我國城市物業(yè)管理中存在的問題及解決辦法

我國的城市物業(yè)管理是新生事物，受地域經(jīng)濟發(fā)展水平、政策規(guī)范、城市規(guī)劃、設(shè)計環(huán)境和建筑質(zhì)量等諸多因素的制約和影響，因此在其迅速的發(fā)展中存在著一些不可避免的問題。本文結(jié)合目前我國城市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，從各角度分析了物業(yè)管理中存在的諸多問題，探討了促進我國物業(yè)管理發(fā)展的有效對策，對相關(guān)問題提出了一些解決方案。并對物業(yè)管理未來發(fā)展趨勢作了展望，以指導(dǎo)實踐，對構(gòu)建和諧社會及社會物質(zhì)精神文明建設(shè)有著極其重要的作用。

一、物業(yè)管理概述……………4

（一）物業(yè)管理的概念……………………4

（二）物業(yè)管理的內(nèi)容和特點…………………4

二、我國物業(yè)管理中存在的問題………………………4

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身存在的問題……………4

（二）業(yè)主方面存在的問題……………………5

（三）國家法律法規(guī)，政府監(jiān)督體系不健全…………5

（四）物業(yè)管理隊伍建設(shè)滯后………6

（五）開發(fā)商遺留問題較多…………6

（六）物業(yè)管理收費難且不規(guī)范 ………7

（七）物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)濟效益差…………7

（八）物業(yè)管理立法相對滯后…………7

（九）市場機制尚待健全和完善…………7

三、解決我國物業(yè)管理存在問題的對策………………8

（一）物業(yè)企業(yè)進行改革…………………………8

（二）完善法律法規(guī)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展………………8

（三）競爭機制必須建立……………8

（四）加強監(jiān)督、依法維權(quán)………8

（五）明確各方的權(quán)利和責任……………9

（六）行業(yè)內(nèi)聯(lián)合發(fā)展，實現(xiàn)規(guī)模效益…………9

（七）積極開展招投標機制 ………………9

四、我國物業(yè)管理發(fā)展趨勢……………9

（一）企業(yè)競爭已經(jīng)進入了品牌時代………9

（二）企業(yè)文化建設(shè)備受青睞…………9

（三）物業(yè)管理人才的爭奪和競爭將更加激烈……………9

（四）創(chuàng)新成為物業(yè)企業(yè)的核心競爭力……9

（五）按質(zhì)論價、菜單式服務(wù)成為趨勢…………10

（六）物業(yè)企業(yè)民營化趨勢明顯……………10

結(jié)語…………10

一、物業(yè)管理概述

（一）物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理是業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

（二）物業(yè)管理的內(nèi)容和特點

物業(yè)管理內(nèi)容主要包括房屋建筑及其配套設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護和建筑群內(nèi)綠化、衛(wèi)生、交通、治安等環(huán)境的管理；其主要內(nèi)容包括：居住設(shè)施的維修養(yǎng)護管理；居住環(huán)境的管理；便民綜合經(jīng)營服務(wù)等。

物業(yè)管理最大的特點是居住功能單一，業(yè)主相對封閉獨立；建筑密度大，形成了建筑群內(nèi)人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特點；住房制度改革后，建筑群的房屋基本上由個人購買，產(chǎn)權(quán)歸個人所有；現(xiàn)代城鎮(zhèn)建筑都是經(jīng)過全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)而成，是多專業(yè)、多人才共同努力的結(jié)果。物業(yè)管理的特點就決定了物業(yè)管理的管理工作必須做到：（1）管理的社會性；（2）管理的統(tǒng)一性；（3）管理強調(diào)服務(wù)性；（4）管理的復(fù)雜性；（5）管理追求藝術(shù)性。

（三）物業(yè)管理的目標

首先是贏得社會效益；物業(yè)管理的工作首先應(yīng)有利于社會的繁榮與發(fā)展，有利于社會主義精神文明的建設(shè)，滿足社會對物業(yè)管理的要求，促進社會的繁榮與發(fā)展和社會主義精神文明的建設(shè)。

其次是贏得經(jīng)濟效益；以最小的投入，獲取最大的效益。社會主義市場經(jīng)濟的一個原則就是要以最小的投入獲得最大的社會與經(jīng)濟效益。物業(yè)管理也應(yīng)該講成本核算，也應(yīng)該以最小的投入，獲取最大的社會效益與經(jīng)濟效益。

最后是贏得環(huán)境效益；建筑群一切物業(yè)都是為業(yè)主居住和生活服務(wù)的，使物業(yè)發(fā)揮最大使用價值，物盡其用，是物業(yè)管理的最大職能，如果每個小區(qū)的環(huán)境都搞好了，無疑會提高整個城市的環(huán)境質(zhì)量。

二、我國物業(yè)管理中存在的問題

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身存在的問題

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)體制問題

不同的管理機構(gòu)雖然都叫物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但在具體的制度設(shè)計、運作機制上存在很大差別，目前共有以下幾種管理模式：

（1）以所屬于開發(fā)商物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主體的管理體制。（2）以房地產(chǎn)管理主管部門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主體的管理體制。（3）企事業(yè)單位內(nèi)部成立的物業(yè)服務(wù)部門。（4）以政府社區(qū)管理為主體的服務(wù)管理體制。（5）專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主體的管理體制。當今我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)正處于快速發(fā)展的勢頭，物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)未能適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，缺乏合理有效的約束與管理，從而形成了當今物業(yè)服務(wù)企業(yè)體制混亂的局面。物業(yè)管理從它誕生之日，就賦予了社會化、專業(yè)化經(jīng)營的基本內(nèi)涵。因此，轉(zhuǎn)換物業(yè)企業(yè)體制走向市場，不是愿意不愿意的問題，而是時代發(fā)展的必然，是集團公司進一步改革的策略，是建設(shè)市場經(jīng)濟的重要環(huán)節(jié)，也是人們追求生活環(huán)境的要求。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法行事

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中未依法行事。如未經(jīng)過招標投標接管物業(yè)，物業(yè)管理項目的獲取大多是暗箱操作，市場競爭機制還未真正形成；物業(yè)收費問題也是現(xiàn)今糾紛最多、物業(yè)企業(yè)非法運作最常見的問題，物業(yè)企業(yè)未依法行事、缺少的是相關(guān)部門的監(jiān)督與管理。物業(yè)企業(yè)未依法行事還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價格管理體制與運行機制上，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)政府相關(guān)部門批準亂漲價亂收費，未按《物業(yè)管理條例》規(guī)定定期公開物業(yè)服務(wù)費用開支等。

3、服務(wù)理念定位不清

物業(yè)企業(yè)是服務(wù)企業(yè)還是管理企業(yè)，物業(yè)企業(yè)寓管理于服務(wù)的理念不明確。物業(yè)管理既是一個管理過程，更是一種強化物業(yè)服務(wù)意識的過程。物業(yè)管理的對象是物業(yè)，包括建筑物、附屬設(shè)備設(shè)施、相關(guān)場地等；而服務(wù)對象是人，受雇于業(yè)主、服務(wù)于業(yè)主，這就必須堅持業(yè)主主導(dǎo)原則。但目前很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其服務(wù)定位不清，管理方式缺乏人性化，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主服務(wù)的意識單薄，導(dǎo)致了工作簡單粗暴，服務(wù)質(zhì)量低下，甚至糾紛不斷。

《物業(yè)管理條例》規(guī)定，從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書；嚴禁未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書的企業(yè)從事物業(yè)管理工作。但由于歷史遺留原因，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)隊伍和素質(zhì)成分與現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)管理的要求差距很大，文化程度、思想素質(zhì)、品格習慣及身體素質(zhì)等等很不適應(yīng)形勢發(fā)展的要求。因此，培訓符合現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)要求的職工隊伍是一個重要課題，現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在有“低”（專業(yè)水平低下）、“弱”（服務(wù)意識弱）、“拖”（辦事拖而不決）、“差”（服務(wù)意識、質(zhì)量差）、“松”（勞動紀律松懈）等問題。

4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)競爭力不強

物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢和群體優(yōu)勢，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟效益差，虧損嚴重等問題。細看近幾年，不少物業(yè)企業(yè)的退出也是一種市場的行為，未建立社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)行業(yè)競爭體制，導(dǎo)致一些物業(yè)企業(yè)不能實現(xiàn)“自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧”的現(xiàn)代企業(yè)競爭管理模式，在住宅小區(qū)的物業(yè)管理中，因競爭不強虧損現(xiàn)象尤為嚴重。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須建立現(xiàn)代企業(yè)制度，特別是加入WTO后參與物業(yè)服務(wù)行業(yè)國際競爭。要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責明確、政企分開、管理科學”的要求，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行規(guī)范的公司制改革，精細管理，變被動為主動，走物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌化建設(shè)之路。

（二）業(yè)主方面存在的問題

1、未成立業(yè)主委員會

2013年12月金壇晚報記者從金壇市房產(chǎn)局物管處了解到，目前金壇住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的比例還不到20%，也就是說，超過80%以上的居民小區(qū)沒有成立業(yè)委會。住宅小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，意味著業(yè)主失去了參與小區(qū)管理的權(quán)利，同時失去一個與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的溝通平臺，對于消化解決內(nèi)部矛盾十分不利。業(yè)主委員會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，負責向各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和運作，它的存在有利于明確業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的責、權(quán)、利關(guān)系。

2、業(yè)主的物業(yè)管理知識缺乏，維權(quán)意識不強

在物業(yè)服務(wù)企業(yè)大力提倡“服務(wù)當先”、“業(yè)主至上”、“顧客總是對的”等人性化服務(wù)理念下，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常服務(wù)中，委曲求全、妥協(xié)、唯唯諾諾成為司空見慣的事情，長此以往，將不利于工作的開展，“以合同為依據(jù)，以法律為準繩，動之以情，曉之以理”，才是每一位物業(yè)管理者應(yīng)有之舉。然而業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，則更應(yīng)依法維護自己合法權(quán)益。所以說業(yè)主應(yīng)該學習、懂得相關(guān)法律、法規(guī)，遇到問題時一定要有法律觀念，處理問題時要法律、法規(guī)為依據(jù)，只有這樣，簽訂的合同才能生效，制定的規(guī)章制度才能夠?qū)嵤?，處理問題才會恰當。

（三）國家法律法規(guī)，政府監(jiān)督體系不健全

1、缺乏完善的法律法規(guī)

2003年5月28日，國務(wù)院第九次常務(wù)委員會儀通過了《物業(yè)管理條例》，這也是目前物業(yè)管理方面最高級別的專業(yè)法規(guī)，也是我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)。由于還沒有相應(yīng)的、具體的法律法規(guī)對物業(yè)服務(wù)管理活動的細致管理，如：地下車庫權(quán)屬問題以及車輛被盜、物業(yè)企業(yè)招標投標等問題都還沒有與之相應(yīng)的法律法規(guī)可依。目前我國現(xiàn)有的物業(yè)管理法律、法規(guī)主要有以下三個方面構(gòu)成：

（1）憲法的有關(guān)條款。如《憲法》第十三條：“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。國家依照法律保護公民的私有財產(chǎn)的繼承權(quán)”?！稇椃ā返谌艞l：“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅?！钡鹊取?/p>

（2）全國人大及其常委會、國務(wù)院頒布的物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)。如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理條例》、《城市綠化管理條例》、《城市市容及環(huán)境衛(wèi)生管理條例》及其相關(guān)配套的法規(guī)、規(guī)章，如《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、《住宅小區(qū)裝飾裝修管理辦法》等等。

（3）各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會頒布的物業(yè)管理方面的地方性法規(guī),以及同級地方人民政府頒布的物業(yè)管理行政規(guī)章，如《北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》等等。這些地方法規(guī)彼此之間并不統(tǒng)一，甚至有矛盾之處，往往只能反應(yīng)一個地方關(guān)于物業(yè)管理方面的規(guī)定。就目前而言，物業(yè)管理的法律法規(guī)遠遠不能適應(yīng)我國物業(yè)管理的迅速發(fā)展。

2、政府相關(guān)部門的職能問題

物業(yè)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展對人們?nèi)粘Ｉ詈凸ぷ髟絹碓街匾瑸橐?guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)的市場行為和管理行為，保障和促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，國家政府相關(guān)部門應(yīng)積極發(fā)揮其職能，對物業(yè)單位企業(yè)的行為活動進行監(jiān)督和管理。然而現(xiàn)實物業(yè)管理市場上出現(xiàn)的是“無人管、多人管”的局面；無人管，如：物業(yè)企業(yè)的行為無人監(jiān)督，企業(yè)進入物業(yè)服務(wù)行業(yè)門檻較低，沒有相關(guān)的法律條文作為依據(jù)等；多人管，以物業(yè)管理收費為例：既要報物業(yè)主管部門的資質(zhì)檢查證書；又要按照物價部門規(guī)定的等級打分確定收費標準，還要邀請行業(yè)主管部門、物價部門到小區(qū)現(xiàn)場查驗通過，最后才能確定收費標準，領(lǐng)取收費許可證，一個許可證往往需要幾個月乃至半年的時間。因此政府要協(xié)調(diào)好物業(yè)管理與各部門之間的關(guān)系，提高辦事效率，更好的為社會提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

3、社區(qū)居委會參與小區(qū)的管理、建設(shè)力度不夠

社區(qū)居委會是現(xiàn)階段城鎮(zhèn)居民最重要的自治組織，是社區(qū)內(nèi)全體居民共同利益的代表，是社區(qū)建設(shè)最重要的承擔者和實際組織者。在我區(qū)各鎮(zhèn)（街）的每個居委會轄區(qū)內(nèi)都有數(shù)量不等的物業(yè)小區(qū)，社區(qū)內(nèi)的社會管理和服務(wù)工作的落實，需要業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的配合與支持，但是現(xiàn)在大多數(shù)的情況是居住區(qū)內(nèi)的管理事務(wù)和社會管理工作沒有相銜接，導(dǎo)致管理不到位，居委會不能對小區(qū)的物業(yè)管理和社會管理工作起到指導(dǎo)和監(jiān)督的作用。

（四）物業(yè)管理隊伍建設(shè)滯后

目前, 我國有相當數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為我國物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局 ( 所) 的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場, 管理人員普遍素質(zhì)低,服務(wù)不到位。物業(yè)管理人才對物管企業(yè)來說至關(guān)重要，管理人員素質(zhì)的高低，不僅影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量水平，而且關(guān)系到企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。

（五）開發(fā)商遺留問題較多

現(xiàn)階段，由于樓宇施工質(zhì)量差導(dǎo)致樓宇墻皮脫落、漏水，甚至出現(xiàn)墻體撕裂現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中存在的后遺癥帶到物業(yè)管理中，由于這部分維修費很高，物業(yè)公司根本無力解決，建設(shè)和管理脫節(jié)造成了物業(yè)管理先天不足。還有的開發(fā)建設(shè)單位為了促進銷售，做不切實際的承諾，如綠化率、配套設(shè)施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等，給后續(xù)物業(yè)管理帶來了被動局面，一旦處理不當，或業(yè)主表現(xiàn)激進，就會加劇業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾。

（六）物業(yè)管理收費難且不規(guī)范

物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益目前，物業(yè)管理表現(xiàn)比較突出的兩個問題是:

1、收費難度大。少數(shù)業(yè)主和使用者不愿交管理費。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購房僅僅為了增值而長期閑置，也造成收費困難。這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展, 同時, 也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng), 也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大。

2、收費行為不規(guī)范。國家計委、建設(shè)部早于1996 年2 月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費作了明確規(guī)定。但是各地物價主管部門沒有嚴格實施，有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權(quán)益，多收費，亂收費。

（七）物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)濟效益差

在我國，絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小,難以發(fā)揮群體優(yōu)勢,而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟效益差,虧損嚴重等問題，很多物業(yè)管理企業(yè)僅管理著一、兩個物業(yè)項目。在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)難以形成規(guī)模效應(yīng)，于是，許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存，這已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)的一個亟待解決的難題。出現(xiàn)這種情況除了進入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過整個行業(yè)激烈競爭“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)?；瘓F化方向轉(zhuǎn)變。

（八）物業(yè)管理立法相對滯后

物業(yè)管理立法滯后，理論體系不夠健全 物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，我國相關(guān)的法規(guī)建設(shè)十分滯后，這種法律上的缺位容易引發(fā)各種利益沖突，也不利于社會的安寧和穩(wěn)定 隨著住房制度改革的深化， 住房自有化和住區(qū)社會化已成為不可抗拒的歷史潮流。

在物業(yè)由開發(fā)商移交給物業(yè)管理公司的過程中，開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司、業(yè)主四方是一種什么樣的關(guān)系，他們各自對物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護、使用負有什么樣的責任，這些都需要在法律上予以界定。并且，規(guī)范和約束業(yè)主與業(yè)主之間， 管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系僅靠公約也是遠遠不夠的，必須要有一個具有強制性權(quán)威性更強的物業(yè)管理的法規(guī)體系，通過法律的形式將各自的責、權(quán)、利明確下來， 確保物業(yè)內(nèi)的公共利益不受侵害。因此，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的一個很重要的問題。

（九）市場機制尚待健全和完善

現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中物業(yè)管理已經(jīng)成為其重要組成部分，但物業(yè)管理作為一個成長于市場經(jīng)濟時期的新興行業(yè)，不成熟的市場運作機制和交易雙方導(dǎo)致各種矛盾和糾紛，引來眾多社會關(guān)注和爭議。市場經(jīng)濟條件下，整個行業(yè)發(fā)展會受到不規(guī)范市場化運作的嚴重影響。物業(yè)管理市場缺乏活力，需要必要的監(jiān)督和競爭，健全的競爭環(huán)境還沒有完全形成，招投標的標準化和透明度還不夠，違法違規(guī)現(xiàn)象依然存在。因為缺少合理的市場競爭機制，必然導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)管理水平低下，運作不規(guī)范，而業(yè)主也不滿意此種不合格的物業(yè)管理，業(yè)主參與自治的積極性無法調(diào)動。此外，由于必要監(jiān)管機制體制的缺失，造成了物業(yè)管理市場的持續(xù)混亂，使得有的物業(yè)管理企業(yè)難以真正履行好企業(yè)的職能和責任。雖然目前物業(yè)管理招投標制度在國一內(nèi)市場得到了普遍推廣，但仍存在個別陪標現(xiàn)象，市場競爭尚不規(guī)范。一些不具競價資格的物業(yè)管理企業(yè)的資源配置市場化程度相對較低，公平競爭只是流于形式。近段時間以來，還出現(xiàn)了部分企業(yè)通過擠進市場進行項目爭奪的惡性競爭現(xiàn)象。許多項目承接查驗工作落實不到位，建管銜接問題得不到有效解決都是由以上問題造成的，而且隨著合同期限的到達有的企業(yè)不接受業(yè)主更換物業(yè)管理企業(yè)，項目的順利交接受到影響，從而引發(fā)矛盾縱紛。

三、解決我國物業(yè)管理存在問題的對策

（一）物業(yè)企業(yè)進行改革

物業(yè)管理的組織模式必須改變，規(guī)模必須形成，興建一個小區(qū)，成立一家專業(yè)的物業(yè)管理公司，必然造成物業(yè)管理的高成本低效益。如果經(jīng)營多個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別派駐高級管理人員負責各個小區(qū)的日常管理服務(wù)，管理成本就可能大大降低，實現(xiàn)“一拖N”的管理規(guī)模，實現(xiàn)人員管理統(tǒng)一分片服務(wù)、統(tǒng)一收支、分別核算形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)適度規(guī)模化的格局。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式主要是人的管理，在人力資源管理上可以實行人員統(tǒng)一管理，崗位適當調(diào)換，員工掛牌上崗，實行一人多能，甚至功能虛擬的組織形式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須依法進行企業(yè)體制改革，以適應(yīng)當代物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展趨勢，滿足市場需求。

（二）完善法律法規(guī)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展

行政管理部門加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》等情況的監(jiān)督檢查，針對存在問題督促企業(yè)及時整改。行業(yè)管理部門或行業(yè)協(xié)會進一步制定完善相應(yīng)的規(guī)范化管理標準。明確物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會和業(yè)主的責權(quán)利，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用體系，加強企業(yè)自律，全面提升物業(yè)管理水平，推進行業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會作用，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行教育培訓，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為；收集、反映業(yè)主的意見、建議，傾聽企業(yè)的呼聲，向政府部門提供有關(guān)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的政策性、建設(shè)性意見。

（三）競爭機制必須建立

物業(yè)管理終要競爭，在市場經(jīng)濟的條件下，競爭的機制可以給企業(yè)更多的機會，行業(yè)發(fā)展要求全面推行物業(yè)管理的招投標，建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇、平等協(xié)商，根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量確定服務(wù)費用，通過簽訂合同明確雙方權(quán)利、義務(wù)，開展平等競爭形式。首先是服務(wù)內(nèi)容競爭，物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在的根基是服務(wù)。優(yōu)良的服務(wù)帶來良好的信譽，良好的信譽帶來更多的客戶，更多的客戶意味著企業(yè)的發(fā)展機遇。其次是服務(wù)價格競爭，服務(wù)價格漲落來自比較和選擇機制。香港物業(yè)管理實行的“量出而入，代支代結(jié)，用者自決”的原則，給予消費者充分表達意愿的權(quán)利。2003年我國實施的《物業(yè)管理條例》，在很多方面規(guī)定了消費者的權(quán)利。再者是服務(wù)質(zhì)量的競爭，實質(zhì)上是不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的不同服務(wù)質(zhì)量會帶來不同的經(jīng)濟效益，競爭上較多的傾向于“按質(zhì)論價”在一定程度上引導(dǎo)了對物業(yè)管理服務(wù)的消費行為。物業(yè)服務(wù)無競爭，服務(wù)質(zhì)量就難變化，物業(yè)服務(wù)就沒有生命力。我們要牢記物業(yè)服務(wù)工作做得如何，自我評價只是一個方面，業(yè)主（使用人）滿意不滿意，認可不認可才是質(zhì)量優(yōu)劣的主要標準。提高職工隊伍綜合素質(zhì)是增強企業(yè)競爭力的關(guān)鍵要素，要從觀念、技能、作風等方面增強企業(yè)競爭力，適應(yīng)物業(yè)發(fā)展的要求。

（四）加強監(jiān)督、依法維權(quán)

業(yè)主入住后應(yīng)及時成立業(yè)主委員會，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

1、增強業(yè)主的自我約束與自我救濟能力，由政府、媒體共同加大宣傳力度,增強業(yè)主花錢買服務(wù)意識,不交物業(yè)管理費是違法行為的宣傳,引導(dǎo)業(yè)主依法履行業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),同時監(jiān)督《業(yè)主公約》的執(zhí)行力度,將業(yè)主違約行為進行宣傳,提高業(yè)主的自覺性。

2、借助社區(qū)管理的力量,監(jiān)管好業(yè)主、業(yè)主委員會的建立與運作，過去業(yè)主委員會的成立是由開發(fā)企業(yè)來選舉的。新的物業(yè)管理條例改為應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門的指導(dǎo)下,成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。同時，當業(yè)主委員會成立后，到房地產(chǎn)部門備案，并接受居委會的監(jiān)督指導(dǎo)。因此，可將業(yè)主委員會的成立納入政府的派出機構(gòu)，居委會或社區(qū)監(jiān)管的范疇,這將有利于社區(qū)服務(wù)功能的建設(shè)，同時又確保業(yè)主大會、業(yè)主委員會成員有較高的素質(zhì),規(guī)范的運行。在業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生矛盾糾紛時，社區(qū)監(jiān)管部門可以作為中介調(diào)解人進行調(diào)解，化解糾紛，及時解決問題。

（五）明確各方的權(quán)利和責任

解決開發(fā)商遺留問題，要靠物業(yè)公司自己和開發(fā)商“劃清界限”，加強對業(yè)主宣傳，明確開發(fā)商的責任和物業(yè)公司的責任。這樣，物業(yè)公司能在開發(fā)商遺留問題方面減少與業(yè)主之間的矛盾。

（六）行業(yè)內(nèi)聯(lián)合發(fā)展，實現(xiàn)規(guī)模效益

在我國物業(yè)管理并不是暴利行業(yè)，更有甚者可以成為微利，全國大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營虧損， 物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要， 因此這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)?；?集團化之路。 同時，物業(yè)管理市場將面臨重新洗牌，中國物業(yè)管理企業(yè)要想得到進一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關(guān)部門應(yīng)制定相應(yīng)政策，一方面，提高企業(yè)的注冊門檻；另一方面，嚴格降低清除制度。啟動物業(yè)管理市場預(yù)警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實現(xiàn)強強聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團。

（七）積極開展招投標機制

在物業(yè)管理剛實現(xiàn)招投標機制的初期,人們還不適應(yīng)市場的選擇,因此政府應(yīng)加大工作力度,首先對比較規(guī)范的住宅小區(qū)進行試點運行,多組織相應(yīng)的招投標活動,進行廣泛宣傳,通過市場選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家,最后到不經(jīng)過市場的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢。對物業(yè)管理公司實行優(yōu)勝劣汰,有效的優(yōu)化資源配置,節(jié)約管理成本,促進物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展。此外,應(yīng)明確建設(shè)與管理的責權(quán)利,逐步推進分業(yè)經(jīng)營,改變物業(yè)管理依附于房地產(chǎn)開發(fā)的狀況,使物業(yè)管理公司真正成為自主經(jīng)營、自負盈虧的市場主體,從體制上解決建管不分的弊端,通過完善物業(yè)管理前期介入和接管驗收制度,明晰物業(yè)管理各方的責權(quán)利。

四、我國物業(yè)管理發(fā)展趨勢

（一）企業(yè)競爭已經(jīng)進入了品牌時代

一方面，物業(yè)管理品牌企業(yè)的優(yōu)勢在市場競爭中得到了充分體現(xiàn)，很多的物業(yè)管理項目被品牌企業(yè)接管，從而促使越來越多的企業(yè)紛紛把實施品牌戰(zhàn)略作為走向市場的重頭戲。另一方面，大量品牌物業(yè)管理企業(yè)，以品牌的優(yōu)勢逐步向全國范圍主要城市進行戰(zhàn)略布局和布點擴展。其中以上海、深圳最具有代表性。隨著全國知名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進軍西安房地產(chǎn)市場，與之配套的物業(yè)管理企業(yè)也隨之而來，參與到西安物業(yè)管理市場當中。

（二）企業(yè)文化建設(shè)備受青睞

大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，特別是品牌物業(yè)管理企業(yè)，都非常重視企業(yè)文化的建設(shè)，把企業(yè)文化建設(shè)列在重中之重來抓。

（三）物業(yè)管理人才的爭奪和競爭將更加激烈

人才優(yōu)勢是企業(yè)競爭力的核心，是企業(yè)發(fā)展的重要動力和保障。近年來，物業(yè)管理企業(yè)的人才爭奪和外流現(xiàn)象十分嚴重，一些物業(yè)企業(yè)不惜以各種優(yōu)惠待遇搶奪人才。同時，把留用和培養(yǎng)人才也作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略來抓。上海陸家嘴物業(yè)的經(jīng)理培訓機制就是很好的典型。

（四）創(chuàng)新成為物業(yè)企業(yè)的核心競爭力

隨著社會進步、生活水平的提高，人們對物業(yè)管理和服務(wù)需求的日益增長，物業(yè)管理必須在觀念、內(nèi)容、形式、方法、手段、質(zhì)量等方面不斷進行創(chuàng)新。例如，深圳市倡導(dǎo)的健康住宅示范區(qū)的健康式服務(wù)理念就是一個成功范例。

（五）按質(zhì)論價、菜單式服務(wù)成為趨勢

根據(jù)住宅物業(yè)管理服務(wù)要求的不同情況，設(shè)定了一級、二級、三級三個等級服務(wù)，每個服務(wù)等級又從基本要求、房屋管理、共有設(shè)備設(shè)施維護養(yǎng)護、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理，以及協(xié)助維護公共秩序等六個方面的服務(wù)標準提出具體要求，即提出了服務(wù)菜單，由業(yè)主自主選擇，這種按質(zhì)論價、菜單式服務(wù)將成為時尚。這樣的做法已經(jīng)在上海廣泛實行。

（六）物業(yè)企業(yè)民營化趨勢明顯

目前，民營物業(yè)管理企業(yè)盡管在行業(yè)中所占比例不是很大，還沒有形成大的氣候，但同2001年建設(shè)部的調(diào)查相比，已經(jīng)有了很大的發(fā)展和提高。專家預(yù)測，今后幾年將是我國民營物業(yè)企業(yè)進入快速發(fā)展時期，民營物業(yè)企業(yè)在物業(yè)行業(yè)中的地位將得到明顯的提高和改善，并將成為我國物業(yè)管理行業(yè)的主力。上海、深圳等地一些知名大型物業(yè)企業(yè)已經(jīng)陸續(xù)進行民營改革。

結(jié)語

當前，物業(yè)管理行業(yè)正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的關(guān)鍵時刻，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的研究物業(yè)管理存在的問題和發(fā)展對策，需要我們作出更進一步的努力。物業(yè)管理要以改善群眾居住條件、促進社會經(jīng)濟發(fā)展為中心，以建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制為目標，以培育市場、規(guī)范市場為重點，加快立法步伐，加快機制轉(zhuǎn)換，加強監(jiān)督指導(dǎo)，盡快提高服務(wù)質(zhì)量，樹立良好行業(yè)形象，推進物業(yè)管理的健康發(fā)展。

物業(yè)管理作為社會的朝陽產(chǎn)業(yè) ,經(jīng)過近30年的發(fā)展 ,已經(jīng)顯示了巨大的社會作用、強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。雖然物業(yè)管理存在著上述很多問題 ,但因為它在我們生活中扮演著越來越重要的角色 ,所以隨著社會的發(fā)展進步 ,全國各方面的不斷努力 ,物業(yè)管理的發(fā)展將會越來越快 ,并在我國城市管理和文明建設(shè)中發(fā)揮更大的作用。物業(yè)管理區(qū)域化管理、市場化經(jīng)營、集團化發(fā)展、法制化運作的道路，是21世紀物業(yè)管理發(fā)展趨勢。規(guī)?；?、專業(yè)化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業(yè)管理的未來發(fā)展方向；市場化經(jīng)營、尤其是國內(nèi)外知名品牌加入競爭，將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業(yè)管理項目的主流；集團化發(fā)展將結(jié)束小兵團分散作戰(zhàn)的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強、一業(yè)為主、多種經(jīng)營、具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團將成為物業(yè)管理行業(yè)的主體；法制化運作，將推進物業(yè)管理行業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展的軌道；科技化變革將是大勢所趨，大量高新科技的智能化物業(yè)使傳統(tǒng)的管理、服務(wù)、經(jīng)營面臨新的機遇。