又到一年一度購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的高潮了，為了避免大家入坑，我呢先給大家提個(gè)醒，所以呢一定要記住了。第一呢務(wù)必要確認(rèn)清楚學(xué)區(qū)的名額是不是被占用了，一般呢每戶的地址五年或者六年里，他只享有一次同校對(duì)口入學(xué)的機(jī)會(huì)。買(mǎi)房之前一定要搞清楚這個(gè)名額到底還在不在，這是在買(mǎi)房的時(shí)候需要了解清楚上家的戶口是否還在這套房產(chǎn)里面。有的上家呢他不止一套住房，戶口呢不在這套房子里面，這種呢是最方便、最省心的。那如果上家的戶口呢還在里面，那就要在合同當(dāng)中約定好什么時(shí)候遷出，并約定違約責(zé)任和違約金。建議呢一個(gè)戶口的押金是二十萬(wàn)到三十萬(wàn)。那第三，一定要搞清楚學(xué)校的劃片范圍，就近入學(xué)不等于最近入學(xué)，其實(shí)某個(gè)小區(qū)離學(xué)校比其他小區(qū)近，但如果不在。二、皮范圍之內(nèi)也是不能入學(xué)的。第四，關(guān)注一下劃片范圍是不是穩(wěn)定。在購(gòu)置學(xué)區(qū)房之前，要了解一下學(xué)校之前的劃片范圍是否有過(guò)變動(dòng)，周圍是否有新的學(xué)校項(xiàng)目等等，盡量選擇劃分范圍比較穩(wěn)定的學(xué)校，避免踩坑。好，那說(shuō)完一些購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的注意事項(xiàng)之后呢，我們就來(lái)詳細(xì)說(shuō)一說(shuō)學(xué)區(qū)房的投資。很多人認(rèn)為學(xué)區(qū)房值得投資，但今天給各位投資人提個(gè)醒，學(xué)區(qū)房是排在我們正面清單最后一名，因?yàn)閷W(xué)區(qū)房的投資存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。我們中國(guó)人呢有一種傳統(tǒng)的認(rèn)知，萬(wàn)般皆下品，唯有讀書(shū)高。很多家長(zhǎng)為了孩子讀書(shū)，迫不得已呢只能去買(mǎi)一家很高的學(xué)區(qū)房。有一部分家長(zhǎng)呢賣掉自己原來(lái)的房子，付了全款，也就是大房換小房。為了孩子的名校就讀資格，全家人都降低了居住的標(biāo)準(zhǔn)。這種呢算比較好的，那有的家長(zhǎng)呢好不容易花了高價(jià)買(mǎi)了一個(gè)理想的學(xué)區(qū)房，但是呢過(guò)了一年才知道，新的話車方案一出來(lái)之后，自己買(mǎi)的小區(qū)被劃到當(dāng)初理想學(xué)校的外圍。那由于呢教育部門(mén)會(huì)根據(jù)每年的生源情況，對(duì)學(xué)區(qū)范圍呢進(jìn)行一個(gè)調(diào)整，那因此呢這里學(xué)區(qū)房的置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也開(kāi)始了凸顯。那么學(xué)區(qū)房既搶手又有風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該怎么投資呢？呃今天我就給大家詳細(xì)的剖析學(xué)區(qū)房的投資。那首先我們要了解一下學(xué)區(qū)房的由來(lái)，學(xué)區(qū)房來(lái)自于美國(guó)，這是跟美國(guó)的物業(yè)稅連在一起的。美國(guó)呢是一個(gè)自上而下自發(fā)的組織社會(huì)，他們居住的社區(qū)的治安、教育，這些公共服務(wù)不是由國(guó)家統(tǒng)一調(diào)配的，而是各個(gè)片區(qū)的居民自己交稅養(yǎng)的。這個(gè)稅種主要就是物業(yè)稅，越是高檔的住宅區(qū)，房?jī)r(jià)越貴，交稅的呢？越強(qiáng)公演的警力啊，師資啊就會(huì)越優(yōu)質(zhì)，享受的公共福利也會(huì)越好。那說(shuō)白了就是自己養(yǎng)自己。優(yōu)質(zhì)社區(qū)的高價(jià)房也形成了一個(gè)門(mén)檻，把不屬于這個(gè)階層的低收入人群呢排除在外，形成中產(chǎn)階級(jí)社區(qū)與屌絲貧民窟的分化。由于呢教育資源的鎖定，實(shí)際上呢也完成了一個(gè)階級(jí)固化的功能。這就是學(xué)區(qū)房最初形成的原因。那當(dāng)然學(xué)區(qū)房的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)是高于其他類房源的。上海在二零一六年上半年，學(xué)區(qū)房三個(gè)月最大漲幅是百分之六十二。二零一八年上半年，深圳二手房的均價(jià)是五萬(wàn)七，同比上漲了百分之五點(diǎn)四。但是學(xué)區(qū)房這半年最高漲幅是百分之十七點(diǎn)五，達(dá)到了一平米，漲了二萬(wàn)三。那北京在二零一六年純商品房住宅的新房簽約，相比二零零六年均價(jià)。上漲了三倍有余，但是這十年學(xué)區(qū)房的漲幅接近了十倍。要想了解學(xué)區(qū)房，我們就要先知道學(xué)區(qū)房的價(jià)值構(gòu)成。學(xué)區(qū)房的價(jià)值構(gòu)成主要是房產(chǎn)價(jià)值和學(xué)校價(jià)值。學(xué)區(qū)房之所以有這么大的漲幅，其本質(zhì)呢不在于房產(chǎn)的價(jià)值，而在于綁定了入學(xué)資格的價(jià)值，我們稱之為學(xué)步票價(jià)值。在北京一套八百萬(wàn)的房子，可能房子呢只值五百萬(wàn)，但是這個(gè)學(xué)費(fèi)價(jià)值可能就值三百萬(wàn)。買(mǎi)學(xué)區(qū)房實(shí)際上呢就是買(mǎi)雪票，所以呢以前買(mǎi)學(xué)區(qū)房是越小越好，因?yàn)檫@個(gè)房子無(wú)論大小學(xué)票呢都是一樣的，所以小房子總價(jià)低更劃算。學(xué)區(qū)房的分界價(jià)值可以分為兩種，一種呢是主城區(qū)的老破小加最優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)。但是目前此類學(xué)區(qū)呢在這幾年開(kāi)始受到了打壓。那深圳呢甚至不承認(rèn)五十平米以下的學(xué)區(qū)房，那第二種是新城區(qū)。聚次新房加區(qū)域的名?；蛘呤敲５姆中?，這里學(xué)區(qū)房呢滿足了居住的改善、孩子的上學(xué)這種雙重目的，而學(xué)費(fèi)的價(jià)格占比呢相對(duì)來(lái)說(shuō)比較低，那未來(lái)升值的空間也比較大。我們?cè)賮?lái)說(shuō)一下學(xué)區(qū)房和學(xué)位房選房原則上是你買(mǎi)這個(gè)房子就有了一定的學(xué)位，而學(xué)區(qū)房呢卻是不一定的。學(xué)區(qū)房呢是由政府在每年根據(jù)片區(qū)入學(xué)生源情況而劃分出來(lái)的，那有些房子呢可能上一年有學(xué)位，但是下一年呢由于政府的規(guī)劃而失去了學(xué)位，所以呢學(xué)區(qū)房在某種意義上呢不如學(xué)位房。但是學(xué)位房呢也有這三種情況需要大家注意。一是有人數(shù)限制，所以呢有先到先得的情況，買(mǎi)了之后呢即使有學(xué)位也不能入校。二是學(xué)位有年限，有可能要等到業(yè)主的子女長(zhǎng)大準(zhǔn)備入學(xué)的時(shí)候呢才發(fā)現(xiàn)學(xué)位已經(jīng)過(guò)期了。第三呢就是這個(gè)。學(xué)位呢有可能會(huì)被占用。在之前我們講過(guò)了，在你購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候呢，在購(gòu)買(mǎi)之前先要了解清楚這個(gè)學(xué)位和戶口是否已經(jīng)被使用。如果說(shuō)學(xué)位已經(jīng)被使用了，那就意味著在這一輪之內(nèi)呢是不能夠再使用了。學(xué)區(qū)房投資的要點(diǎn)前面說(shuō)過(guò)，美國(guó)的學(xué)區(qū)房是自己的社區(qū)居住供養(yǎng)的，但是呢中國(guó)沒(méi)有物業(yè)稅，公立學(xué)校也不是當(dāng)?shù)氐木用裎飿I(yè)稅供養(yǎng)的，而是全民稅收供養(yǎng)的，怎么能專門(mén)為本地的小區(qū)服務(wù)呢？這是不可能的，但是呢卻為一些房產(chǎn)商謀利服務(wù)了，這在法理和公平上存在著新的質(zhì)疑和挑戰(zhàn)，所以學(xué)區(qū)房的改革還會(huì)繼續(xù)。好了，今天呢關(guān)于學(xué)區(qū)房呢我們暫時(shí)分享到這里，那下一期呢我們會(huì)給大家分享學(xué)區(qū)房面臨的不確定性，還有就是學(xué)區(qū)房投資的利與弊。那關(guān)于如何買(mǎi)房，買(mǎi)對(duì)房，買(mǎi)可以升值的房子，我有套專門(mén)指導(dǎo)購(gòu)房小白的課程，簡(jiǎn)潔明了，一學(xué)就會(huì)。