晨曦基金最高的年化收益回報有接近30%，這在行業(yè)內(nèi)算是一個很高的收益?！俺筷鼗鸬耐顿Y策略是追求中等風險和中等收益，所以過高的回報偶爾會碰到，但絕對不是常態(tài)。晨曦基金通常要從中等風險里面去把控，去選擇一些中等收益的產(chǎn)品機會。所以晨曦基金的做收益沒有說特別高的，現(xiàn)在目前也有一個高收益的產(chǎn)品尚未退出，目前來看，接近50%的收益，低的也有兩位數(shù)的收益，這就是晨曦基金這么多年做的一個成果。”劉景春說。

據(jù)劉景春回憶，他剛?cè)肼毘筷鼗鸬臅r候，團隊只有十幾個人，現(xiàn)在已經(jīng)達到60人，管理規(guī)模也從最初的幾十個億，現(xiàn)在已經(jīng)450億，發(fā)展速度也令人驚嘆。

晨曦基金是一個創(chuàng)業(yè)型的企業(yè)，雖然不大，但是晨曦基金希望把它做成一個小而美的企業(yè)，這個美就是晨曦基金的一種理想追求，晨曦基金想成為在這個領域的領軍者，想對標成為中國的黑石，這個是晨曦基金愿景，所以晨曦基金依然會朝著目標去邁進。

在今年的4周年慶?；顒由希筷鼗鹨埠唵位仡櫼幌逻^去4年走過的路，逐漸的清楚了晨曦基金想要什么，從開始的迷茫，到現(xiàn)在的逐漸清晰，在內(nèi)心里面已經(jīng)構建出了一個愿景圖，圍繞著中國的開發(fā)類投資，還有第二曲線，向存量類投資去邁進，真正意義上成為一個富有專業(yè)能力懂地產(chǎn)專業(yè)化的地產(chǎn)基金的管理人，這是晨曦基金要成為的一個角色，而且是多年來一直在走的正道。

過去的4年，對于基金來講4年時間真的太短，但是晨曦基金做了很多的沉淀，也做了大量的工作和探索。這4年，晨曦基金看到了未來的藍圖，知道自己要做什么？晨曦基金已經(jīng)想清楚了，還是圍繞著房地產(chǎn)，做晨曦基金最擅長的最專業(yè)的，就在房地產(chǎn)領域去專注生根。這是晨曦基金全體員工一致的目標。

在未來投資方向上，晨曦基金簡單可以分成這兩大類，一是開發(fā)類的投資，一類是存量不動產(chǎn)的投資。在未來的一段時間，晨曦基金依然會匹配中國住宅開發(fā)市場，未來3~5年，這一塊依然是晨曦基金的重心和收入來源。

同時，在存量不動產(chǎn)投資方面，晨曦基金計劃是在明年開始布局這塊業(yè)務。實際上，在今年11月份，已經(jīng)開始有一些存量的業(yè)務在做，并已經(jīng)在組建一個專業(yè)的團隊，專門來做存量不動產(chǎn)。關于存量不動產(chǎn)，包括黑石是怎么做的，包括國內(nèi)的同行怎么做，晨曦基金都已經(jīng)調(diào)研摸排了解，晨曦基金也知道未來要怎么去往黑石的方向去做。這是晨曦基金培育的第二曲線業(yè)務。