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繼去年豪擲45億元完成6筆收并購后，碧桂園服務再次出手更為兇悍。日前，公司擬以48.47億元將西南物企龍頭藍光嘉寶服務納入麾下，將新增2.1億元合約管理面積。就此，碧桂園服務合約面積超過10億平方米，將成為國內(nèi)最大物業(yè)企業(yè)。它所覬覦的不單單是管理面積規(guī)模增長，而是正在勃興的社區(qū)增值服務市場。
去年11月以24.5億元獲得滿國康潔70%股權后，碧桂園服務（06098.HK）再啟收購。上周，公司對藍光嘉寶服務64.62%股權開出48.47億元對價，成為中國物業(yè)行業(yè)里最大一次收購案。藍光嘉寶服務（02606.HK）是四川地產(chǎn)商藍光發(fā)展旗下子公司，也是西南地區(qū)最大物業(yè)企業(yè)。截至去年6月，擁有合約管理面積2.1億平方米、在管面積1.4億平方米。如果收購達成，碧桂園服務合約管理面積將達到10億平方米（克而瑞數(shù)據(jù)：2020年末合約管理面積8.31億平方米），在管面積達到4.09億平方米，穩(wěn)居行業(yè)管理規(guī)模第一。藍光發(fā)展如果不是去年爆發(fā)流動性危機，想必也不會斷臂求生。作為西南地區(qū)首家上市物業(yè)企業(yè)，藍光嘉寶服務發(fā)展勢頭正勁。億瀚智庫數(shù)據(jù)顯示，2020年，藍光嘉寶服務陸續(xù)收購17個物業(yè)標的企業(yè)，新增在管面積5100萬平方米，耗資10.1億元，是去年國內(nèi)收并購項目最多的物業(yè)企業(yè)。在2020年“三道紅線”等政策收緊之后，其母公司藍光發(fā)展（600466.SH）遇到較大資金壓力，且2020年銷售增速放緩，同比僅增長1.46%。藍光發(fā)展披露，此次交易預計產(chǎn)生利潤，將占公司最近一個會計年度經(jīng)審計凈利潤的50%以上。業(yè)內(nèi)普遍認為，增加現(xiàn)金流是藍光發(fā)展出售藍光嘉寶服務的重要原因。截至2020年9月，藍光發(fā)展總負債1861.38億元，其中短期負債合計308.77億元。去年10月，公司就將旗下迪康藥業(yè)作價9億元轉(zhuǎn)讓給漢商集團，緩解債務危機。啟信寶顯示，出售前，公司直接持有迪康藥業(yè)91.41%股權。在物業(yè)企業(yè)估值高企的背景下，此次藍光嘉寶服務的售價并不高，每股42.11元，較停牌前的38.95港元/股溢價約30%。由于此次收購的股權已超30%，觸發(fā)碧桂園服務需向股東發(fā)起全面要約，尚需走完監(jiān)管、審批和交易等程序。另外，這兩家物業(yè)企業(yè)還亟待解決掉同業(yè)競爭的問題。
斑馬消費梳理發(fā)現(xiàn)，碧桂園服務收購藍光嘉寶服務，為上市物業(yè)企業(yè)之間首次互相整合。對于碧桂園服務來說頗具戰(zhàn)略意義。公司借此在西部地區(qū)物業(yè)管理面積市占率從去年上半年的3%增至15%。在朋友圈里，中國首家上市物企彩生活前總裁唐學斌向李長江隔空祝賀。
碧桂園服務于2018年6月登陸聯(lián)交所，經(jīng)過幾年發(fā)展，經(jīng)營業(yè)績已在上市物業(yè)企業(yè)中穩(wěn)居首位，但仍擺脫不了依賴母公司碧桂園的魔咒。2020年上半年，公司物業(yè)收入39.99億元，占比當期公司總收入的63.8%。其中，來自碧桂園開發(fā)的物業(yè)所得收入占比72.1%。雖說母公司可以保底，但在公司執(zhí)行董事兼總裁李長江看來，來自市場外部的收入才是公司未來獲得持續(xù)增長的重要砝碼。數(shù)據(jù)顯示，在公司新增合約面積中，來自第三方的占比從2017年的21.6%增至2019年的35.9%，2020年上半年達到73.6%。要保持頭部企業(yè)位置、在物業(yè)資本市場上保持增速和發(fā)展，仍需加速向外拓展。去年11月，李長江對外稱，沒有規(guī)模就什么都沒有，現(xiàn)在不抓緊布局，未來5年千億營收目標哪里來？在千億目標提出后不久，2020年12月，公司增發(fā)1.73億股新股，獲得融資38.75億港元，連同去年4月發(fā)行可轉(zhuǎn)債獲得融資77.85億港元，融資總額達到116.6億港元，占當年行業(yè)融資總額的15.8%。借助資本迅速打開賽道，碧桂園服務發(fā)起更多的收購可以預見。與此同時，物業(yè)資本領域收并購趨勢也在悄悄發(fā)生變化。從目前一些物業(yè)并購市場來看，物業(yè)企業(yè)并購早已不是大魚吃小魚，而是寡頭之間的競速，這一現(xiàn)象或在2021年更為加劇。永升生活服務收購彰泰服務、合景悠活收購雪松智聯(lián)以及恒大物業(yè)收購亞太酒店物業(yè)等，物業(yè)頭部企業(yè)之爭的火藥味正越來越濃。
2019年，碧桂園服務錄得營業(yè)收入96.45億元，歸母凈利潤16.71億元，同比增長106.30%和80.97%。日前披露的2020年業(yè)績預告顯示，營業(yè)收入、歸母凈利潤等均錄得超50%的增長。除了物業(yè)管理收入的增長，來自社區(qū)增值服務以及城市服務收入的增長功不可沒。增值服務主要來自于社區(qū)市場，最近幾年眾多物業(yè)企業(yè)激烈并購的終極目標，就是搶占這一市場。今年1月，住建部等部門聯(lián)合印發(fā)《通知》，鼓勵有條件的物業(yè)服務企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化等領域延伸，探索物業(yè)服務+生活服務模式。
這么說吧，中國社區(qū)3.5億個家庭，涉及社區(qū)服務產(chǎn)生形成了萬億消費市場，拓展到教育、養(yǎng)老、健康等更多生活板塊，社區(qū)服務經(jīng)濟市場想象空間巨大。彩生活（01778.HK）前總裁唐學斌看法類似。他曾在受訪中表示，未來讓一家物業(yè)企業(yè)生存下去的基礎不僅是物業(yè)費，還有社區(qū)內(nèi)的增值服務收入。這和李長江不謀而合。2017年，李長江加入碧桂園服務第6年，就提出物業(yè)企業(yè)未來主戰(zhàn)場是增值服務業(yè)務。斑馬消費注意到，2019年，碧桂園服務的增值服務收入為8.65億元，盡管只占公司總收入的9%，但毛利率高達60%。截至2020年6月，公司增值服務收入6.03億元，占比總收入的9.6%，毛利率為62.8%。該板塊96.2%的收入增幅，遠高于物業(yè)收入57.3%的增幅。從增值服務細分業(yè)務賽道及增速來看，2020年上半年，公司的增值創(chuàng)新服務、拎包入住服務、社區(qū)傳媒服務同比增長分別達375.5%、213.5%和98.2%。社區(qū)增值服務逐漸取代物業(yè)服務，有望成為公司新的業(yè)績發(fā)力點。斑馬消費注意到，碧桂園服務正在圍繞增值服務市場實施收并購。去年，公司先后收購城市縱橫、合富輝煌、滿國康潔、文津國際等標的，重點發(fā)力增值服務業(yè)務。其中，城市縱橫為城市樓宇電梯海報媒體運營商；滿國康潔為城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生一體化管理運營服務商；合富輝煌為房產(chǎn)經(jīng)紀服務商；文津國際則為保險經(jīng)紀企業(yè)。
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