開年以來深圳樓市像剛睡醒的孩子一樣瘋狂鬧騰，仿佛整個(gè)樓市真的“火了”。

從總價(jià)破億深圳灣豪宅開盤，到《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》公布，再到深圳福田區(qū)一公寓因開盤現(xiàn)場(chǎng)人數(shù)過多被叫停（有一半以上是中介和吃瓜群眾就是了），最后是深圳利率全面下調(diào)......

“火”倒不止于，但種種跡象表明樓市正逐漸回溫，深圳新房今年也迎來首次“止跌”，但依舊“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

排除外在炒作因素的影響后，購房者是不是能夠更安靜理性地去買房？

3月過半，經(jīng)歷過去一個(gè)多月的喧囂，樓市似乎終于暫時(shí)平靜下來。

過去一個(gè)月，有《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》出臺(tái)，有銀行利率全面下調(diào)，有廣州購房者通宵排隊(duì)買房，有深圳多個(gè)樓盤成交火熱.....南方樓事為大家總結(jié)一下這段時(shí)間部分樓情，以供參考。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，約從3月8日開始，包括招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行等在內(nèi)，深圳各大銀行陸續(xù)調(diào)整個(gè)貸利率。

目前，深圳個(gè)貸首套利率基本都從上浮10%下調(diào)至上浮5%，二套利率也多數(shù)調(diào)整至上浮10%，與去年年中時(shí)首套利率上浮至15%，二套上浮20%相比，已出現(xiàn)10%的利差。

而半年10%的利差，讓許多去年購買了房子的業(yè)主大聲喊苦，畢竟單從利率的角度看，就多花了一輛車的錢。

深圳新房?jī)r(jià)格一直“穩(wěn)得非常精準(zhǔn)”，保持著每月幾元到幾十元的下跌價(jià)格，已經(jīng)持續(xù)兩年有余。

不過，自2016年10月下調(diào)至今，新房住宅月度均價(jià)首次連續(xù)兩月小幅反彈，2月上漲120元/㎡，仍控制在5.4萬元/㎡區(qū)間。均價(jià)不再是一味連跌。

市場(chǎng)成交方面，近期連連不斷有樓盤放出成交喜報(bào)，單日成交十幾套、單日成交額破億等海報(bào)不斷傳出。

各種喜報(bào)

經(jīng)過南方樓事核實(shí)，沙井網(wǎng)紅項(xiàng)目單周售出100余套房源完全屬實(shí)，此外，有中介發(fā)朋友圈表示最近忙到吃不上飯，還出現(xiàn)開單到半夜的情況。相信這些情況會(huì)在之后的數(shù)據(jù)上體現(xiàn)出來。

從目前數(shù)據(jù)方面看，Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)控顯示，2月深圳全市新房住宅共成交1279套，環(huán)比下跌48.82%，同比上漲61.08%。價(jià)格方面，深圳2月新房成交均價(jià)為成交均價(jià)54232元/㎡，環(huán)比上漲0.22%，同比上漲0.08%。整體量跌價(jià)漲。

從全月成交數(shù)據(jù)上看，2月上旬，新房成交基本處于停滯狀態(tài)，但在節(jié)后第一周，成交迅速恢復(fù)常到節(jié)前日均80套左右水平。南方樓事開春踩盤時(shí)，有的樓盤確實(shí)忙到?jīng)]有銷售接待，讓客戶自己看沙盤和樣板間。

在南方樓事探春踩盤過程中發(fā)現(xiàn)，很多區(qū)域純新盤有不多，拋開豪宅片區(qū)不說，就連剛需片區(qū)都并不多。比如龍華、觀瀾、沙井、坪山等等，龍華銷售稱今年純新住宅不超過四個(gè)，觀瀾甚至只有唯一一個(gè)新盤會(huì)賣。

就價(jià)格來看，除了常規(guī)的打折活動(dòng)，并沒有前段時(shí)間部分自媒體和中介炒作的“放松限價(jià)”。

南山福田的新盤基本在8-9萬/㎡左右的均價(jià)，如寶能城、中洲灣等；關(guān)外的剛需盤基本需要4萬起，如沙井萬科星城，民治、紅山片區(qū)價(jià)格相對(duì)更高，基本要5-7萬/㎡，如均價(jià)7.1萬/㎡起的安宏基天曜項(xiàng)目。

從大區(qū)價(jià)格看，深圳中原研究中心顯示，2月全市成交均價(jià)最高的區(qū)域?yàn)楦Ｌ铮?5207元/㎡，最低為龍崗區(qū)，39165萬/㎡。

全市成交面積最大的區(qū)域?yàn)閷毎埠妄垗?，這兩個(gè)區(qū)向來是供應(yīng)大區(qū)；從價(jià)格來說，相較其他區(qū)域，算是一個(gè)比較適合剛需的價(jià)格水平。

當(dāng)然，這只是一個(gè)大區(qū)均價(jià)，細(xì)分到各片區(qū)，價(jià)格還是有一定差距。就如最高總價(jià)過億的深圳灣瑞府項(xiàng)目開盤仍舊賣掉五成，而同一行政區(qū)南內(nèi)的南頭片區(qū)仍有不少單價(jià)5萬出頭的房子。

如統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中的寶安區(qū)還包含了龍華區(qū)的數(shù)據(jù)，寶中、龍華紅山等片區(qū)的價(jià)格相較沙井等片區(qū)還是高出不少；龍崗區(qū)也類似：坂田片區(qū)、大運(yùn)片區(qū)的價(jià)格相較坪地、坪山等片區(qū)高出一些。預(yù)算相對(duì)不足的剛需或許會(huì)選擇這些價(jià)格更為低洼的片區(qū)上車。

大灣區(qū)首份協(xié)議，深圳建“福坪區(qū)”？

風(fēng)光向來都只屬于房?jī)r(jià)偏高的片區(qū)，如單價(jià)“10萬+”的深圳灣片區(qū)，時(shí)不時(shí)冒出一個(gè)深圳灣超級(jí)總部基地設(shè)計(jì)方案圖。

近期，坪山似乎也不甘寂寞，3月8日，福田區(qū)政府與坪山區(qū)政府簽署了“攜手推進(jìn)粵港澳大灣區(qū)區(qū)域協(xié)同發(fā)展框架協(xié)議”。這可能是《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布后整個(gè)大灣區(qū)內(nèi)第一例區(qū)域協(xié)同合作協(xié)議簽訂。

福田區(qū)委常委、副區(qū)長(zhǎng)黃偉在簽約活動(dòng)上表示，福田是深圳的行政、金融、貿(mào)易、文化和對(duì)外交往的中心，坪山是未來重要的科技重鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)。兩區(qū)將在重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、民生領(lǐng)域、城市管理等方面開展務(wù)實(shí)合作。

為什么福田會(huì)選擇坪山？一個(gè)猜想是，深圳第二個(gè)國家級(jí)高新區(qū)坐落在坪山。我們來具體看看坪山有何優(yōu)勢(shì)，作為上月房?jī)r(jià)最低的片區(qū)和最高片區(qū)能攜手共進(jìn)。

近幾年不少人在擔(dān)憂深圳產(chǎn)業(yè)空心化問題，深圳的部分制造業(yè)也在不斷出逃外遷，而擁有國家級(jí)高新區(qū)的坪山想必是解決這一問題的重要途徑之一。

坪山高新區(qū)是繼南山高新區(qū)后深圳第二個(gè)國家級(jí)高新區(qū)，是東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)最好、體量最大的產(chǎn)業(yè)區(qū)之一，擁有全市罕有的可供連片開發(fā)的產(chǎn)業(yè)用地，規(guī)劃總面積達(dá)51.6平方公里，通過二次開發(fā)可整理出17.2平方公里的發(fā)展空間。

目前，坪山擁有國家生物產(chǎn)業(yè)基地、國家新能源（汽車）產(chǎn)業(yè)基地、出口加工區(qū)等三塊國家級(jí)“金字招牌”。

世界500強(qiáng)企業(yè)已有11家在坪山投資，擁有上市公司及關(guān)聯(lián)企業(yè)53家，國家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)257家，創(chuàng)新平臺(tái)46個(gè)，圍繞生物、新能源汽車和新一代信息技術(shù)三大千億產(chǎn)業(yè)儲(chǔ)備了200多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。片區(qū)分布有清華紫光、中芯國際、比亞迪、賽諾菲巴斯德、萬樂藥業(yè)、雷柏、佳士等一系列高新技術(shù)行業(yè)龍頭企業(yè)。

在高等教育方面，坪山規(guī)劃了深圳第三座大學(xué)城——坪山大學(xué)城，也算是為高新區(qū)提供人才支持。

其中，目前深圳技術(shù)大學(xué)和深圳第三職業(yè)技術(shù)學(xué)校已經(jīng)開學(xué)；澳門科技大學(xué)中藥學(xué)院實(shí)習(xí)基地已簽訂合作協(xié)議，澳大利亞莫納什大學(xué)確定建立國際技術(shù)轉(zhuǎn)化中心；北京中醫(yī)藥大學(xué)坪山國醫(yī)堂已開業(yè)，中國醫(yī)藥大學(xué)和北京中醫(yī)藥大學(xué)正在籌劃中。

坪山地處“3+2”城市圈地理中心位置，是深圳輻射粵東、聯(lián)系海西的戰(zhàn)略要沖，將被定位為“深莞惠集合城市中心”。

隨著軌道14、16號(hào)線以及坪鹽通道、南坪三期、東部過境高速、外環(huán)高速等高快速路的陸續(xù)建成，坪山到鹽田港將縮短至10分鐘，經(jīng)蓮塘口岸到香港的時(shí)間縮短至15至20分鐘，抵達(dá)市中心區(qū)的時(shí)間縮短至1個(gè)小時(shí)以內(nèi)。

此外，規(guī)劃建設(shè)中的比亞迪云軌將從鹽田串聯(lián)至龍崗，其中會(huì)將坪山高新區(qū)與坪山中心區(qū)形成串聯(lián)。

“云軌”規(guī)劃線路圖

2018年上半年，坪山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值447.69億元，占規(guī)上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值的66.2%。

根據(jù)規(guī)劃，平山區(qū)2020年要打造三個(gè)千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群，集聚各類人才超過35萬人，園區(qū)內(nèi)國家高新技術(shù)企業(yè)達(dá)到1000家以上， 萬人發(fā)明專利擁有量達(dá)到65件以上。

到2030年，集聚超過各類人才50萬人以上，擁有70萬實(shí)際管理人口，園區(qū)內(nèi)國家高新技術(shù)企業(yè)達(dá)到3000家以上，萬人發(fā)明專利擁有量達(dá)到150件以上，培育壯大機(jī)器人及智能 裝備、節(jié)能環(huán)保、新材料、***等四個(gè)產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到8000億-10000億。

拒絕雙城生活，深圳還有200萬總價(jià)房源

再回到上文提及的福田+坪山聯(lián)手，坪山所具備的的條件是否意味著其將作為福田的“產(chǎn)業(yè)后花園”？

目前，被稱作“福田后花園”的“宇宙中心”龍華區(qū)二手房均價(jià)約4.9萬/㎡，不過，龍華紅山-上塘等片區(qū)的新房?jī)r(jià)格基本都在6-9萬的價(jià)格，而坪山二手房均價(jià)為3.6萬/㎡，新房還有一些單價(jià)3萬出頭的樓盤，對(duì)預(yù)算不高的剛需來說，坪山也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

通過坪山高鐵站乘坐城際列車到福田高鐵站只需20分鐘，平均每隔20分鐘就有一趟，相對(duì)來說還算方便。

近期奧園·翡翠東灣項(xiàng)目推出的新品中還有總價(jià)200萬左右的65㎡戶型產(chǎn)品，不想過雙城生活的深圳剛需可以考慮是否適合自己。

奧園·翡翠東灣毗鄰聚龍國際科技創(chuàng)新城、坪山大學(xué)城、坪山河濕地公園，項(xiàng)目打造30萬㎡生態(tài)社區(qū)，產(chǎn)品為建面約65-126㎡二至四房雙陽臺(tái)戶型。

基于項(xiàng)目的地理位置，位于“第二個(gè)深圳科技體園”聚龍山科技創(chuàng)新城、深圳大學(xué)城旁，目前片區(qū)內(nèi)已有清華紫光、中芯國際、比亞迪、賽諾菲巴斯德、萬樂藥業(yè)、雷柏、佳士等一系列高新技術(shù)行業(yè)龍頭企業(yè)。未來，高校及產(chǎn)業(yè)高端人群聚集，根據(jù)規(guī)劃到2030年，集聚超過各類人才50萬人以上，擁有70萬實(shí)際管理人口，具備一定潛力價(jià)值。

商業(yè)方面，項(xiàng)目有嘉鄰中心、益田假日世界等商圈配套；教育方面，項(xiàng)目自帶幼兒園，附近有同心外國語學(xué)校、深圳市第九高級(jí)中學(xué)；高等教育則含深圳技術(shù)大學(xué)、北京中醫(yī)藥大學(xué)深圳校區(qū)（未落成），打造深圳第三個(gè)大學(xué)城。

奧園·翡翠東灣項(xiàng)目采用圍合式點(diǎn)狀布局，超寬樓間距，通透性良好；項(xiàng)目3月7日推出2A棟新品，主力戶型為約65㎡二房、約78㎡三房，項(xiàng)目目前還有約88㎡三房及約126㎡四房等戶型在售。

項(xiàng)目產(chǎn)品戶戶雙陽臺(tái)，景觀飄窗，全景落地玻璃窗，采光通風(fēng)都較佳。這類型產(chǎn)品放到原關(guān)內(nèi)區(qū)域，單價(jià)得八九萬吧。

本文為推廣，不構(gòu)成投資建議。

文/寫畢

最后拜托大家一件很重要的事↓ヾ(ｏ?ω?)?