構(gòu)建新發(fā)展格局，穩(wěn)定房價很重要

根據(jù)國家資產(chǎn)負(fù)債表中心提供的數(shù)據(jù)，2020年9月底，居民部門杠桿率首次超過60%，達(dá)到61.4%，同期上升6.3個百分點(diǎn)。與此相適應(yīng)，根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查和披露的數(shù)據(jù)，在居民家庭財產(chǎn)中，70%來自于房產(chǎn)，其它方面的資產(chǎn)只占30%。

兩組數(shù)據(jù)說明了什么呢，一方面，說明居民家庭財產(chǎn)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了嚴(yán)重失衡，房產(chǎn)對居民家庭消費(fèi)能力的影響已經(jīng)越來越大，制約了居民家庭的正常消費(fèi)，甚至影響了居民生活必須品消費(fèi)；另一方面，居民負(fù)債在持續(xù)攀升，居民家庭不僅資產(chǎn)負(fù)債率在提升，且資產(chǎn)負(fù)債的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理，負(fù)債對應(yīng)的資產(chǎn)因房產(chǎn)比重過高而風(fēng)險加大，家庭資產(chǎn)的流動性越來越差，支撐消費(fèi)的動力越來越低。

尤其值得注意的是，居民資產(chǎn)價值的增加，并不是主要依靠財富增值帶來的，而是房價上漲形成的，十多年前購買的房產(chǎn)，在其他功能沒有發(fā)生任何變化，且按照折舊制度，價值應(yīng)當(dāng)下降的情況下，反而出現(xiàn)了大幅增值的現(xiàn)象?？v然可以把房產(chǎn)當(dāng)作投資品，允許其出現(xiàn)增值現(xiàn)象，但也不能出現(xiàn)如此幅度的增值。顯然，這是有水分的，也是有泡沫的，有水分和泡沫，就必然存在風(fēng)險。尤其是近年來才購買了房產(chǎn)的居民，他們的房產(chǎn)大多是與房貸緊密聯(lián)系在一起的，房產(chǎn)的價值與家庭的負(fù)債密切關(guān)聯(lián)。這樣的家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，顯然是不利于消費(fèi)作用的發(fā)揮，不利于擴(kuò)大市場需求的。

面對國際環(huán)境發(fā)生的巨大變化，特別是貿(mào)易保護(hù)和單邊主義泛濫、針對中國高科技企業(yè)等的打壓現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，以及疫情對世界經(jīng)濟(jì)的影響，中央提出了構(gòu)建新發(fā)展格局的要求。所謂新發(fā)展格局，就是加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的發(fā)展格局，過去那種市場和資源“兩頭在外”的格局已經(jīng)難以為繼，而應(yīng)當(dāng)把發(fā)展的立足點(diǎn)更多放到國內(nèi)來，通過繁榮國內(nèi)經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大國內(nèi)需求、挖掘消費(fèi)潛力、暢通國內(nèi)大循環(huán)為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添動力。

擴(kuò)大國內(nèi)需求，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)居民的消費(fèi)能力和購買能力，讓居民能夠多消費(fèi)、想消費(fèi)、敢消費(fèi)、能消費(fèi)，從而有效發(fā)揮消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出推動需求側(cè)改革的新要求，很重要的一個方面，就是提高居民的收入水平，增強(qiáng)居民的消費(fèi)能力。而如果居民增加的收入都用于購買房產(chǎn)和償還房貸，那提高居民收入水平對消費(fèi)的拉動力就會大大降低，消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用也會嚴(yán)重受損。

為什么美國等發(fā)達(dá)國家就業(yè)率上升就能帶動經(jīng)濟(jì)同步上升，就業(yè)的效率越高，經(jīng)濟(jì)增長的速度就越快，就業(yè)越充分，經(jīng)濟(jì)增長就越穩(wěn)定，就是因?yàn)榫蜆I(yè)對居民收入的影響很大，居民收入能夠很快地轉(zhuǎn)化成消費(fèi)，從而形成良性循環(huán)。我國居民就業(yè)一直比較充分，過去，就業(yè)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用也比較明顯。尤其在賣方市場時代，就業(yè)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用更為顯著。但是，隨著房地產(chǎn)市場的放開、房價的快速攀升，就業(yè)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用就逐步減弱了。居民通過就業(yè)獲得的收入，更多的被房產(chǎn)所吸收，被過快上漲的房價所吞噬，制約了其他方面的消費(fèi)。顯然，這是與新發(fā)展格局不相符的，是會影響新發(fā)展格局的構(gòu)建的。

也正因?yàn)槿绱?，要想加快?gòu)建新發(fā)展格局，就必須控制好房價，控制好居民的負(fù)債，降低房產(chǎn)在居民家庭財產(chǎn)中的比重，降低居民的負(fù)債率，讓廣大居民能夠調(diào)節(jié)出更多收入用于非房產(chǎn)性消費(fèi)，盤活居民家庭資產(chǎn)，加快居民家庭資產(chǎn)的流動，擴(kuò)大居民家庭資產(chǎn)的現(xiàn)金流，從而有效轉(zhuǎn)化成居民消費(fèi)，而不是居民儲蓄、居民償債、居民惜買。

這也意味著，樓市調(diào)控是不可能放松的，不僅不能放松，還要依據(jù)構(gòu)建新發(fā)展格局要求，對可能增加居民負(fù)債、影響居民正常消費(fèi)的住房消費(fèi)行為進(jìn)行約束和規(guī)范。如央行、銀保監(jiān)會推出的房地產(chǎn)貸款集中度管理，就設(shè)置了兩個上限，其中之一就是個人住房貸款余額占比，不再允許金融機(jī)構(gòu)無節(jié)制地給居民發(fā)放住房貸款，而只能對剛需等發(fā)放住房貸款。

也許正是因?yàn)楣芾韺釉诜康禺a(chǎn)調(diào)控問題上的不松口、不松手、不松綁，才使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性變化，尤其是開發(fā)商，不再死杠房價，就是因?yàn)橘Y金鏈出現(xiàn)問題的，只能做出實(shí)實(shí)在在的降價行為。特別是二手房價格，一些地區(qū)已經(jīng)持續(xù)下跌。如北京市，自2017年10月以來，已連跌了31個月。跌到一定程度，就會傳導(dǎo)到新建商品房和其他地區(qū)，形成房價的整體下跌。

房價穩(wěn)住了，居民的消費(fèi)心理才能穩(wěn)住，居民消費(fèi)的顧慮才能逐步打消，消費(fèi)的反彈力才能不斷提升，從而真正形成消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用。那么，構(gòu)建新發(fā)展格局的基礎(chǔ)才會越來越堅(jiān)實(shí)，國內(nèi)大循環(huán)的作用也會越來越大。