20世紀(jì)80年代，歐美的諸多經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)一經(jīng)濟(jì)課題爭(zhēng)論不休——經(jīng)濟(jì)是如何發(fā)展的？什么企業(yè)更具競(jìng)爭(zhēng)力？

不同流派間，見(jiàn)仁見(jiàn)智。

基于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期研究，羅默、盧卡斯、格魯斯曼－赫普曼等經(jīng)濟(jì)學(xué)家，先后建立了不同分支的內(nèi)生增長(zhǎng)模型。與傳統(tǒng)的古典增長(zhǎng)理論相比，內(nèi)生增長(zhǎng)理論更傾向于認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展取決于內(nèi)生因素。

該理論后來(lái)在投資領(lǐng)域被廣泛應(yīng)用，穩(wěn)健的投資者認(rèn)為，內(nèi)生性增長(zhǎng)更強(qiáng)的企業(yè)，穿越行業(yè)周期的幾率更大，具備更強(qiáng)的逆周期能力。因?yàn)檫@類(lèi)企業(yè)在減少兼并收購(gòu)、降低杠桿的背景下，也能保持較好發(fā)展。也就是我們俗稱(chēng)的“內(nèi)生增長(zhǎng)性”更強(qiáng)。

自2016年之后，我國(guó)樓市調(diào)控加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入震蕩期。近日，樓市傳聞的“三道紅線”調(diào)控政策，更是吸引了整個(gè)地產(chǎn)圈的高度關(guān)注。即剔除預(yù)收款后的負(fù)債率不超過(guò)70%，凈負(fù)債率不超過(guò)100%，現(xiàn)金短債比不低于1。此外，會(huì)議對(duì)有息負(fù)債增速、拿地銷(xiāo)售比和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流等指標(biāo)也做了相應(yīng)要求。

新的調(diào)控政策的出臺(tái)，或?qū)⑸羁谈膶?xiě)樓市格局。那些內(nèi)生性增長(zhǎng)較強(qiáng)的房企再次走到了投資者的聚光燈下，其中“三道紅線”指標(biāo)均達(dá)標(biāo)的保利發(fā)展就是其中之一。

保利發(fā)展是如何在穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)，保持相對(duì)較低財(cái)務(wù)杠桿打破行業(yè)的不可能三角的? 在樓市新格局下，像保利這樣的企業(yè)是否更具投資價(jià)值？本文將進(jìn)行深入剖析。

TOP5房企中唯一三項(xiàng)“全能選手”

“三道紅線”風(fēng)雨欲來(lái)。對(duì)于，三道紅線政策的出臺(tái)，不同機(jī)構(gòu)都發(fā)表了各自看法。

中房研協(xié)認(rèn)為，若新規(guī)屬實(shí)，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展速度將趨向平穩(wěn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局將相對(duì)穩(wěn)定。以往通過(guò)高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)模式異軍突起的機(jī)會(huì)不復(fù)存在，頭部房企依靠自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)，地位將更加穩(wěn)固。高負(fù)債率房企將面臨較大的發(fā)展壓力，低負(fù)債率房企則迎來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)。

據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以2019年年報(bào)數(shù)據(jù)為依據(jù)，TOP30房企的三項(xiàng)指標(biāo)情況如下：

保利發(fā)展三項(xiàng)指標(biāo)均處于綠色安全區(qū)域。事實(shí)上，在TOP5房企中，保利發(fā)展是唯一三項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)標(biāo)的房企。

從今年半年報(bào)公布的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，保利發(fā)展“三項(xiàng)指標(biāo)”，依然達(dá)標(biāo)。

保利發(fā)展半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.05%，凈負(fù)債率為72%，現(xiàn)金短債比為1.96。均處于行業(yè)較低水平。

Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在目前已公布半年報(bào)的30家房企中，剔除預(yù)收款項(xiàng)后負(fù)債率（（總負(fù)債-預(yù)收款項(xiàng)）/（總資產(chǎn)-預(yù)收款項(xiàng)））超過(guò)70%的房企有23家；現(xiàn)金短債比低于1的有10家；凈負(fù)債率超過(guò)100%的房企有9家。三項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)標(biāo)的房企，僅剩下4家。

對(duì)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企而言，未來(lái)在市場(chǎng)中，將會(huì)有更大的”活動(dòng)空間”，那些負(fù)債率較高的房企，不可能再像以前一樣隨意并購(gòu)，就算看到了優(yōu)質(zhì)的并購(gòu)標(biāo)的，也要精打細(xì)算不能超過(guò)負(fù)債上限。

華創(chuàng)證券認(rèn)為，三項(xiàng)指標(biāo)劃定房企分檔，體現(xiàn)了鼓勵(lì)房企回歸經(jīng)營(yíng)、避免激進(jìn)擴(kuò)張的監(jiān)管思路。在三項(xiàng)指標(biāo)的約束下，房企若想維持融資端的擴(kuò)張速度，則需要同步提高銷(xiāo)售及回款的速度，保證經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流充沛，而非長(zhǎng)期依靠“借新還舊”維持資金周轉(zhuǎn)。

樓市風(fēng)雨數(shù)十載，自我國(guó)從1981年開(kāi)始試點(diǎn)商品房以來(lái)，樓市先后經(jīng)歷了一路狂奔、短暫調(diào)整、嚴(yán)厲調(diào)控、分化加劇等多個(gè)階段。

地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的階段，使得部分房企的機(jī)會(huì)主義抬頭，這些房企依靠大力加杠桿，一飛沖天。但之后樓市調(diào)控加劇后，高杠桿無(wú)法維持，排名又開(kāi)始一落千丈。

此時(shí)，財(cái)務(wù)穩(wěn)健和運(yùn)營(yíng)高效的房企，優(yōu)勢(shì)就體現(xiàn)出來(lái)了。

保利發(fā)展最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入737.06億元，同比增長(zhǎng)3.6%；凈利潤(rùn)133.22億元，同比增長(zhǎng)2.8%。實(shí)營(yíng)收和凈利均穩(wěn)步增長(zhǎng)。

不僅是今年上半年，翻開(kāi)歷史來(lái)看，保利發(fā)展的也是頭部房企中表現(xiàn)最為穩(wěn)健的之一。

數(shù)據(jù)顯示，在近10年間，保利發(fā)展?fàn)I收和凈利潤(rùn)兩項(xiàng)指標(biāo)的年復(fù)合增長(zhǎng)率均在20%以上。

保利發(fā)展?fàn)I業(yè)總收入變化柱狀圖

 保利發(fā)展凈利潤(rùn)變化柱狀圖

保利發(fā)展做了什么？

在分析企業(yè)發(fā)展特性時(shí)，我一直秉承著一個(gè)觀點(diǎn)：企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，是有內(nèi)在基因的。換句話說(shuō)，有的企業(yè)激進(jìn)，有的企業(yè)穩(wěn)健，從過(guò)往這些企業(yè)的做事風(fēng)格上，就能探其一二。

保利發(fā)展的穩(wěn)健發(fā)展策略，在村長(zhǎng)看來(lái)，大致可以分為戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)兩點(diǎn)。

戰(zhàn)略方向的連續(xù)性是企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的前提，不會(huì)方向迷失和投機(jī)主義。在戰(zhàn)略上，保利發(fā)展自1992 年成立之初，基于對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程及行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)判斷，前瞻性地確立了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)在企業(yè)發(fā)展中的核心地位。2018年，保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)主業(yè)的基礎(chǔ)上，將“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略升級(jí)為“以不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主、以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼”，打造不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)。

27年來(lái)，在行業(yè)周期波動(dòng)中，保利發(fā)展始終堅(jiān)定看好房地產(chǎn)行業(yè)，毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主業(yè)地位，清晰的戰(zhàn)略方向助力公司持續(xù)穩(wěn)健地發(fā)展。

戰(zhàn)術(shù)的穩(wěn)健是戰(zhàn)略方向的貫徹下企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的重要保障，能大幅降低業(yè)務(wù)本身的固有風(fēng)險(xiǎn)。在戰(zhàn)術(shù)上，保利發(fā)展采取了深耕核心城市的戰(zhàn)略，聚焦一二線城市和核心城市群，重點(diǎn)深耕珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀、中部、成渝、海西等國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

規(guī)模是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)。保利發(fā)展在全國(guó)化的版圖擴(kuò)張當(dāng)中，除了通過(guò)招拍掛的形式拿地以外，保利在2016年完成了對(duì)中航地產(chǎn)的收購(gòu)，通過(guò)這些多元化的方式保利的土地儲(chǔ)備規(guī)模得到了迅速提升，也逐漸成長(zhǎng)為行業(yè)前五的龍頭企業(yè)。

完成規(guī)模布局后，城市深耕是保利最重要的戰(zhàn)術(shù)。最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展在多個(gè)城市取得不錯(cuò)銷(xiāo)售。其中，廣州實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額超 260 億元，佛山超 150 億元，杭州、南京、成都超 100 億元，北京、上海、青島、廈門(mén)等 11 城超 50 億元，城市深耕效果顯著。

穩(wěn)健的戰(zhàn)略+穩(wěn)健的戰(zhàn)術(shù)，至于的結(jié)果，大家都清楚了。一方面保利發(fā)展成了現(xiàn)在“三道紅線”下唯一達(dá)標(biāo)的TOP5房企，另一方面保利發(fā)展是最具安全性的房企之一。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展持有現(xiàn)金1257億，現(xiàn)金短債比到達(dá)1.96，保持了現(xiàn)金的足夠充裕。資產(chǎn)負(fù)債率77.66%，扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率 66.05%，處于行業(yè)較低水平。

得益于較低的負(fù)債水平，穩(wěn)健的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以及較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，2020年上半年保利發(fā)展已獲得大公、中誠(chéng)信等國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)公司“AAA”主體信用評(píng)級(jí)，并且獲得國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪、惠譽(yù)分別給予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB+”主體信用評(píng)級(jí)，展望為穩(wěn)定。