|
2020年剛剛開(kāi)年，房地產(chǎn)圈似乎憋足了一股勁在等“小陽(yáng)春”的到來(lái)。 老實(shí)說(shuō)，2020年的小陽(yáng)春，我不怕2019年已經(jīng)大漲了30%的深圳，又再次上漲。 我最擔(dān)心的城市是——僅有4791GDP（2018年）房?jī)r(jià)卻遠(yuǎn)超一線城市廣州的廈門(mén)，房?jī)r(jià)上漲。 
廈門(mén)的房?jī)r(jià)，漲到今天“8-5-3”的房?jī)r(jià)格局（島內(nèi)豪宅8萬(wàn)/㎡，剛需房5萬(wàn)/㎡，島外剛需房3萬(wàn)/㎡），房?jī)r(jià)早已透支了預(yù)期。 
回想2019年的小陽(yáng)春，最惹眼的莫過(guò)于廈門(mén)。 當(dāng)時(shí)的廈門(mén)剛剛走過(guò)回調(diào)，學(xué)區(qū)房和島內(nèi)豪宅新房入市催化，短短的小陽(yáng)春便上漲了15%以上。 而要準(zhǔn)確判斷“2020年廈門(mén)小陽(yáng)春會(huì)上漲嗎？”我們首先要搞清廈門(mén)這幾年的房?jī)r(jià)軌跡以及背后的深層次原因。 
回顧2016-2020年的廈門(mén)樓市： 2016年暴漲--2017年橫盤(pán)--2018年下半年回調(diào)15%--2019年小陽(yáng)春上漲20%--2019年下半年橫盤(pán)。 從中，我們可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)杭州蘇州南京武漢鄭州成都處于平穩(wěn)期時(shí)，廈門(mén)走出了比其他二線城市更曲折的房?jī)r(jià)軌跡。 尤其是2018年末，房地產(chǎn)圈甚至還盛傳“廈門(mén)房?jī)r(jià)崩盤(pán)、地價(jià)腰斬”，而且通過(guò)循環(huán)反復(fù)地發(fā)酵，變得更加撲朔迷離。 其實(shí)當(dāng)時(shí)的廈門(mén)房?jī)r(jià)沒(méi)有崩，各項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本回調(diào)10-20% 島內(nèi)豪宅橫盤(pán)但拋盤(pán)少 島內(nèi)老破小在跌，交易周期長(zhǎng) 島外豪宅在跌，成交慘淡 島外剛需盤(pán)價(jià)格很扎實(shí)，觀望情緒濃但還有量成交
而現(xiàn)在的廈門(mén)，新房庫(kù)存周期長(zhǎng)達(dá)2年，二手房成交周期拉長(zhǎng)，市場(chǎng)逐漸形成了“堰塞湖”，行情冷得不能行。 表面原因是：廈門(mén)太依靠外圍市場(chǎng)——強(qiáng)大購(gòu)買力的閩南土豪，往往更波動(dòng)。
根本原因是：這一刻的廈門(mén)，仍然沒(méi)有走出4年前樓市暴漲下“地王潮”的陰影。 
我很擔(dān)心，在2020年小陽(yáng)春，擔(dān)心廈門(mén)又要使出“地王”的殺手锏來(lái)，然后掀起學(xué)區(qū)房的熱潮，然后由“地王+學(xué)區(qū)房”進(jìn)一步推漲廈門(mén)房?jī)r(jià)。畢竟廈門(mén)就是比任何一個(gè)城市，都懂得用“地王+學(xué)區(qū)房”來(lái)托底樓市。地王是官方發(fā)起，學(xué)區(qū)房是民間根進(jìn)，但最關(guān)鍵的還是“地王”。
土地，可以說(shuō)是廈門(mén)這座城市最大的困局，所以，每一場(chǎng)土拍都在宣告廈門(mén)房?jī)r(jià)又要翻開(kāi)新篇章。
2008年，鷺島之上，尚有8000元/㎡之下的住宅；2018年，8萬(wàn)/㎡的豪宅也不再引起人們的驚訝。十年，廈門(mén)的房?jī)r(jià)如同脫離了地心引力的火箭，向著無(wú)邊宇宙飛奔而去。四年來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)普漲，但每個(gè)的城市的牛市和漲幅是有差異的，而廈門(mén)這個(gè)妖孽城市就是別人漲我漲，別人熄火我繼續(xù)漲，別人再漲我暴漲的神話。一時(shí)間，廈門(mén)成了“地球上房?jī)r(jià)泡沫最大的城市”。而在廈門(mén)的漲中，最大的動(dòng)力便是一個(gè)個(gè)地王的刺激，“每逢土拍，必出地王”已經(jīng)成了各大開(kāi)發(fā)商心照不宣的事實(shí)。由于廈門(mén)島內(nèi)在2013年-2018年連續(xù)5年斷供土地，高貴的鷺島，各家千億開(kāi)發(fā)商也只可遠(yuǎn)觀，任憑如何強(qiáng)烈追求，也得不到女神的青睞。于是這些在其他城市呼風(fēng)喚雨的開(kāi)發(fā)商只能退而求其次，敗走海滄集美同安翔安拿地，但是這些地區(qū)供地也很稀少，每次土拍都是一番激烈廝殺。建發(fā)、融僑、禹洲、恒大等29家房企到場(chǎng)競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)兩百多輪的激烈角逐，最終保利以54.26億元競(jìng)得2016TP02商住地，樓面價(jià)為25838元/㎡，溢價(jià)率為149.6%。這塊地王不僅是同安的最貴地王，也是廈門(mén)當(dāng)時(shí)拍出的最高的地王，這塊"雙冠地王"誕生！地價(jià)超越周邊的保利、金都項(xiàng)目在售價(jià)格2.3萬(wàn)/㎡，標(biāo)志著島外"3萬(wàn)"時(shí)代來(lái)臨。一石驚起千層浪，地王誕生半天之后，島外10盤(pán)封盤(pán)，第二天再開(kāi)時(shí)，均價(jià)已經(jīng)由2.3萬(wàn)上調(diào)為2.8萬(wàn)+，緊接著就跨過(guò)3萬(wàn)一路絕塵而去。
這塊地王，仿佛給原本就蠢蠢欲動(dòng)的的廈門(mén)，撕開(kāi)了一道口子。一時(shí)間，朋友圈、公眾號(hào)、網(wǎng)站鋪天蓋地都被漲價(jià)信息覆蓋。從同安開(kāi)始，從島外到島內(nèi)，市場(chǎng)全線調(diào)價(jià)。當(dāng)時(shí)的廈門(mén)市場(chǎng)猶如烈火烹油，正式進(jìn)入暴漲的高潮，無(wú)人能擋。☉2016年8月，廈門(mén)一共誕生了8宗地王其中最出名的是融創(chuàng)首次進(jìn)入廈門(mén)拿地開(kāi)發(fā)，而此時(shí)土拍戰(zhàn)火也已經(jīng)燒到了“島內(nèi)人眼中的農(nóng)村”——翔安，翔安南部新城咸魚(yú)翻身，成了各大開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶的肥肉。
翔安新城2016XP06地塊，作為該輪土拍中的壓軸出場(chǎng)地，融創(chuàng)以30.76億斬獲該地塊，樓面價(jià)38345.45元/㎡，溢價(jià)率139.66%！融創(chuàng)之后，逐鹿廈門(mén)的還有世茂、萬(wàn)科、中海、融僑等著名開(kāi)發(fā)商，因?yàn)閺B門(mén)供地非常稀少，所以每一輪土拍都是一輪廝殺，各大開(kāi)發(fā)商都不甘示弱，瘋狂搶地，推高著廈門(mén)的地價(jià)房?jī)r(jià)又飚上一個(gè)新高度。☉2016年，號(hào)稱打造廈門(mén)下一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的海滄“千億馬鑾灣”土拍旁邊已有海滄中學(xué)、海滄二實(shí)小學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，海投以3.7萬(wàn)/㎡拿下地方，而就在項(xiàng)目附近閩系房企泰禾引以為傲的新中式產(chǎn)品泰禾院子才買3.8萬(wàn)/㎡，大家的房?jī)r(jià)預(yù)期就是島外5萬(wàn)，買到泰禾的房子就是撿到大便宜了。還有熱門(mén)板塊集美杏林灣，位于杏錦路與海翔大道交叉口東北側(cè)的地塊拍地，交通優(yōu)勢(shì)非常明顯，吸引了建發(fā)、萬(wàn)科、中海、金茂、遠(yuǎn)洋、海投等17家房企參與競(jìng)拍。最終，建發(fā)以17.22億元競(jìng)得2017JP03地塊，未進(jìn)入競(jìng)配建環(huán)節(jié)，去配建樓面價(jià)30478元/㎡，溢價(jià)率32.5 %。土拍一結(jié)束，周圍的二手房全線調(diào)價(jià)，漲到38000元/㎡的房子比比皆是，二手房網(wǎng)簽量暴增。廈門(mén)的房?jī)r(jià)從來(lái)不像這個(gè)城市的海面一樣溫和平靜，完全是噴射式的上漲，就是一個(gè)個(gè)的地王和調(diào)控，將廈門(mén)的房?jī)r(jià)由原來(lái)的“3-2-1”變成“5-3-2”，到現(xiàn)在的“8-5-3”。
土拍大戰(zhàn)一起延續(xù)到2017年初，直到廈門(mén)升級(jí)調(diào)控，風(fēng)起云涌的廈門(mén)土拍大戰(zhàn)才真正熄火。可是廈門(mén)的刺激點(diǎn)燃和持續(xù)火熱就是因一個(gè)個(gè)地王，隨著開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢、資金鏈緊張，自然不敢再砸錢買地，收縮戰(zhàn)線保持現(xiàn)金流才是王道。奈何當(dāng)年重金砸錢買下的地王，在限價(jià)、樓市下行之下，成了燙手山芋。廈門(mén)的供地少，就類似于股票中的小盤(pán)股，體量非常小，而一旦有大資金涌入，非常容易把盤(pán)子炒火，所以莊家最愛(ài)小盤(pán)股，高拋低吸。而廈門(mén)的土地就像小盤(pán)股，市場(chǎng)需求擺在這里，可是供給跟不上，所以只能用錢投票來(lái)?yè)專敲磁某鲆粔K塊地王就是順理成章的事情了。中國(guó)的房地產(chǎn)就是一個(gè)政策市，而廈門(mén)更是最典型的代表。廈門(mén)今日“8-5-3”的房?jī)r(jià)格局最大的原因就是因?yàn)榈貎r(jià)，其實(shí)基本上在每個(gè)城市的意外之“漲”都會(huì)有政策的影子，只是廈門(mén)做得更明顯罷了。
樓市分化之下，越來(lái)越多城市被打回原形，擠了泡沫，如燕郊、珠海、三亞...而今天廈門(mén)樓市的冷淡，就是在為2016年地王潮買單。在這樣的樓市冷淡之下，我真的更擔(dān)心了，擔(dān)心廈門(mén)又再次啟用“地王”的殺手锏來(lái)托底樓市。論經(jīng)濟(jì)、論人才吸引力、論城市建設(shè)，廈門(mén)可不是像深圳一樣自帶高光的城市，廈門(mén)更承受不起房?jī)r(jià)上漲經(jīng)濟(jì)滯后的陣痛，真的禁不起這么造。當(dāng)今的中國(guó)，正值強(qiáng)二線城市搶人落戶、吸引產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵時(shí)刻。如果廈門(mén)的房?jī)r(jià)在2020年小陽(yáng)春，真的再次上漲，未來(lái)廈門(mén)要靠什么來(lái)留住和吸引年輕人？憑什么與杭州蘇州南京武漢鄭州成都這些強(qiáng)二線城市競(jìng)爭(zhēng)？靠溫暖濕潤(rùn)的氣候？靠文藝清新的海島風(fēng)景？還是靠體量有限的旅游業(yè)？
如果廈門(mén)還不蘇醒，在靜淡市還要持續(xù)推高房?jī)r(jià)，那么未來(lái)的廈門(mén)，僅僅會(huì)是一座海島養(yǎng)老院罷了。 廈門(mén)，請(qǐng)不要透支自己的未來(lái)。 -END-
|
