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五證齊全，也早就過了合同所約定的辦證期限，開發(fā)商卻遲遲未能辦理房產(chǎn)證，業(yè)主們不免著急了，五證齊全卻不能辦理房產(chǎn)證一般可能是什么原因呢？

第一：房屋既有抵押未涂銷。

開發(fā)商將在建工程抵押給銀行獲取貸款是解決前期資金問題常用的合法的融資手段，不乏有開發(fā)商試圖以項目五證齊全來掩蓋項目存在在建抵押的事實，但對購房者而言此類房屋風險較大，可能存在既有抵押未能涂銷而致使合同無法繼續(xù)履行的風險。

現(xiàn)行法律允許開發(fā)商以在建商品房進行抵押以后對商品房進行預售，但這種預售必須先取得抵押權(quán)人即銀行的同意。

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條規(guī)定：“抵押人在征得抵押權(quán)人同意的前提下可以將已抵押的房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓?！?/span>

而開發(fā)商與銀行簽訂的合同里一般都會約定預售抵押范圍內(nèi)的房產(chǎn)時，應當取得銀行書面同意，且以公示和書面通知方式告知買受人。

由此可見，開發(fā)商銷售在建工程抵押房必須滿足兩個條件：一是通知抵押權(quán)人并經(jīng)其同意；二是如實告知買受人。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一） 故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二） 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三） 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

問題在于，開發(fā)商把房屋當作在建工程抵押后，如果因資金困難不能及時歸還貸款，銀行就不會解除抵押，這將導致業(yè)主無法辦理房屋備案和房產(chǎn)證。

如果不幸遇到了這種情況，可以向法院起訴開發(fā)商要求承擔違約責任并繼續(xù)履行協(xié)助辦理房產(chǎn)證的義務；如果急需房產(chǎn)證，業(yè)主只能先自行墊付解除抵押，然后起訴開發(fā)商追回解除抵押的資金。

購房者要規(guī)避上述風險，可自行查詢房屋的權(quán)屬狀況，在購房前到房屋權(quán)屬登記部門或登錄房管部門官方網(wǎng)站查詢所購房子是否存在抵押。

第二，住宅專項維修基金被開發(fā)商挪用。

現(xiàn)行法律法規(guī)并未對住宅專項維修基金由業(yè)主各自繳納還是由開發(fā)商統(tǒng)一代繳作出明確規(guī)定，不乏開發(fā)商在交房時向業(yè)主強制代收此筆款項的情況。

甚至有的地方規(guī)定直接要求開發(fā)商統(tǒng)一代繳，這就為開發(fā)商收取此筆款項后挪作他用提供了便利。

根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第十三條規(guī)定：“未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人?！?/span>

若此筆款項未按照規(guī)定轉(zhuǎn)交到房屋住建管理部門指定的專用賬戶，最后就有可能無法辦理房產(chǎn)證。

針對這一風險，律師建議業(yè)主購房時應要求開發(fā)商提供房屋住建管理部門所指定專用賬戶，并直接將住宅專項維修基金繳至該賬戶。若不幸遇到開發(fā)商占用該資金的業(yè)主，可以通過起訴開發(fā)商要求返還資金。

第三，因未按規(guī)劃建設(shè)而無法通過驗收。

無法通過驗收的情形多種多樣，在建工程竣工后，開發(fā)商需要在資料齊全的情況下經(jīng)過綜合驗收備案才能辦理房產(chǎn)證。

現(xiàn)實中有部分開發(fā)商在施工過程中拖欠施工方或監(jiān)理方工程款，導致竣工驗收中施工方或監(jiān)理方不予配合，最終無法通過綜合驗收。

此外，還有可能因為以下原因無法通過驗收，例如：

1、規(guī)劃指標超標：比如多蓋了層數(shù)、容積率變大等；

2、規(guī)劃指標縮水：比如綠化率、車位個數(shù)、電梯數(shù)量等；

3、違章建筑：項目未獲得《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等證件，因為項目通過規(guī)劃驗收的依據(jù)是核實有無按照規(guī)劃許可證附圖進行建設(shè)，如果項目未按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》進行建設(shè)，后期難以通過竣工驗收，將無法辦理房地產(chǎn)權(quán)證書。

4、消防不過關(guān)：如果按照建筑規(guī)范，小區(qū)的消防設(shè)施和配套不符合國家要求，就必須整改，整改不合格，將無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。

總結(jié)

現(xiàn)實中，還可能存在開發(fā)商基于逾期交房或須承擔違約責任的壓力，在未通過驗收手續(xù)的情況下即向業(yè)主送達入住通知。

而業(yè)主入住后，往往又因為專業(yè)知識不足而怠于維權(quán)，如此一來，開發(fā)商就更不會積極履行合同義務了。

這也提醒我們在收房時一定要求開發(fā)商出示“三書一證一表”，“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《建筑工程質(zhì)量認定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。

遇到開發(fā)商未能提供上述文件的情況，業(yè)主可以起訴開發(fā)商要求承擔違約責任。開發(fā)企業(yè)在商品房交付時未能取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件的應按照逾期交房處理。

除了以上所述原因，未能辦理房產(chǎn)證還有可能是土地抵押貸款未還清、開發(fā)商拖欠土地出讓金、惡意拖延辦證以謀取賣房業(yè)主的更名費等等原因。

五證齊全固然是安心買房的重要保障，但卻不是絕對保障。遇到該類問題的業(yè)主，建議盡早咨詢專業(yè)律師意見，最大限度維護自己的合法權(quán)益。

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