去年，有個(gè)朋友因?yàn)轭A(yù)算問題，準(zhǔn)備入手臨深且價(jià)格喜人的惠州，考慮到他未來打算長期在深圳發(fā)展，我勸他不要買。

可他告訴我同樣的預(yù)算在惠州能買到大三房，可在深圳卻只能勉強(qiáng)付個(gè)首付，而惠州臨深，還有高鐵和地鐵通達(dá)，雙城便利生活不是夢，諸多利好概念，還有關(guān)于惠州的美好展望（深圳擴(kuò)容），都讓他心動(dòng)不已。

你看，一線城市的華燈璀璨吸引著人們來此奮斗，卻又用高不可攀的房價(jià)驅(qū)離了想要落葉生根的他們。

生活非?，F(xiàn)實(shí)，但最后，我還是勸住了朋友，讓他努力在深圳上車。

可是像我這位朋友這種情況絕不是孤例啊，這些大城市周邊，房子生生不息的類似惠州一樣的城市還有很多，他們是典型的睡城，除了具備居住屬性，其他生活需求都非常依賴主城，這里的房子升值空間非常有限，除非少部分有機(jī)會(huì)發(fā)展成為衛(wèi)星城，否則二手房基本都有價(jià)無市。

但這類城市卻能一茬接一茬的不斷割著韭菜，比如最近深圳限購新政發(fā)布后，惠州中介在朋友圈的身影不知道有多活躍。

所以，為了讓更多人看明白，不再被收割，今天我們就來好好認(rèn)識一下睡城&衛(wèi)星城。

睡城

關(guān)于睡城百科上對于它概念的解讀是這樣的：

“睡城”也稱為“臥城”，主要指大城市周邊的大型社區(qū)或居民點(diǎn)，這些人口相對集中的區(qū)域，由于缺乏成熟如衣食住行、商業(yè)休閑、教育娛樂等區(qū)域功能的城市配套，人口雖大量入住，但也就是局限于晚上回家睡覺，白天照樣開車或者乘車往市中心趕著上班。

睡城的核心概念就像我在開篇說的一樣，主要是給人們提供一個(gè)可以居住的地方，因?yàn)橥嚯x主城有一定距離，因此地價(jià)相對主城都比較低，因此才能靠著依靠較低的房價(jià)和租金，以及在主城工作的人們相對能承受的距離，吸引人口來此居住。

這樣的區(qū)域內(nèi)的配套，往往不會(huì)對等區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量，甚至基本沒有配套，晚飯后想消遣一下看個(gè)電影，卻難見電影院的身影，更別提什么公辦名校、高端商業(yè)、一流的醫(yī)療配套，睡城基本是不會(huì)有的，這就是睡城的尷尬。

在睡城，通常都是比較剛需的住宅，非常適合買不起主城區(qū)的人買或者租來居住，并且這里的配套非常依賴開發(fā)商，因?yàn)檎粫?huì)對這里進(jìn)行資源分配，除了開發(fā)商來主導(dǎo)作用，居民才可能會(huì)享受到一些小型的商業(yè)街和社區(qū)醫(yī)療，不然除了居住之外的其他需求，往往都需要在主城區(qū)進(jìn)行。

綜上，可以簡單的總結(jié)出睡城的幾個(gè)特征：

1.交通便利 

2.配套不完善 

3.房價(jià)及租金低。

顯然，睡城并不是非常適合的投資品。

北京燕郊、鄭州龍湖鎮(zhèn)、惠州惠陽等，都是比較有名的睡城。

在燕郊凌晨五點(diǎn)多的公車站前，就會(huì)出現(xiàn)幾十米甚至上百米長的隊(duì)伍。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

龍湖鎮(zhèn)的人們則是在六七點(diǎn)鐘，出門招手坐上一輛輛目標(biāo)是地鐵口的三蹦子 ，然后再乘坐地鐵前往鄭州主城開啟一天的工作。

而居住在臨深區(qū)域惠陽的人們，一樣六點(diǎn)就開啟了新的一天，有的家庭工作日駕車前往深圳工作，有些則在固定地點(diǎn)搭乘前往深圳的樓巴，一上車雙手往懷里一揣，趁下車前再補(bǔ)上一小覺，是他們的常態(tài)。

衛(wèi)星城

什么是衛(wèi)星城呢？百科是這么介紹的：

衛(wèi)星城是位于大城市周圍區(qū)域的小城市，因這些小城市在地理空間上的分布與太空中的衛(wèi)星圍繞某個(gè)中心點(diǎn)的分布相類似，故名衛(wèi)星城。在中國，衛(wèi)星城是指在中心城市或城區(qū)附近的城市、城縣和城鎮(zhèn)。衛(wèi)星城的本質(zhì)就是中心城市的擴(kuò)張，包括顯性的城市占地面積擴(kuò)大和隱性的城市文化氣息擴(kuò)散。

簡單的說，可以把衛(wèi)星城當(dāng)作大城市的縮小版，不僅有居住功能，衛(wèi)星城內(nèi)也會(huì)配建各類基礎(chǔ)設(shè)施，以及承接一些主城區(qū)的產(chǎn)業(yè)外溢，這些讓整個(gè)區(qū)域生活的人們可以不用過度依賴主城，有獨(dú)立的生態(tài)。

因?yàn)榭梢钥醋鲆粋€(gè)獨(dú)立的小城市，衛(wèi)星城的住宅配比就不會(huì)像睡城那么剛，而是有梯度的配建不同類型的住宅，既會(huì)有適合剛需居住的剛需盤，也會(huì)有改善或者對產(chǎn)品要求更高的豪宅盤。

衛(wèi)星城還不同于睡城的一點(diǎn)是，衛(wèi)星城更強(qiáng)調(diào)政府的運(yùn)營功能，區(qū)域內(nèi)會(huì)由政府主導(dǎo)進(jìn)行資源導(dǎo)入，比如商業(yè)、學(xué)校、核心景觀、政務(wù)中心（稅務(wù)局、不動(dòng)產(chǎn)登記處等）、公共配套（圖書館、少年宮等），這些都會(huì)根據(jù)城市規(guī)模按比例配建。

因此我們也可以總結(jié)出衛(wèi)星城的基本特征：

1.交通便利

2.配套齊全 

3.有產(chǎn)業(yè)資源 

4.有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)生態(tài)

廣州南沙、鄭州港區(qū)、深圳坪山等一些具備衛(wèi)星城特征的區(qū)域，即使與主城區(qū)割裂，區(qū)域內(nèi)的人們都是可以正常生活的，雖然與主城間也有便利的交通，但很多人可以保持自己的生活圈位于衛(wèi)星城范圍內(nèi)。

比如我們非常看好的南沙，已經(jīng)成熟運(yùn)作的萬達(dá)商業(yè)，圖書館、市政公園等公共配套也早已落地，名校的分校區(qū)和三甲醫(yī)院也在計(jì)劃內(nèi)落成。

產(chǎn)業(yè)資源？定位國際金融島的南沙橫瀝島尖上，國際金融論壇（IFF)永久會(huì)址早已快速啟建，再看看旁邊靈山島島尖的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，多企業(yè)總部選址在此，雖然南沙還需等待一定的建設(shè)周期，但現(xiàn)有的和即將迎來的一切，都將成為這里持久發(fā)展的動(dòng)能，支撐這里成為一個(gè)優(yōu)秀的衛(wèi)星城。

睡城vs衛(wèi)星城

其實(shí)睡城可以看做是衛(wèi)星城的早期形態(tài)。

首先，衛(wèi)星城概念產(chǎn)生于英國，美國學(xué)者泰勒正式提出并使用"衛(wèi)星城"這一形象性的概念。衛(wèi)星城鎮(zhèn)理論的淵源可追溯到19世紀(jì)末英國社會(huì)活動(dòng)家E·霍華德提出的"田園城市"，他表示這類城市經(jīng)歷了附屬型、半獨(dú)立型和獨(dú)立型等發(fā)展階段。

在我國，國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究部主任研究員劉勇，談到衛(wèi)星城發(fā)展的3個(gè)階段。

他是這樣說的：第一個(gè)階段是所謂的“睡城”，一部分人搬到衛(wèi)星城居住，但工作和文化生活仍在主城，就是所謂的潮汐流；第二階段稱為半獨(dú)立城市，就是將一部分生活設(shè)施、商業(yè)設(shè)施搬移到衛(wèi)星城；到第三個(gè)階段，就是獨(dú)立的衛(wèi)星城，人們不僅可以在這里滿足生活的需求，也可以在衛(wèi)星城找到合適的就業(yè)機(jī)會(huì)，而且衛(wèi)星城中心也是現(xiàn)代化的。這種說法與田園城市也是相吻合的。

但這并不意味著所有的睡城都會(huì)發(fā)展成衛(wèi)星城，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)和資源的導(dǎo)入既需要金錢也需要時(shí)間，并且城市在發(fā)展擴(kuò)張過程中亦是有規(guī)劃策略的，只有那些處于城市發(fā)展方向上的睡城才會(huì)未來可期。

這里還是拿廣州的南沙和臨深惠州舉例。

廣州向東深圳向西，意味著南沙和惠陽，一個(gè)應(yīng)運(yùn)而生，而另一個(gè)怕是難起波瀾。

在功能方面，睡城和衛(wèi)星城最大的差別在于，一個(gè)僅是居住社區(qū)，而另一個(gè)則有城市生態(tài)。更通俗一點(diǎn)就是死水和源泉的差距。

我們可以借助規(guī)劃圖和衛(wèi)星圖來清晰的看到兩地的差異。（關(guān)于規(guī)劃圖的識認(rèn)，我們也曾寫過文章告訴大家，怎么通過看規(guī)劃圖來了解區(qū)域未來發(fā)展，感興趣的可以點(diǎn)擊閱讀：你看不懂的規(guī)劃里，藏著多深的坑？）

南沙規(guī)劃圖

從規(guī)劃圖來看，南沙規(guī)劃清晰，功能分區(qū)明確。

建設(shè)中的南沙，雖然還有大片待開發(fā)地，但多數(shù)地塊已經(jīng)落地。建成界面，各區(qū)域各司其職分工明確，共同支撐城市的運(yùn)作發(fā)展，人口和產(chǎn)業(yè)作為城市最重要的發(fā)展動(dòng)能，南沙都有。

想想那些因?yàn)橘Y源枯竭人口流失嚴(yán)重的城市，比如黑龍江鶴崗、甘肅玉門、內(nèi)蒙古鄂爾多斯，你會(huì)明白資源和產(chǎn)業(yè)對于一個(gè)城市來說何其重要。

而經(jīng)歷過一波波熱炒的惠陽，除了臨深的利好外，城市本身其實(shí)是缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的，加之如今天量供應(yīng)的商品房，睡城屬性凸顯無疑。

惠陽規(guī)劃圖

從規(guī)劃圖來看，滿是大片黃色的住宅用地，而工商業(yè)用地明顯配比不足。

衛(wèi)星圖上也可以明顯看出，區(qū)域內(nèi)高密度的住宅供應(yīng)和各種大盤遍地，數(shù)次前往惠州調(diào)研的我們，也十分佩服惠陽種房子的能力。

結(jié)

一個(gè)深二代的朋友，早年家里就在惠州買了房子，我問為什么買去惠州，她說：

害，惠州大熱的時(shí)候，都說哪里買到就是賺到，我爸媽就跟幾個(gè)朋友組團(tuán)去買了一套，漲自然是漲了點(diǎn)，他們當(dāng)時(shí)本想著賺了錢就賣掉，然后回深圳置換掉家里的老房子，可是房子掛了一年寥寥有人問津，我爸媽就放棄賣房了，反正也退休了，就自己去住。

雖然有種無奈，但她表示父母去住感覺還挺好，老人家沒有很強(qiáng)的娛樂購物需求，時(shí)不時(shí)的來一趟深圳處理必要事務(wù)外，睡城也沒有那么不堪，只是不適合投資罷了。

與另一個(gè)朋友聊起惠陽大亞灣，討論結(jié)果也大抵如此。如果是在靠近惠陽的地方工作，睡城可以成為一種選擇，但你需要明白，僅10有自主需求的人，卻有100套房子供應(yīng)，剩下的90套，基本都是投資客買走了，這樣的地方，談何發(fā)展和投資價(jià)值？

像惠陽這樣的睡城，比起其他睡城來說，因?yàn)榭罩寐矢吖?yīng)量大，問題矛盾也特別明顯。

雖然睡城和衛(wèi)星城，同樣承擔(dān)了承接主城區(qū)外溢的功能，但從長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來看，兩種城市形態(tài)的價(jià)值懸殊。

雖然人口是第一發(fā)展力，但僅承擔(dān)了人口外溢的睡城卻沒有給人口提供經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力的產(chǎn)業(yè)，當(dāng)人口不在當(dāng)?shù)匕l(fā)光發(fā)熱，城市本身又受困于發(fā)展前行，睡城終難成氣候。

而蓬勃生機(jī)可以獨(dú)立造血發(fā)展的衛(wèi)星城，才更有機(jī)會(huì)一片光明。

 -END-

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