既有多層住宅加裝電梯被列為閔行區(qū)今年為民辦實(shí)事項(xiàng)目，計劃通過業(yè)主簽約100臺，完工80臺。在加裝電梯的過程中，居民會碰到這樣那樣的疑問，近日，閔行區(qū)相關(guān)部門梳理了居民普遍關(guān)心的40個問題，并加以解答。

提問

Qustions

&

解答

Answers

Q1

如何邁出加裝電梯的第一步？

答：

（1）相關(guān)業(yè)主向房屋所在居民委員會提出加裝電梯申請；

（2）居民委員會受到業(yè)主（含單個業(yè)主）加裝電梯申請后，根據(jù)小區(qū)加裝電梯可行性評估結(jié)果，告知業(yè)主相關(guān)門洞是否具備加裝條件；

（3）相關(guān)門洞具備加裝條件的，居民委員會及時將業(yè)主加裝意愿告知街道（鎮(zhèn)）相關(guān)部門；同步會同業(yè)主委員會啟動業(yè)主意愿征詢工作。

Q2

未成立業(yè)委會的小區(qū)如何申請加梯？

答：

未成立業(yè)委會的由房屋所在地居委會指導(dǎo)推舉業(yè)主代表為申請人,直管公房和系統(tǒng)公房應(yīng)由房屋所有權(quán)人或者委托管理人為申請人。

Q3

辦理加裝電梯手續(xù)必須由申請人辦理嗎？

答：

申請人可以自行或者委托代理人辦理加裝電梯的相關(guān)手續(xù)。申請人可以在本幢或本單元中推選1～2名業(yè)主為代理人，也可選擇原產(chǎn)權(quán)單位、原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、電梯安裝企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目管理企業(yè)為代理人，負(fù)責(zé)組織加裝電梯相關(guān)工作并辦理規(guī)劃、施工、質(zhì)檢等相關(guān)審批手續(xù)。申請人委托代理人辦理的，應(yīng)當(dāng)簽訂授權(quán)委托書。

Q4

既有建筑加裝電梯應(yīng)當(dāng)滿足哪些條件？

答：

既有建筑加裝電梯應(yīng)滿足以下3個條件：

（1）國有土地上依法建成并投入使用、具有合法權(quán)屬證明、未列入房屋征收范圍、計劃的4層及以上未設(shè)電梯的多業(yè)主住宅。

（2）應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；擬占用業(yè)主專有部分的，還應(yīng)當(dāng)征得該專有部分業(yè)主的同意，并就相關(guān)事項(xiàng)達(dá)成書面協(xié)議。

（3）符合規(guī)劃、建設(shè)、質(zhì)監(jiān)、消防、人防等相關(guān)部門的規(guī)定。

Q5

加裝電梯有哪些入戶方式？

答：

加裝電梯有平層入戶、錯層入戶兩種方式。

Q6

什么是平層入戶？

答：

平層入戶是指既有建筑加裝電梯后，電梯?？繉诱九c住戶所處的樓層通道或陽臺地坪處于同一水平面，乘坐電梯到達(dá)相應(yīng)樓層后，可直接通往入戶門的方式。

Q7

什么是錯層入戶？

答：

錯層入戶是指既有建筑加裝電梯后，電梯停靠層站與樓梯間轉(zhuǎn)角休息平臺處于同一水平面，乘坐電梯到達(dá)相應(yīng)樓層的休息平臺后，乘客需向上或向下走半層步行樓梯，再通往入住戶門的方式。

Q8

平層入戶方式有哪些特點(diǎn)？

答：

（1）設(shè)置在單元門入口、陽臺、陰臺或其他位置；

（2）乘梯后可直達(dá)相應(yīng)樓層，實(shí)現(xiàn)無障礙通行；

（3）通常需要占用部分室內(nèi)面積作為通道；

（4）需另行增加入戶防盜門；

（5）采用陽臺或陰臺入戶時，需要進(jìn)行封閉改造；

（6）住戶的隱私會受到一定影響；

（7）必須設(shè)置應(yīng)急救援公共通道；

（8）項(xiàng)目工程造價較高。

Q9

錯層入戶方式有哪些特點(diǎn)？

答：

（1）一般設(shè)置在單元門入口處；

（2）電梯離住戶有一定距離和角度，對低層住戶采光影響??；

（3）需向上或向下走半層步行樓梯后入戶；

（4）項(xiàng)目工程造價較低。

Q10

平層入戶方式是否會影響到業(yè)主隱私？

答：

平層入戶方式對住戶隱私存在部分影響，但是可以通過合理設(shè)置電梯的位置、采用封閉式轎廂裝潢、增加刷卡乘梯系統(tǒng)、選用合理的井道裝飾材料、采用封閉式連廊等方式解決。

Q11

加裝電梯可以通過哪些渠道籌集資金？

答：

主要通過以下渠道：

（1）業(yè)主自籌。業(yè)主根據(jù)所在樓層、面積等因素分?jǐn)傎Y金，分?jǐn)偙壤沙鲑Y的全體業(yè)主協(xié)商確定；

（2）出資加裝電梯的業(yè)主可按規(guī)定提取住房公積金{可參考《關(guān)于本市既有多層住宅加裝電梯提取使用住房公積金的通知》操作細(xì)則（滬公積金〔2020〕7號）}，提取額度不超過既有建筑加裝電梯費(fèi)用扣除政府補(bǔ)貼后的個人分?jǐn)偨痤~；

（3）財政補(bǔ)貼資金。

Q12

加裝電梯每層樓需要支付多少安裝費(fèi)用？

答：

可參考《上海市房屋管理局關(guān)于公布既有多層住宅加裝電梯業(yè)主出資比例指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（滬房更新〔2021〕18號）

Q13

加裝電梯費(fèi)用如何組成？

答：

加裝電梯費(fèi)用主要由以下部分組成（包含但不限于）：

（1）地質(zhì)勘查費(fèi)；

（2）方案設(shè)計費(fèi)；

（3）底坑及土建施工費(fèi)；

（4）井道制作及施工費(fèi)；

（5）電梯采購及安裝費(fèi)；

（6）連廊制作及裝飾費(fèi)；

（7）障礙管線遷移費(fèi)。

（8）申報流程辦理費(fèi)（圖紙審查、規(guī)劃許可、施工許可、房屋安全評估、檢測驗(yàn)收等）；

（9）施工監(jiān)理費(fèi)；

（10）其他規(guī)費(fèi)；

（11）其他不可預(yù)見費(fèi)用。

Q14

加裝電梯為什么比新裝電梯采購費(fèi)用高？

答：

加裝電梯的費(fèi)用不僅包括購買電梯設(shè)備費(fèi)用，還包括前期的地質(zhì)勘查、方案設(shè)計、圖紙審查，施工中的土建基礎(chǔ)施工、井道制作及施工、裝修裝飾，后期的環(huán)境修復(fù)、檢驗(yàn)檢測、維護(hù)保養(yǎng)等費(fèi)用，所以加裝電梯的整體工程費(fèi)用較單臺電梯設(shè)備采購費(fèi)用高。

Q15

加裝電梯需要的占地面積是多少？

答：

加裝電梯會對車位、綠化等造成一定影響，具體要看各小區(qū)實(shí)際情況，占地面積基本上在11平方米左右。

Q16

既有建筑加裝電梯占用公共用地，是否需要辦理手續(xù)和繳納相關(guān)費(fèi)用？

答：

既有建筑加裝電梯不需重新辦理占用土地等相關(guān)手續(xù)，容積率增加部分不再征收地價款，不需補(bǔ)繳市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及其他相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金等。

Q17

如果有居民剛開始同意加裝電梯，后來反悔了怎么辦？

答：

要看后悔的人數(shù)是否影響整體同意比例，如果同意比例超過政策規(guī)定要求，將不影響項(xiàng)目實(shí)施，但建議社區(qū)居委會、業(yè)委會繼續(xù)做好居民的思想工作。

Q18

居民籌集的資金存在哪里？

答：

居民籌集的資金關(guān)鍵是要確保安全和可持續(xù)。目前采取的方式是1-2名業(yè)主代表會同業(yè)委會到銀行聯(lián)合開設(shè)共管賬戶，但該方式在實(shí)際操作過程中存在一些問題。因此區(qū)層面正在研究由業(yè)主委員會作為賬戶設(shè)置的主體，向銀行申請專戶，并對資金進(jìn)行籌集及收支管理，屆時將會出臺規(guī)范的操作口徑。

Q19

政府加梯補(bǔ)貼最高為28萬還會增加嗎？

答：

根據(jù)《關(guān)于印發(fā)<關(guān)于進(jìn)一步做好本市既有多層住宅加裝電梯工作的若干意見>的通知》（滬建房管聯(lián)〔749〕號）的時效性，在2024年6月30日之前補(bǔ)貼資金不會減少。

Q20

政府的加梯補(bǔ)貼如何申請？

答：

（1）備案。加裝電梯項(xiàng)目開工前，申請人填寫《既有多層住宅加裝電梯享受政府補(bǔ)貼資金申請備案表》，并提供業(yè)主意愿征詢的相關(guān)文件、加裝電梯費(fèi)用分擔(dān)承諾證明，經(jīng)所在街鎮(zhèn)（工業(yè)區(qū)）確認(rèn)，報所在區(qū)住房保障房屋管理局備案；

（2）申請。項(xiàng)目竣工后，申請人填寫《既有多層住宅加裝電梯資金補(bǔ)貼申請》，并提供項(xiàng)目竣工驗(yàn)收報告、審價單位出具的工程決算審價報告，報送區(qū)房屋管理局；

（3）審核。區(qū)房屋管理局對符合條件的申請材料予以受理后，報送區(qū)財政局。區(qū)財政局對材料審查后，對符合補(bǔ)貼跳的項(xiàng)目按照工程審價金額及政府分擔(dān)比例，會同區(qū)房務(wù)管理局做好清算工作，最終撥付政府補(bǔ)貼資金。

可參考《關(guān)于本市既有多層住宅加裝電梯辦理政府補(bǔ)貼資金有關(guān)事項(xiàng)的通知》（滬財建〔2020〕28號）

Q21

加裝電梯如何解決遮光問題？

答：

加裝電梯一般設(shè)置在單元門入口處，與建筑物有一定距離，如井道外壁采用玻璃裝飾可有效減小遮光影響。

Q22

加裝電梯運(yùn)行過程中的振動對建筑物有沒有影響？

答：

加裝電梯運(yùn)行過程中的振動對建筑物幾乎不產(chǎn)生影響，這是因?yàn)椋?/span>

（1）加裝電梯的受力主要是垂直方向，通過井道將受力傳遞到地基，對建筑物在水平方向的影響非常小；

（2）加裝電梯通常樓層低、運(yùn)行速度慢（一般額定速度選用1.00m/s），運(yùn)行中產(chǎn)生的運(yùn)行振動也很??；

（3）加裝電梯與原建筑物有一定距離，振動源與建筑物距離較遠(yuǎn)。

如果采用與建筑物完全獨(dú)立設(shè)計的加裝電梯，其運(yùn)行過程中的振動對建筑物無任何影響。

Q23

加裝電梯運(yùn)行噪聲對業(yè)主是否有影響？

答：

加裝電梯運(yùn)行噪聲對業(yè)主幾乎不產(chǎn)生影響，這是因?yàn)椋?/span>

（1）加裝電梯一般為無機(jī)房電梯結(jié)構(gòu)，主要部件安裝在井道頂部，且采用封閉式控制柜、永磁同步曳引機(jī)、靜音接觸器等零部件，可以將電梯運(yùn)行噪聲控制在最低限度，符合國家相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和安全規(guī)范的要求。

（2）電梯運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲屬于低頻噪聲，以振動傳播方式為主，且加裝電梯與原建筑物保持一定距離，噪聲源距離住戶位置較遠(yuǎn)。

加裝電梯后，是否會暴露隱私？樓棟入戶大門朝一側(cè)開之后，臨近這戶往往會是衛(wèi)生間，或者廚房，有的甚至是一樓業(yè)主房間，造成隱私問題。包括樓上有些業(yè)主也會有隱私問題疑慮，廊道有窗，而一般窗離業(yè)主北面窗戶的間距不會太遠(yuǎn)，完全可以從廊道窗看到業(yè)主家里的情況。

Q24

加裝的電梯會突然停電產(chǎn)生下墜問題嗎？

答：

好的電梯品牌都是靠曳引輪的摩擦力上下運(yùn)行，即使突然停電也不會墜落，其次即使故障墜落，也有限速器、安全鉗等保護(hù)，地坑有緩沖器，各項(xiàng)安全措施齊備。

Q25

我加裝電梯后，樓梯入口變化大嗎？

答：

加裝電梯都是采用樓梯外加建井道，通過連廊與樓梯間柔性有效相連，候梯廳在電梯與樓梯之間，既方便樓梯使用，也方便電梯使用。電梯加裝設(shè)計也將門禁系統(tǒng)、信報箱等統(tǒng)一加以改造升級，并結(jié)合了入口綠化的相應(yīng)設(shè)計處理，可形成良好的入口空間形象和環(huán)境。

Q26

加裝電梯是否可以配置刷卡乘梯功能，每戶持卡數(shù)量是否有限制？

答：

加裝電梯可根據(jù)業(yè)主需求配置刷卡功能，每戶持卡數(shù)量根據(jù)業(yè)主需求確定。

Q27

電梯建成后交給誰管理？

答：

電梯建成后的登記使用單位、維保簽約單位、或由業(yè)主協(xié)商簽定的電梯建設(shè)單位等。對于日常管理業(yè)主可以自行管理，也可以委托物業(yè)公司代為管理，管理內(nèi)容包括電費(fèi)收繳、保潔、廣告設(shè)置等。但是電梯內(nèi)部的三方通話、維護(hù)保養(yǎng)、安全監(jiān)督、電梯年檢等，物業(yè)公司管理更有經(jīng)驗(yàn)，這就需要業(yè)主與物業(yè)公司具體協(xié)商。

Q28

加裝電梯后，每層樓需要支付多少后期維護(hù)費(fèi)用？

答：

經(jīng)電梯行業(yè)協(xié)會測算，加裝電梯的平均運(yùn)行費(fèi)用約為7500-8000元/臺·年（其中包含“電梯維保費(fèi)、限速器校驗(yàn)費(fèi)、定期檢驗(yàn)費(fèi)、意外保險費(fèi)、電費(fèi)以及物業(yè)服務(wù)成本支出等，但不含所涉電梯維修、改造、更新等費(fèi)用）。采用品牌電梯原廠全包維?；蛘邔?shí)際運(yùn)行費(fèi)用測算可參考或視情協(xié)商確定。

Q29

加裝電梯后不管是有業(yè)主管理還是物業(yè)管理，一旦發(fā)生更換，需要籌集資金時，若有人不肯出資，到時又該如何處理？

答：

相關(guān)房屋所有權(quán)或使用權(quán)發(fā)生變化的，出讓人應(yīng)告知受讓人加裝電梯的事實(shí)并移交有關(guān)資料。發(fā)生爭議時，當(dāng)事人可通過協(xié)商解決。協(xié)商不成要求調(diào)解的，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)予以調(diào)解。協(xié)商或調(diào)解不成的，當(dāng)事人可依法向人民法院起訴。

以下是網(wǎng)友問答?

Q30

我們是閔行區(qū)羅陽路568弄53號的居民，我們樓加裝電梯這項(xiàng)惠民工程兩年前就啟動了，但是有一戶居民不同意，一直到現(xiàn)在都實(shí)施不了。像我們這樣90%居民同意只有一戶反對情況怎么辦？

答：

電梯加裝采取“愿裝盡裝”的原則，充分尊重居民意愿。在做居民工作的時候，要弄清楚居民不同意加裝的原因。既不能無視居民反對的理由，也不能任由居民的反對持續(xù)下去，導(dǎo)致加裝電梯遲遲不能落地。要具體原因具體分析，分類施策做好解釋協(xié)調(diào)工作。

Q31

家住五樓真的很需要了，我爸一直說他爬不動了。請問填了意向書大概多久可以安裝？

答：

居民簽約同意后大約還需要3-6個月的時間，去完成設(shè)計、施工、竣工驗(yàn)收等工作。

Q32

我是古美街道老小區(qū)居民，請問現(xiàn)在加裝電梯的規(guī)劃是以整個小區(qū)為單位執(zhí)行，還是分戶獨(dú)棟執(zhí)行？

答：

電梯加裝規(guī)劃設(shè)計要在小區(qū)履行規(guī)劃公示手續(xù)。目前的操作是成熟一個門洞公示一個門洞。鼓勵小區(qū)批量化統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一公示，以減少公示的流程、縮短加梯時間。

Q33

航華的丹桂南苑，什么方案都還沒看到，就叫我們簽字同不同意，請問我們判斷是否同意的依據(jù)是什么？

答：

加裝電梯依靠居委、代建、群眾代表把工作做細(xì)、做實(shí)。確保意見征詢符合相關(guān)法律法規(guī)和操作流程。

Q34

李佳琪：一梯兩戶的能不能也想辦法平層入戶呢？

Annie：飛碟苑給的方案，一梯兩戶的樓棟，每層都需要走半層才能到電梯，就是電梯不入戶，沒有更好的方案么？

計：可以不要錯層安裝嗎，錯層安裝還要走八格樓梯，有關(guān)部門可以切實(shí)考慮一下安裝方案，行動不便走不動樓梯的人哪怕一格都是天大的困難。

漁網(wǎng)：裝了電梯還要走半層，怎么破？

答：

每幢房屋結(jié)構(gòu)形式不同，加梯解決方案不同，入戶方式也會不同。一句話，要視房屋的實(shí)際情況以及可實(shí)施的技術(shù)方案而定。如果從技術(shù)的角度做不到平層入戶，那么只能采取錯層入戶的方式。

Q35

房屋結(jié)構(gòu)之前的設(shè)計是沒有考慮加裝電梯的，是否有安全隱患？

老小區(qū)房齡近 30 年了，本來就有地基下沉的問題，如果老房子出來問題誰來承擔(dān)責(zé)任？

請問老房子安電梯以后，樓間距勢必減少，消防車還能開進(jìn)去嗎？消防部門會評估有關(guān)風(fēng)險嗎？

有的房子很老，四五十年了，也能裝電梯嗎？

答：

加梯工程中的消防問題由區(qū)規(guī)劃部門在規(guī)劃方案公示環(huán)節(jié)進(jìn)行把關(guān)。由區(qū)規(guī)劃部門根據(jù)規(guī)劃技術(shù)規(guī)范要求，結(jié)合公示結(jié)果進(jìn)行優(yōu)化來保證消防安全。關(guān)于房屋質(zhì)量安全問題，則由設(shè)計單位依據(jù)地基勘察、房屋檢測結(jié)果，進(jìn)行專業(yè)的加梯方案設(shè)計，并提交市層面組織專家進(jìn)行設(shè)計方案的安全性論證。通過安全性論證的加梯方案才能付諸實(shí)施。項(xiàng)目開工后，施工過程中的質(zhì)量安全問題也是加梯工程不容輕視的重要一環(huán)，需要引起施工企業(yè)、監(jiān)理單位高度的重視。

Q36

請問電梯安裝完以后的維修費(fèi)用是如何操作的？根據(jù)樓層出資嗎？

答：

維修出資應(yīng)業(yè)主自行協(xié)商解決。

Q37

請問電梯加裝后的維護(hù)保養(yǎng)是物業(yè)管還是社會單位管？

答：

物業(yè)公司來管理更為合適。物業(yè)公司能夠第一時間了解小區(qū)電梯的具體運(yùn)行情況，管理也很專業(yè)，遇到問題協(xié)調(diào)解決也很及時。

Q38

電梯使用后出現(xiàn)問題或者事故由誰負(fù)責(zé)？

答：

業(yè)主是電梯的所有權(quán)人，依法承擔(dān)電梯安全運(yùn)行的相應(yīng)義務(wù)，并明確使用管理單位。使用管理單位應(yīng)當(dāng)履行電梯安全管理義務(wù)，對電梯使用安全負(fù)責(zé)。

Q39

在舊改的房子會加裝電梯嗎？

答：

鼓勵老舊住房改造的同時同步考慮電梯的加梯。這樣不僅能減少管線搬遷移位的麻煩，大大降低電梯加裝的費(fèi)用，也能提高房屋的整體性和安全性。

Q40

惟怡 elena：古美街道什么時候開始呢？

Valen.s：hello：請問虹橋鎮(zhèn)加裝電梯推進(jìn)辦如何聯(lián)系呢？

福：浦江鎮(zhèn)什么時候加裝電梯？一陣風(fēng)似的，又沒有聲音了

秋浦癡客：閔行老舊小區(qū)加裝電梯是一項(xiàng)順民心，合民意的實(shí)事工程。不知道馬橋鎮(zhèn)什么時候開始啟動這項(xiàng)工作？

Danny：請問我在居委會登記了加裝電梯同意意向，已經(jīng)過去一個多月了。正常情況下，什么時候可以知道正式加裝電梯的進(jìn)度？

答：

今年是閔行加梯工作的發(fā)力年。區(qū)層面已經(jīng)成立了區(qū)加梯推進(jìn)辦來統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全區(qū)的加梯工作。各街鎮(zhèn)也成立了加梯辦，會同街鎮(zhèn)規(guī)建、社區(qū)、安監(jiān)等部門共同推進(jìn)加梯工作。小區(qū)居委要主動牽頭，搭建好居民協(xié)商的平臺，引導(dǎo)促成居民加梯簽約。希望各街鎮(zhèn)按照“可裝愿裝則盡裝快裝”的原則，加快電梯的加裝，讓居民盡快體會到上上下下的享受。

新民眼工作室

作者 | 通訊員 魏天浩 記者 魯哲

編輯 | 顧瑩穎