最近，深圳老小區(qū)掀起一陣“我要棚改”風(fēng)。

除了被報(bào)道的南山桃苑公寓，龍崗中房怡芬花園也默默加入“隊(duì)伍”。

都是以同樣的形式宣告——陽臺(tái)拉橫幅。

主動(dòng)申請改造熱情之高，不難令人發(fā)出質(zhì)疑：

究竟是為了改善居住環(huán)境，還是借棚改概念炒作房價(jià)？

帶著這樣的疑問，南方樓事展開調(diào)查。

最后發(fā)現(xiàn)，即便初衷是改善居住環(huán)境的業(yè)主，也不免有希望棚改可以拉動(dòng)房價(jià)的念頭。

桃苑公寓之所以被大眾關(guān)注，并不是因?yàn)槔蠙M幅，而是因?yàn)椤?strong>外觀新。

甚至被網(wǎng)友被稱為“大概是中國最豪華的棚戶區(qū)。”

和大家固有印象中低矮、破舊的老小區(qū)不同，桃苑公寓看起來很新。

圖源 鏈家

Sunny是桃苑公寓業(yè)主，一直居住于此。

對于網(wǎng)友們的辛辣點(diǎn)評(píng)，她不滿表示小區(qū)的外立面曾經(jīng)十分破舊，但是在大運(yùn)會(huì)之前被粉刷了一遍，并且增加了空調(diào)圍欄，這才讓樓齡27年的老小區(qū)看起來好一些。

“這只是形象工程，小區(qū)內(nèi)部實(shí)際上十分破舊而且有安全隱患?！?/span>

Sunny告訴南方樓事，現(xiàn)在小區(qū)樓道以及多處墻體開裂，還有一些門窗已經(jīng)脫落到地面，水管更是腐蝕不堪。

“而且底層是不通燃?xì)獾?，一直以來十分不方便?！?/span>

 圖源 微博

最讓業(yè)主意難平的是：片區(qū)內(nèi)多個(gè)老小區(qū)都已經(jīng)劃入棚改，憑什么丟下桃苑公寓？

所以在今年4月初，業(yè)主聯(lián)名申請棚改，并且在7月初有80多位居民自發(fā)前往南山政府信訪。

對此片區(qū)中介告訴南方樓事，目前所有業(yè)主都已經(jīng)簽字，等政府審批。

 圖源 微博

針對桃苑公寓的種種情況，片區(qū)資深中介透露，桃苑公寓戶型一般，而且密度很大，停車位緊缺。

一系列硬傷導(dǎo)致小區(qū)近年房價(jià)一直不溫不火，即便是地鐵口物業(yè)（離11號(hào)線南山站只有200多米）也帶不動(dòng)房價(jià)。

中介還告訴南方樓事，小區(qū)在4月開始申請棚改后業(yè)主開始漲價(jià)，漲20-30萬的都有。

關(guān)于底層沒有通燃?xì)獾膯栴}，對方透露，桃苑公寓低樓層之所以沒有通燃?xì)?，是開發(fā)商的問題，他們沒有去申請。

對于棚改的意圖，中介坦言實(shí)際上很多業(yè)主已經(jīng)不住在這兒，房子都出租了。想要棚改并不是為了改善居住環(huán)境，而是漲價(jià)。

“有些業(yè)主比較貪心。”

 7月29日截圖自諸葛找房官網(wǎng)

另一邊，位于龍崗大芬的中房怡芬花園，也“低調(diào)”的拉上了橫幅。

但為什么沒有這么多網(wǎng)友“圍觀”？

大概是因?yàn)椤?strong>看起來夠舊。

據(jù)南方樓事了解，已有24年樓齡的中房怡芬花園，目前并沒有舊改或者棚改預(yù)期，現(xiàn)在業(yè)主拉起橫幅只是表達(dá)訴求。

片區(qū)中介坦言，這些業(yè)主希望棚改帶動(dòng)房價(jià)的可能性大于改善居住環(huán)境。

“雖然現(xiàn)在小區(qū)掛了很多橫幅，目前房價(jià)還沒怎么變化?！?/span>

在諸葛找房查看小區(qū)房價(jià)趨勢圖，去年去年均價(jià)為3.8萬/㎡，現(xiàn)在4萬/㎡，一年漲幅僅5%。

 7月29日截圖自諸葛找房官網(wǎng)

對于中介的說法，小區(qū)業(yè)主杜先生并不贊同。“棚改雖然可以帶動(dòng)房價(jià)，但是我們主要還是希望可以改善居住環(huán)境?！?/strong>

說起房價(jià)，他十分感慨。

杜先生表示自己在1999年來深圳，當(dāng)時(shí)的中房怡芬花園不到兩千塊一平，還送深圳戶口，現(xiàn)在房子已經(jīng)漲到4萬/㎡。

雖然比不上那些動(dòng)不動(dòng)就漲幾十萬上百萬的房子，但是他已經(jīng)很知足。

“比上不足比下有余。”

近年來，像桃苑公寓和中房怡芬業(yè)主自發(fā)申請棚改的并不少見。

上周在南方樓事報(bào)道《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》的稿件中，就有不少讀者留言表示：XX小區(qū)、公寓為啥還不拆？

南方樓事后臺(tái)留言

在深圳論壇搜索關(guān)鍵詞，可以看到有高達(dá)400條帖子。

帖子的討論度也十分活躍，回帖次數(shù)最高有650個(gè)。

可見深圳居民對于棚改/舊改的熱情之高。

但，棚改熱情的背后是否真的是改善居住環(huán)境的需求？還是漲價(jià)的“利器”？

從下面幾組房價(jià)地圖，或許可以窺探業(yè)主心態(tài)。

桃苑公寓所在的荔苑中興片區(qū)，確定棚改的9個(gè)小區(qū)現(xiàn)在二手房均價(jià)都在8萬/㎡以上，最高9.1萬/㎡。

而周邊正常的商品房，均價(jià)在5.1-8萬/㎡之間，并且6、7萬/㎡的十分普遍。

 7月29日截圖自貝殼官網(wǎng)房價(jià)地圖

還有有福田的南華村，小區(qū)在2017年8月7日啟動(dòng)棚改意愿征集工作。

從貝殼的歷史成交情況可以看到，小區(qū)2017年單價(jià)在6-6.7萬/㎡左右，2019年已經(jīng)去到8.7萬/㎡。

再看現(xiàn)在二手房掛牌均價(jià)，已經(jīng)高達(dá)9.5萬/㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過周邊的商品房。

 7月29日截圖自貝殼官網(wǎng)房價(jià)地圖

如果兩組數(shù)據(jù)說明不了情況，我們再看看最具代表性的八卦嶺宿舍。

27.59㎡的戶型，2018年成交單價(jià)5.7萬/㎡，2020年4月為9.7萬/㎡，三年時(shí)間漲幅70.8%。

對比周邊的二手房均價(jià)，八卦嶺宿舍更是一騎絕塵。

因?yàn)橛信锔暮兔ｎA(yù)期，從5字頭一路奔向10字頭，高高“掛”在那兒。

 7月29日截圖自貝殼官網(wǎng)房價(jià)地圖

可見，老小區(qū)居民對于棚改熱情高漲的背后，很難和利益撇清關(guān)系。

當(dāng)棚改成為漲價(jià)的“利器”，免不了投資客入場。

據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，很多投資者專門盯著好地段的老舊小區(qū)，押注改造帶來的高回報(bào)率。

他們在房子有可能拆遷之前提前埋伏，一旦有棚改的消息傳出，這些投資者立馬就提高價(jià)格拋售房子，并且愿意接盤的人不在少數(shù)。

當(dāng)然，明目張膽的炒作行為，會(huì)被官方點(diǎn)名。

5月29日，就部分居民利用棚改炒作二手房價(jià)格概念的問題，福田區(qū)住房和建設(shè)局就發(fā)通知：

嚴(yán)禁業(yè)主、物業(yè)、中介炒作“棚改”概念，并下架相關(guān)房源。

這里提醒各位，棚改后配建的房子都是人才房和安置房，后期不管是轉(zhuǎn)手還是出售相對會(huì)比較麻煩。

沒有必要花高于周邊二手房的價(jià)格下。

關(guān)于棚改和舊改的區(qū)別，南方樓事曾進(jìn)行過詳細(xì)報(bào)道，點(diǎn)擊這里回顧。

棚改這么“香”，高層小區(qū)不淡定了。

所以市場上涌現(xiàn)了像桃苑公寓這類高層小區(qū)申請舊改的浪潮。

但是真的能申請成功嗎？

南方樓事認(rèn)為很難，原因有以下兩點(diǎn)。

首先是小區(qū)外觀、配套等尚可。

還是以桃苑公寓為例，現(xiàn)在該小區(qū)申請棚改被大家詬病的就是：外觀新。

而針對棚改，深圳2017年8月有政策明確表示：

全市范圍內(nèi)使用年限在20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的老舊住宅區(qū)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍，不再采用城市更新的方式進(jìn)行改造。

小區(qū)外邊尚可，并且還是周邊唯一帶有電梯的老小區(qū)，這個(gè)配套設(shè)施怎么看都是還不錯(cuò)的。

圖源 鏈家

還有位于羅湖區(qū)的東樂花園，現(xiàn)在已有32年樓齡。

據(jù)樂居報(bào)道，近日該小區(qū)有業(yè)主因?yàn)榕锔?strong>“只改多層不改高層”鬧維權(quán)。

后來官方回應(yīng)表示，東湖街道仍在研究后續(xù)更新工作的可行性，包括高層納入更新的可行性以及更新模式。

目前意愿征集工作僅是城市更新可行性的初步摸底，未涉及立項(xiàng)等其他相關(guān)事宜。

可見，對于高層小區(qū)進(jìn)行棚改，官方較為謹(jǐn)慎。

圖源 樂居

其次，高層小區(qū)容積率過高，棚改“無利可圖”。

大家都知道棚改很大原因是為了改善居民的居住條件，還有另一個(gè)因素是增加容積率，增加人才住房。

而高層小區(qū)的容積率本來就很高，棚改完很大程度上是沒有太大利益。

舉個(gè)例子，如果老破小的容積率在1.5以下，改造后可能達(dá)到3.0，這里邊的差額就是利潤。

但如果是高層小區(qū)，原本的容積率本來就在3.0或者4.0，這時(shí)候改造幾乎沒有增加更多高容積率的可能性。

如果大家有心觀察，會(huì)發(fā)現(xiàn)很多納入棚改范圍的老小區(qū)，絕大部分容積率偏低。

桃園公寓周邊確定舊改的9個(gè)小區(qū)，層高均在8層以內(nèi)。

桃苑小區(qū) 圖源鏈家

在知乎上，一條《現(xiàn)在大量 33 層的高層住宅未來怎么拆遷？拆得動(dòng)嗎？》的問題里，房地產(chǎn)金融從業(yè)人員熊童子給出專業(yè)分析。

從純經(jīng)濟(jì)角度考慮，拆除15層以上的高層住宅進(jìn)行重建已經(jīng)是賠本買賣。

再考慮到分散的物權(quán)導(dǎo)致的溝通難度和時(shí)間（資金）成本，即使是現(xiàn)在普遍存在的5-6層的多層住宅，重建收益恐怕都難以覆蓋拆除成本。

圖源知乎 熊童子

這也就是說，高層小區(qū)想要進(jìn)行棚改是比較難的，“縫縫補(bǔ)補(bǔ)又三年”才是未來的常態(tài)。

高密度住宅的棚改在經(jīng)濟(jì)上不可行，就現(xiàn)實(shí)社會(huì)而言，你讓業(yè)主去承擔(dān)這筆重建費(fèi)用也幾乎不可能。

所以，南方樓事認(rèn)為高層小區(qū)申請棚改成功的可能性會(huì)比較小。

圖源 網(wǎng)絡(luò)

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拋開利益，有一個(gè)問題值得深思。

那些逐漸衰敗的高密度住宅該如何改變？

除非，建筑技術(shù)發(fā)生革命性變化。